Руководитель компании "Л1" Павел Андреев о том, как кризис изменил приоритеты в работе, что будет с проектом "Лондон Парк", сколько участков осталось у компании после продажи половины земельного банка и как он общается с дольщиками.
Павел, компания "Л1" в прошлом году сдала более 100 тыс. м2 жилья. Вы довольны таким результатом?
— Это достойные показатели для рынка города. Хотя в лучшие годы, до прошлого кризиса, мы сдавали более 200 тыс. м2 в год и прицеливались на уровень 800 тыс. м2. Все новые участки и оборудование были куплены под это. Одной опалубки — на десятки миллионов рублей. Но кризис планы изменил. Теперь мы ориентируемся не на количество сданных "квадратов", а на то, чтобы сдавать заявленные метры вовремя. Нам важно восстановить репутацию абсолютной надежности.
В прошлом году вы достроили проект "Империал". Но там еще есть земля. Будете дальше его как–то развивать?
— По жилью проект закончен полностью. Там построено 82 тыс. м2. Почти все квартиры проданы. Но действительно остался небольшой свободный участок земли, на котором мы планируем возвести еще один дополнительный паркинг на 60 машино–мест, так как спрос на них превзошел наши ожидания. На это потребуется примерно год работы.
Самый сложный ваш объект — "Лондон Парк". Как вы прокомментируете информацию о том, что земля под ним отошла в федеральную собственность ФАУГИ? Чем это чревато для проекта?
— У нас нет задолженности перед городом по аренде этого участка. И нам все равно, кому передавать площади в объекте в соответствии с договором — городу или федеральному центру, ФАУГИ или КУГИ. Они сейчас судятся за право получить это имущество. На реализации проекта это никак не отразится. И на сроки сдачи это никак не повлияет. Завершить первый этап мы планируем в этом году.
Из каких денег "Л1" будет достраивать этот комплекс?
— Для ускорения строительства будем достраивать не только за счет продаж квартир самого комплекса, но и за счет прибыли от продажи квартир в других, уже завершенных наших объектах. Мы также работаем над привлечением банковского финансирования.
Какова сейчас кредитная нагрузка "Л1"?
— С 2009 года мы снизили процентную нагрузку примерно в 9 раз. И сейчас она настолько для нас комфортна, что мы, как я только что говорил, готовы ее повысить и ведем переговоры с банками о новых кредитах. Но под разумные проценты. Банки сейчас готовы давать деньги под 22% годовых. Это много. Даже 18% — много. Если в дальнейшем сильной инфляции не будет, а правительство всеми силами с ней борется, то ставка 20% для бизнеса будет просто непосильной. Мы такой риск на себя брать не готовы.
Сколько у "Л1" дольщиков в комплексе "Лондон Парк" и как вы с ними общаетесь, через город или напрямую?
— В комплексе продано более тысячи квартир. И чем больше наших объектов сдается, тем активнее строится "Лондон Парк", тем лучше диалог и взаимопонимание с нашими клиентами. Мы регулярно публикуем на сайте отчеты о ходе работ. Еженедельно проводим встречи прямо на строительной площадке, чтобы люди могли своими глазами увидеть, как ведутся работы. Да и на другие наши объекты доступ для дольщиков возможен. Так что мы стараемся быть максимально открытыми и всегда готовы к диалогу. Поэтому сейчас появились люди, которые, глядя, как меняется ситуация, решили остаться в проекте, имея на руках даже решение суда о возврате средств. В общем, ситуация со всех сторон улучшается.
Что с другими проектами: "Граф Орлов", "Премьер Палас" и "Классика"?
— Отлично. Нам удалось за два первых месяца этого года сдать семь домов, пока это наш абсолютный рекорд. Внутри компании даже родился такой антикризисный лозунг: "Мы не сдаемся, сдаются наши дома".
В "Графе Орлове" перед новым годом мы сдали первую очередь. В мае сдадим вторую. Все по графику. Продажи идут хорошо. Фактически закончено строительство примерно 30% комплекса, еще 30% в стройке, часть из которой будет введена уже в этом году.
"Премьер Палас" построен так же где–то на 30%.
В прошлом году сдано пять корпусов, три заселены, еще два мы ввели в эксплуатацию в феврале этого года. Еще 40% комплекса в стройке до конца этого года. А по оставшейся территории проектная документация полностью готова, после кризиса начнем строить.
Также мы завершили строительство ЖК "Классика". Пять корпусов, которые были в стройке, полностью сданы, проведено благоустройство территории, скоро начнется заселение последней, третьей очереди.
У нас осталось незастроенным около 20% земельного участка, расположенного ближе к Неве. Эта земля будет осваиваться после кризиса.
Власти делали вам какие–нибудь поблажки при строительстве этих объектов?
— Есть поддержка по работе с монополистами. Мы эту поддержку очень ценим.
Что же касается социальной инфраструктуры, то тут мы, как и все, несем бремя дополнительных расходов — детские садики и т. д.
В этом процессе главное, чтобы условия игры были одинаковыми для всех и эта нагрузка не приводила к разорению застройщиков.
В прошлом году участок бывшего завода им. Карла Маркса был продан "Отделстрою" за 1,26 млрд рублей. До кризиса актив был ваш. Прокомментируйте сделку.
— Мы приняли решение продать эту территорию по частям. Одна ее часть была в залоге у банка, вторая — в нашей собственности. И есть еще третий участок небольшой площади, который мы оставили за собой. Мы также готовим его к торгам через РАД. Если он не продастся по хорошей цене, оставим его себе. Там можно построить дом на 10–15 тыс. м2.
Что с проектом редевелопмента "Красного выборжца"? Он все еще ваш?
— Эту территорию мы продали в прошлом году. А вырученные деньги направили на достройку текущих объектов. Если бы не вынужденная ситуация, требующая дополнительного финансирования текущего строительства, мы бы оставили этот участок себе. Там можно построить 500 тыс. м2 коммерческой и жилой недвижимости.
Сколько земли осталось у "Л1"?
— Земли у нас на 10 лет работы при существующих темпах ввода жилья. То есть более чем достаточно. Из–за кризиса и связанного с ним падения объемов продаж начиная с конца 2008 года содержать на перспективу большой земельный банк стало просто невыгодно, плюс понадобились средства на поддержание скорости уже начатых строек. Поэтому каждые полгода мне приходилось принимать решение о продаже тех или иных участков. В итоге мы реализовали более половины своих земельных активов.
Уже понятно, сколько земли продадите в этом году?
— Готовим к торгам еще три пятна общей площадью чуть более 10 га. Подобные сделки поддерживают компанию в ситуации с прогибом рынка. Благодаря им сейчас мы спокойно себя чувствуем и быстро строим, несмотря на кризис.
Застройщики говорят, что земли под новые проекты не хватает. Вы согласны?
— Земли много. Но вопрос не в ее наличии, а в том, что у нас сложные и кривые законы. Строители тратят годы на то, чтобы привести ее в пригодное для застройки состояние. Хотя в городе колоссальное количество заводов, которые не работают. Их можно было бы отдать под редевелопмент, но огромный "серый пояс" простаивает и, по сути, погибает.
Как изменились цены на землю?
— Цены не изменились. Но они сильно зависят от уровня инженерной и документарной подготовки участка и могут отличаться в разы при одинаковой площади. Купить землю — нет проблем. Но сегодня никто не хочет покупать землю впрок. Кстати, "под паром" много государственной земли. Если бы ее отдали девелоперам бесплатно, большой бы пласт экономики запустился…
У "Л1" были проекты в Москве. Что с ними сейчас?
— В столице у нас было восемь проектов. Три мы уже закончили, а участки, где строительство еще не начато, решили продать. Хочу сосредоточиться на проектах в Петербурге.
Проекты в Сочи тоже продаете?
— Нет. Все, что хотели продать, продали еще до Олимпиады, а самый лучший наш проект — жилой комплекс "Морская симфония", наоборот, расширили. Это восемь корпусов, семь из которых высотных, с видом на море, между Сочи и Адлером. Общая площадь комплекса — более 100 тыс. м2.
Олимпиада как–то помогла развитию этого проекта?
— С одной стороны, да — благоустройство, дороги, инфраструктура — все это повысило общее качество жизни и привлекательность наших проектов. Шум вокруг Олимпиады также подстегнул продажи. С другой стороны, вышло много конкурирующих объектов. Но в итоге продажи были выше плана.
А что с проектами в Новосибирске?
— Там у нас три хороших участка общей площадью чуть более 20 га. Собирались начать строительство жилья в начале этого года, но отложили решение до лета. Если предложат, как в Москве, достойную цену, то продадим.
Есть ли у вас проекты в дальнем зарубежье?
— Нет. Сейчас мы сконцентрированы на уже строящихся проектах в России. Мне в целом интересны рынки с хорошей динамикой, но покупать и что–либо строить за границей я пока не готов.
Вы живете в России или за границей?
— Конечно, здесь. Чтобы быть ближе к оперативному управлению. Раньше в работе было больше стратегии, а сейчас я внутри процесса. Все силы и энергия тут.
Во сколько вы сейчас оцениваете свою компанию?
— Доверяя вашим специалистам, скажу, что ваша оценка в рейтинге миллиардеров близка к объективной (15 млрд рублей. — Ред.).
Компания "Форт Групп" пыталась в прошлом году привлечь вас к субсидиарной ответственности по долгам "Макромира".
— Суд принял мою сторону. Для всех, кто близко знаком с ситуацией, ее исход изначально был очевиден.
Общаетесь ли с бывшим партнером по "Макромиру" и "ЛЭК" Андреем Рогачевым?
— Нет. Не общаюсь и за его делами не слежу. Своих дел выше крыши.
Итогами ребрендинга, в результате которого компания "ЛЭК" стала "Л1", вы довольны?
— Мы достигли тех целей, которые ставили.
Новый бренд работал на то, чтобы справиться с кризисом. Он эту задачу выполнил. Мне нравится высказывание о том, что правильное название — это половина успеха.
Как оцениваете ситуацию в российской экономике сейчас?
— Нынешний кризис принципиально другой, чем 5 лет назад. Тогда никто не ждал, что шарахнет. Были колоссальные показатели во всех отраслях, практически все оказались морально не готовы к кризису, запаниковали. Поэтому и падение было таким глубоким. Сейчас ситуация другая. Есть уже опыт, и нет паники. А значит, кризис не будет таким резким. Это не обвал, как в прошлый раз, а временное снижение экономических показателей. Люди все равно хотят жить лучше, значит, экономика неизбежно будет двигаться вперед.
Какие изменения рынка недвижимости за последний год самые важные, на ваш взгляд?
— Изменения на нашем рынке происходят постоянно. К счастью, нет ничего такого, что могло бы резко изменить ситуацию. Даже замершая ипотека быстро отыграла назад. Все вернется на круги своя.
Как изменился инвестиционный климат в городе при новой власти?
— Не от власти все в первую очередь зависит, а от экономической ситуации. Бросается в глаза расслоение проектов. И оно пока будет усугубляться. Инвесторы сосредоточатся на текущих стройках, причем преимущественно в проектах с хорошей локацией и инфраструктурой, а вот проекты, которые могут подождать лучшей конъюнктуры, запускать в массовом порядке не будут.
Недавно город и застройщики подписали соглашение о добросовестной работе в кризис. Нужны ли подобные меры рынку и будут ли они эффективны?
— Это хорошее начинание. Оно показало рынку, что у бизнеса и власти единое понимание происходящего.
Ваш прогноз изменения спроса на жилье и цен на него в этом году?
— Если не будет изменения курса валют, прирост цены будет на уровне 15%. А если курс изменится — цены изменятся в соответствии с этим трендом. Дома в высокой степени готовности будут дорожать сильнее. Остальные — не так активно. Мы с начала года уже повысили цены на 5%.
Что будете делать, когда завершите все проекты?
— Горизонт текущих событий — 5 лет. Активов на 10 лет. Работы очень много. Сейчас планировать на более дальний срок сложно. В ближайшие годы я точно строитель.
