Кризис поможет наладить рыночные отношения в отрасли управления жильем

С 1 января этого года в Петербурге и Ленобласти, как и по всей стране, начался процесс лицензирования управляющих организаций. Компании, не прошедшие эту процедуру до 1 мая, лишатся права профессиональной деятельности. Как вы оцениваете эту инициативу? Насколько необходимо это лицензирование?

— Я против лицензирования. Некоторые чиновники уверяют, что с его помощью можно очистить рынок от недобросовестных компаний, сделать отрасль управления жильем более прозрачной и привлекательной. Не будет этого. Причина упадка отрасли обусловлена экономикой. Вернее, полным ее отсутствием в этой сфере. В отрасль не идут новые люди, потому что не видят в ней перспектив. ЖКХ превратилось в клуб пенсионеров. Этот бизнес, пожалуй, самый сложный из всех видов бизнеса, которые я знаю. Здесь нужно иметь юридические знания.

В ЖКХ работает огромное количество чиновников, которые занимаются только тем, что пытаются показать свою нужность. К примеру, районные жилищные агентства (ГУ ЖА). Их деятельность дублируют отделы районного хозяйства в администрациях районов. Ежедневно УК получают массу запросов от всех этих чиновников — срочно предоставить ту или иную информацию или отчет. У нас специально только для этих отчетов работает несколько человек. Управляющие работают с людьми, а значит, их деятельность постоянно сопровождают скандалы. Но самое грустное: работать на этом рынке без лояльности администрации невозможно.

В небольших городах вообще никто не хочет идти в ЖКХ. Я член лицензионной комиссии Ленобласти. Вот приехал к нам на экзамен директор одной из областных УК. Он первый раз в жизни взял в руки мышку. А экзамен, который сдает руководитель для получения лицензии, проходит в виде компьютерных тестов. И я понимаю, что если он не сдаст экзамен, то его компанию будет некем заменить, потому что кроме него в глубинке некому работать.

Я знаю, что в регионах многие компании не хотят получать лицензию. Они уйдут с рынка, а на их место никто не придет.

Значит, расценивать лицензирование как механизм для вытеснения с рынка неугодных властям компаний нельзя?

— В мегаполисах это возможно, там есть кем заменить ушедшую с рынка компанию. И если будет поставлена такая задача, то выполнить ее несложно. Лишить лицензии очень легко, так как нарушений в деятельности любой компании можно найти несметное количество.

Вот реальный случай. Приезжает инспектор на один из объектов УК и видит: на водосточную трубу кто–то наклеил объявление. Инспектор пишет в протоколе: фасад содержится в ненадлежащем состоянии. А за это штрафы достигают сотен тысяч рублей. Замечания придумываются на пустом месте, и оштрафовать за одно и то же нарушение можно несколько раз: руководителя как физическое лицо и саму УК. Получается, задача контролирующих органов — не улучшение качества работы УК, а сбор штрафов.

Но не нужно думать, что вытеснение неугодных компаний с рынка — это такой уж безобидный процесс. Никто не захочет терять бизнес. Начнутся войны. И проблемы возникнут у обеих сторон. В одном из городов недавно такое произошло. Администрация начала выдавливать с рынка управляющую компанию. Штрафовали ее, постоянно проверки устраивали, мешали работать. В итоге в доме, которым управляла эта УК, кто–то поджег лифт. Кто выиграл в этой войне? Непонятно. А проиграли жильцы, так как им пришлось оплачивать замену лифта, а это миллионы рублей.

В начале 2000–х государство взяло курс на привлечение частного бизнеса в управление жильем. Сейчас идет обратный процесс: в Петербурге 80% рынка занимают компании с госкапиталом.

— Да, до недавнего времени федеральные власти стимулировали развитие частного бизнеса в управлении. Например, программа финансовой помощи в проведении капремонта за счет Фонда ЖКХ предусматривала, что в регионе, который претендует на такую помощь, не менее 80% рынка должны занимать частные УК или ТСЖ. Но Петербург поступил хитро: городу полностью напрямую принадлежит только одна УК — ООО "Жилкомсервис № 2 Московского района". А этой УК принадлежит по 80% в остальных жилкомсервисах. Еще по 20% в них принадлежит городу. Таким образом, получается, что они частные.

В середине 2000–х в Петербург пришли несколько зарубежных компаний. Со мной консультировались финские, эстонские коллеги, которые рассматривали возможность выхода на петербургский рынок. В Петербурге в то время появились германский "Питер Дуссманн", латвийский NIRA fonds. Пробовали управлять домами "Петроэлектросбыт", РСУ–4. Но все ушли с этого рынка. А некоторые, как "Питер Дуссманн", даже убежали со скандалом.

То есть государство не отдает управление частникам. Почему?

— Боится.

Чего боится?

— В ЖКХ очень много политики. Реформа не может пройти без непопулярных мер. В 1993 году, при подготовке первой реформы ЖКХ, приводились данные о том, что износ основных средств в ЖКХ превышает 60%. В 2013 году президент Путин в одном из своих выступлений сказал, что износ уже превышает 80%. То есть ситуация стремительно ухудшается. Через 20 лет все просто развалится. Реформа нужна масштабная, и сегодня уже в форсированном режиме. В частности, нужно пересмотреть тарифную политику и рассчитывать тарифы на управление и на жилищные услуги исходя из реальных затрат, а не из политических соображений.

Что это за соображения?

— Власти боятся населения. Повышение тарифов — непопулярная мера. И власти не хотят народных волнений. Поэтому, когда мы начинаем говорить о необходимости увеличения тарифов на жилищные услуги, сразу в прессе распространяются результаты неизвестно когда проводившегося опроса ВЦИОМ, которые показывают, что если квартплата вырастет, то народ выйдет на улицу с акциями протеста. И тарифы не повышают. При этом вода, тепло, газ, электричество дорожают несколько раз в год и никто на улицы с плакатами не выходит.

Жилищные же тарифы крайне далеки от экономики, никакого обоснования у них нет. Например, плата за управление с лихвой съедается на этапе расчета и печати квитанций по квартплате для населения. Расценки на содержание и текущий ремонт не учитывают многих необходимых расходов. Так, в тарифе на эксплуатацию лифтов не заложены затраты на их регулярные экспертизы и освидетельствования для ремонта и продления срока службы. А это сотни тысяч рублей. Фактически УК работает непонятно за какие деньги.

Откуда реально берутся эти деньги?

— Компании не предоставляют услуги, которые они должны предоставлять, копят кредиторку, отсюда образуется задолженность перед ресурсоснабжающими организациями. Я знаю жилкомсервисы, у которых эти долги достигают 1 млрд рублей. Все чиновники знают, что любая УК — это потенциальный банкрот. И знают, почему это происходит. Но вслух об этом не говорят. Все свои недоработки они перекладывают на плечи управляющих организаций. При этом интересы управляющих во власти — в законодательной, в исполнительной — никто не представляет. Ничего не делается, чтобы изменить ситуацию. Ждут, когда "само рассосется". Не рассосется.

Еще одна проблема — должники по квартплате. Недавно я разговаривал с руководителем голландской управляющей организации, которая работает в Сербии. Я его спросил, сколько его компания обслуживает лицевых счетов и какова доля неплательщиков. Оказалось, что на 3–3,5 тыс. счетов всего два неплательщика. У нас при таких объемах счетов будет не меньше 1 тыс. неплательщиков. Суды завалены исками по квартплате, поэтому принимают их в день не больше 50. Причем всю претензионную работу за свой счет ведет УК. Получается, что УК тратит деньги на юристов, на услуги коллекторов, которые выбивают деньги из должников, а потом эти собранные долги передает монополистам. Фактически УК выступает для них бесплатным агентом. Я думаю, это нелогично. К тому же из–за этого также копится долг самой управляющей компании перед поставщиками коммунальных услуг, потому что деньги на ведение претензионной работы приходится брать из платежей за коммунальные услуги.

Есть какой–то выход?

— Нужно очистить жилищное законодательство от популистских норм, ограничивающих конкурентный рынок. Нужно остановить рост задолженности за коммунальные ресурсы, переведя жильцов на прямые платежи. То есть обязанность расчетов и взимание платы за них с населения возложить на ресурсоснабжающие организации. Это снимет с УК головную боль, связанную с коммунальными ресурсами. Так уже сделано с платой за электричество и газ.

Еще 2 года назад я предложил Смольному такую идею. Мы начали эксперимент: перевели семь домов во Фрунзенском районе на прямые платежи с ОАО "ТГК–1". Долг перестал расти. ТГК–1 получает платежи за свои услуги на отдельный счет и сама разбирается с неплательщиками. С "Водоканалом", который на словах поддерживает эту идею, так и не получилось это сделать. Я понимаю, что это требует от монополиста создания специального подразделения, которое бы занималось этими расчетами. Мы даже готовы создать такой расчетный центр за свой счет, вывести его в отдельное юридическое лицо и отдать им эту компанию. Но пока договориться не удалось.

Из всего сказанного получается, что вскоре государство полностью заберет все управление в свои руки и будет просто дотировать эти убытки, о которых вы говорите. Ведь система не меняется.

— Нет, я надеюсь, что так не произойдет. И мои надежды связаны с кризисом. Каждый раз в кризисное время государство прибегало к помощи частников.

Вспомним начало прошлого века. Произошла революция, жилье национализировали. Но оказалось, что без налаженной системы ЖКХ не работает, все начало разваливаться. Срочно призвали на помощь частников. Они выстроили систему ЖАКТов — жилищных арендных кооперативных товариществ, наладили содержание домов за счет сбора квартплаты. Потом государство встало на ноги, и в 1937 году вышло постановление о ликвидации ЖАКТов. Мотив — слишком много полномочий получили, злоупотребляют ими.

В 1990–х страна снова оказалась в сложной ситуации, опять обратились к частникам. Они опять начали выстраивать систему управления. К концу 2000–х их снова стали притеснять, причем с теми же мотивами: управляющие воруют, злоупотребляют. Дмитрий Медведев, будучи в то время президентом, так и сказал: "Воровство в ЖКХ приобрело масштаб эпидемии". Это восприняли как команду: тут же пошли по управляющим компаниям с обысками, проверками, стали заводить на директоров УК уголовные дела.

И сейчас, я думаю, история повторится. Надеюсь, что кризис немного повернет мозги наших чиновников.