Стабильный доход в стабильной стране

00:1413 февраля 201500:14

42просмотров

00:1413 февраля 2015

Мария Мокейчева maria.mokeycheva@dp.ru

Недвижимость Германии пользуется спросом со стороны россиян благодаря большому выбору жилья в разных ценовых категориях: от дешевого до элитного. Привлекает и возможность получать стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Германия традиционно входит в первую пятерку наиболее популярных у россиян рынков зарубежной недвижимости. Если судить по регулярно публикуемым рейтингам стран, вызывающим наибольший интерес у российских потенциальных покупателей зарубежной недвижимости, Германия в последние, кризисные годы находится на второй строчке в списке после Болгарии.

"Популярность обусловлена сдвигом интереса покупателей от "курортной" недвижимости к "инвестиционной", — поясняет директор департамента зарубежной недвижимости компании "Адвекс–Московский" Сергей Заграничнов, — эта более прагматичная позиция совершенно оправданна в экономически непростые годы".

Правда, сейчас, с учетом роста курса евро и кризиса в экономике России, спрос на зарубежную недвижимость в Германии упадет, как и в целом по рынку.

Инвестиционное направление

Всего за год, по оценкам Gordon Rock, россияне приобретали в Германии около 2 тыс. единиц жилья для собственного проживания. Еще около 700 объектов недвижимости покупается в инвестиционных целях. При средней стоимости домов и квартир 170 – 220 тыс. евро россияне тратят в Германии около 500 млн евро ежегодно.

Однако доля россиян — покупателей квартир и домов на немецком рынке недвижимости не так уж велика, и лидирующие позиции среди иностранцев россияне занимают лишь в узком сегменте элитного жилья Мюнхена.

Как рассказывает президент международного агентства Gordon Rock Станислав Зингель, по итогам 2014 года 77% всех вложений в жилую недвижимость с целью инвестиций обеспечили сами немцы, 9% пришлось на граждан Австрии, 5% — на представителей США, еще 3% обеспечили шведы.

На представителей остальных государств пришлось около 6% от объема сделок, причем россияне занимают в них несколько десятых долей процента.

С Востока на Запад

У Германии есть важная отличительная особенность — весьма широкий разброс цен на недвижимость.

По словам Сергея Заграничнова, цены на квартиры варьируются от 150 – 300 евро за 1 м2 (10 – 15 тыс. евро за квартиру) в небольших городках восточной Германии до 12 – 16 тыс. евро за 1 м2 (до нескольких миллионов евро за элитную квартиру) в крупных городах западной Германии.

Самый дорогой город Германии — столица Баварии Мюнхен: 1 м2 жилья стоит в среднем 3,7 тыс. евро. "Это связано, во–первых, с тем, что здесь расположены офисы крупнейших немецких компаний, во–вторых — с тем, что себестоимость строительства в предгорных районах достаточно велика", — объясняет начальник отдела зарубежной недвижимости компании "Региональный Проект" Дмитрий Иванов. Элитное жилье в центре Мюнхена оценивается в 10 – 13 тыс. евро за 1 м2.

Вслед за Мюнхеном по ценовой шкале следуют Штутгарт (2,9 – 3,2 тыс. евро / м2), Гейдельберг, Висбаден и Франкфурт–на–Майне (2 тыс. евро / м2), Кельн и Нюрнберг (2,2 тыс. евро / м2), Гамбург и Бонн (2,1 тыс. евро / м2). По словам Дмитрия Иванова, в этих городах рынок "перегрет", и есть опасность появления спекулятивных тенденций.

Более низкие цены на территории бывшей ГДР обусловлены худшим качеством жилья, чем в Западной Германии: немалое количество домов на вторичном рынке нуждается в капитальном ремонте или реконструкции. В Дрездене, Потсдаме и Лейпциге средняя стоимость 1 м2 составляет примерно 1,7 тыс. евро. В Саксонии–Анхальт 1 м2 стоит еще дешевле, в среднем 630 евро.

В Берлине цены пока остаются достаточно низкими, но приток частных и корпоративных инвесторов способствует их повышению.

Объекты в центре столицы оцениваются сейчас примерно в 2,5 тыс. евро за 1 м2, на окраинах — от 1 тыс. евро за 1 м2. Стоимость новых апартаментов в престижных районах Берлина колеблется в пределах 6 – 15 тыс. евро за 1 м2.

При этом недвижимость дорожает: с 2009 по 2014 год общий рост цен в стране составил около 35%. В дальнейшем рост недвижимости, по мнению экспертов, продолжится и составит 3 – 5% в год.

Жизнь в аренду

Около 57% населения Германии снимает жилье, что дает возможность неплохо зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду.

По словам Сергея Заграничнова, можно купить квартиру за 30 – 50 тыс. евро в Плауэне, Цвикау или других восточных городах и получать доход от сдачи в аренду более высокий (10 – 15% годовых), чем в среднем по стране (3 – 6%). Руководитель направления "Недвижимость в Германии" компании "Страна Плюс" Наталья Котова рассказывает, что Мюнхен прочно удерживает позиции лидера по арендным ставкам на жилье — в 2014 году аренды стоила 12 евро / м2 в месяц. Для сравнения, в Кельне и Франкфурте–на–Майне — менее 9 евро / м2, а в Берлине — около 7,5 евро / м2.

"В Берлине по приемлемым ценам можно купить целый дом с уже сданными в аренду квартирами", — рассказывает Наталья Котова.

Дмитрий Иванов отмечает, что для инвестиций, с учетом стоимости покупки, наиболее привлекательны также средние и небольшие городки, где находятся высшие учебные заведения, которых в Германии множество, что обеспечивает постоянных арендаторов — студентов.

Налоги

Недвижимость в Германии

> Налог на приобретение недвижимости различается в зависимости от федеральной земли и составляет от 3 до 6,5%.
Нотариальные услуги составляют от 1 до 1,5% от стоимости объекта.
Затраты на переоформление прав собственности — от 0,5 до 1% от стоимости объекта. Комиссия маклера — 3,5 – 6% от стоимости объекта.
> Особенности: в Германии, в отличие от некоторых других стран, нет ограничений на приобретение недвижимости для нерезидентов страны. Любой человек имеет право приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость.
> Покупка недвижимости может осуществляться как физическим, так и юридическим лицом с правом сдать, продать или передать в дар купленный объект.
> После получения контракта о купле–продаже недвижимости появляется возможность открыть мультивизу на год с разрешением на проживание в Германии 6 месяцев.
Содержание дома, квартиры в Германии предполагает следующее.
> Ежегодный налог на недвижимость в Германии составляет от 2,5 до 3,5% от стоимости земельного участка и осуществляется один раз в квартал.
> Радио и кабельное телевидение будет стоить 17 евро в месяц. Услуга подключения телефона (стационарного) стоит 60 евро, а плата за пользование телефоном в месяц составляет от 15 евро до 40 евро.
> Стоимость 1 кВт электричества варьируется от 13 до 25 центов. Оплачивается каждый месяц.
> Содержание недвижимости в Германии включает в себя пошлину в размере 10 – 20 евро в месяц, которую собирает домоуправление. Коммунальные сборы на небольшую квартиру — 15 – 30 евро ежемесячно.
Источник: ee24.ru