Почему прогосударственная экономика — это плохо и какой рынок первым выплывет из кризиса

Андрей Николаевич, начать разговор я хотела с реформы имущественного блока Смольного. Вы уже встречались с новой главой КУГИ Юлией Лудиновой?

— Пока не встречался. Хотя одна точка пересечения у нас точно есть — мы защищались в ИНЖЭКОНе. Только я сел за кандидатскую, уже проработав 5 лет в бизнесе и 5 — в структурах КУГИ. Так что практический материал для своей диссертации "Управление недвижимостью крупного города" черпал из повседневной практики. Но у всех свой путь. В том числе и в науке.

Значит, руководитель–теоретик вызывает у вас опасения?

— Свежая кровь — неплохо для любого организма. Ее вливание всегда ведет к изменениям (будем надеяться, к лучшему). Но в последнее время на всех уровнях общественной и политической жизни страны говорят о важности традиций: на слуху Крым, ведущая роль СССР в победе над фашизмом, восстановление старинных усадеб… И хотя эту ситуацию все время пытаются перевернуть с ног на голову, очевидно, что традициями мы сильны и их надо сохранять. Как в стране, так и в городе.

Система управления госимуществом в Петербурге создавалась на протяжении 20 лет. Те, кто ее выстраивал, в том числе и я, в свое время сдавали квалификационные экзамены отцам–основателям: Михаилу Маневичу и Герману Грефу. И только после этого допускались до работы. В результате была создана самая передовая в стране система управления госимуществом. Сейчас петербургский опыт широко применяется. Внося изменения в систему, не стоит об этом забывать. Свои серьезные традиции имеет и комитет по земельным ресурсам (КЗР). Сломать можно легко, а построить заново — работа на годы.

Вы говорите об объявленном объединении КУГИ и КЗР? Этот шаг может сломать систему?

— Может. Ведь речь о двух комитетах–гигантах, в каждом из которых работают по 500 человек. Чтобы их объединить, нужно принять целый ряд новых городских законов, которые предстоит обсудить в сложном Законодательном собрании. Кто возьмет на себя эту работу? Как отнесутся к новациям депутаты?

Легкой и быстрой реформа точно не будет. Но я бы хотел высказать пожелание, чтобы этот процесс был запущен как можно быстрее, чтобы вслед за объединением комитетов последовало создание четких регламентов их взаимодействия между собой, а главное — с бизнесом.

КУГИ — один из немногих комитетов Смольного, который зарабатывает деньги для казны. А она у нас с дефицитом. Не помешает ли реформа имущественного блока выполнению бюджетного задания в этом году?

— Надо попытаться сохранить объемы хотя бы на прошлогоднем уровне — около 22 млрд рублей от продажи и сдачи в аренду городской недвижимости. Конечно, это всего 5% в составе бюджета. Но когда город делает внешние заимствования, еще 20 млрд в его копилку лишними не будут.

Как в Гильдии восприняли новость о предстоящем объединении двух комитетов?

— Конечно, все это вызывает определенную тревогу. Всем ясно, что центр влияния изменился, что придется заново налаживать взаимодействие. Ситуацию усугубляет полный информационный вакуум относительно дальнейшей работы имущественного блока.

Бизнес надеется, что власти дадут наконец обратную связь на тему происходящего. Последние 2 года мы практически лишены общения. Не было ни одного круглого стола, ни одной дискуссии, конференции или консультации с участием профессионального сообщества… Земля полнится слухами. И это нервирует.

Между тем девелоперы и управляющие недвижимостью — люди искушенные. Могут и готовы быть полезными во множестве вопросов. Пусть власть это услышит! Определить новые правила игры для целой отрасли без участия профессионалов рынка чрезвычайно сложно. А эксперименты в период кризиса — история опасная.

Чиновники из команды губернатора Полтавченко, по–моему, не очень стремятся советоваться с бизнесом. Такой уж у них стиль управления…

— Ну почему? Есть примеры. Об этом широко не говорили, но именно так поступил "строительный" вице–губернатор Марат Оганесян. Сразу после своего назначения он пригласил руководство Гильдии на деловой завтрак. Нас пришло около 10 человек — все люди на рынке недвижимости известные. И за 2,5 часа мы обсудили все проблемы строительной отрасли. Даже больные на тот момент темы согласования проектов планировки территории, социальной инфраструктуры и региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП). И дело сдвинулось с мертвой точки. Система сложилась. Она работает. Можно ее критиковать, но она понятна. Весь вопрос в организации процесса. Она важна во все времена, а в кризисные особенно.

Кстати, о кризисе. Можно, на ваш взгляд, сравнивать происходящее сегодня в экономике страны с кризисом 2008 года?

— Из кризиса 2008 года мы так окончательно не вынырнули. Только начали выплывать… Но три фактора — санкции, нефть и геополитика — нас снова притопили. Так что пришлось опять нырнуть на глубину и задержать дыхание. Насколько его хватит — время покажет. Но уже очевидно, что этот кризис будет значительно глубже прежнего. И дна мы еще не достигли…

Сейчас надо либо сдерживать валютный курс — тратить деньги стабфонда на поддержание рубля, либо финансировать (по модели восточных экономик) инфраструктурные проекты, снижая безработицу. Интересно, по какому пути пойдет государство. Мне лично второй путь ближе. При условии жесткого контроля системы госзаказа.

Не утонуть бы…

— Не утонем. Нужно рисковать — снижать ставку рефинансирования хотя бы на 1–2% в месяц. Чтобы к лету она установилась на уровне 10–12% и бизнес получил возможность кредитоваться.

У меня лично в РАДе в ноябре–декабре 2014 года сорвались сделки на 3,5 млрд рублей только из–за того, что банки покупателям не дали кредиты. Дайте хотя бы под 19% годовых! Против прежних 14–16% и так рост приличный. Но больше 20% бизнес не потянет.

Один предприниматель, который занимается сельским хозяйством в Московской области, недавно написал губернатору региона Максиму Воробьеву письмо такого содержания: "Не знаю, как быть. Мне один из госбанков предложил кредит под 25% годовых. Видимо, придется завязывать с производством овощей и заняться выращиванием конопли. Прошу вашего совета". Это, конечно, смешно. Но это грустная правда. Развиваться в таких условиях бизнес не сможет.

Зато экономика становится все более прогосударственной.

— А вы считаете, это плюс? Создание госкорпораций взамен частного бизнеса? Пять крупнейших банков — Сбербанк, ВТБ, ВЭБ, Газпромбанк и Россельхозбанк — наберут в кризис стрессовых активов и превратятся в финансово–промышленные госкорпорации. Будут и кредитовать, и управлять, и владеть имуществом — все в одном. А дальше что? Продать–то эти активы некому. Отечественному бизнесу не до инвестиций, европейцы и американцы будут делать предложения о покупке по заниженным ценам, а юго–восточные соседи долго думают (у них период принятия решения по сделке — минимум год). Вряд ли это тот путь, который способствует развитию экономики.

Могу привести пример обратного движения. Рынок банкротств перешел от госконтроля к саморегулированию. С 1 июля 2015 года к торгам в банкротстве будут допускаться только те операторы, которые прошли аккредитацию на членство в СРО электронных площадок в банкротстве. А это совершенно другой уровень профессиональных требований, чем был до сих пор.

Профессиональное сообщество будет само, изнутри, регулировать порядок работы на рынке банкротств. Государство не должно впрямую заниматься бизнесом, как бы он ни был представлен: в виде государственных, казенных, автономных учреждений, унитарных предприятий или аффилированных госкомпаний.

Но вы же работаете и со Сбербанком, и с госкорпорациями, и даже с Росимуществом — подготовили продажу пакетов акций 200 госпредприятий в этом году.

— Мы 5 лет на рынке. За это время наш оборот составил 120 млрд рублей, из которых 22 млрд рублей — в 2014 году. Но в составе выручки РАДа реализация активов Сбербанка не превышает 25% (хотя в первый год было 90%). А доля госкорпораций — менее 10%.

Что же касается торгов по новому траншу федеральной приватизации, то те 200 пакетов мы еще не начали продавать — это задача ближайших 3 лет. Так что основная наша работа — с частным рынком.

И как ведут себя эти компании сейчас, в кризис?

— Одни, как я уже сказал, ждут возможности взять кредиты для покупки имущества. А вторая категория покупателей поменяла рубли на доллары и закрыла их в тумбочке. Сидят и ждут. Они почему–то считают, что весной смогут купить все, что нравится, задаром.

Но этого не будет. Переносить стрессы нефтяного рынка на рынок недвижимости (с лагом на 6 месяцев) прямо пропорционально нельзя. Россия огромна. У нас есть региональный и временной коэффициент хеджирования рисков.

Я в тотальную девальвацию рубля и резкое падение цен на имущество не верю. Кое–кто, к примеру, ждет, что тот же завод "Красное знамя" подешевеет к весне в 2 раза. Уверен, что этого не случится.

А кто же сейчас готов инвестировать? Иностранцы?

— В том числе. С начала года мы с ними в переговорах: и с европейскими компаниями, и с азиатскими… Обсуждаемый совокупный объем инвестиций в Петербурге и Москве — до 200 млн евро. Но вилка цен спроса и предложения больше, чем в прошлый кризис. Значит, дольше будут договариваться.

Тем не менее умные иностранные инвесторы с долгим горизонтом планирования верят в российский рынок и стоят в покупке. А те, кто повелся на пропаганду и убежал, без сомнения, через несколько лет вернутся. И не просто вернутся — прибегут. Хотя порог входа для них уже поднимется. Ведь это все сказки про золотые горы зарубежных рынков. По факту там сумасшедшая конкуренция.

Мои коллеги пробовали инвестировать в США, Великобритании и Германии, в Камбодже… Это не так просто. Там нас никто не ждет. И ситуация с налогами, кредитованием и возвратом денег там непростая. Если получаешь 5% на инвестицию чистыми — это удача.

Так что российский рынок недвижимости был, есть и будет точкой притяжения для инвесторов — наших и иностранных — в силу своего масштаба и потребительского спроса.

Инвесторам нужны объекты с понятными правами и доходностью. Много их в Петербурге?

— Они есть, несмотря на то что в городе приняты жесткие РНГП и вступил в силу закон, который запрещает менять пространственно–планировочные параметры зданий–памятников (даже мансарду над ними теперь не построишь). Натыкаясь на такие активы, инвесторы дольше прежнего думают, считают. Но продаж в этом году будет не меньше, чем в прошлом.

В течение 2014 года мы заключили шесть контрактов с госкорпорациями на реализацию их активов, в числе которых и памятники архитектуры. Многие предприятия обращаются с просьбой найти покупателя на имущество. Инвестору есть из чего выбрать. Причем тренд на покупку активов в Петербурге будет даже сильнее, чем в Москве.

Почему?

— Рынок Москвы сильно переоценен. Сегодня продажи там замерли. А рынок Петербурга, который еще пару лет назад можно было назвать столичным с небольшой задержкой в развитии, сегодня стал явно региональным. И это большое благо. Кризисные явления в ценообразовании бьют по нам не так сильно, как по Москве. За счет этого можно получить дополнительные инвестиции.

Вообще, регионы в последнее время сильно прибавили. В выручке РАДа за 2014 год доля регионов составила 20% против 5% годом ранее. И мы надеемся, что тренд сохранится. Поэтому открываем дополнительные офисы в Самаре, Екатеринбурге, Казани, Владивостоке и, возможно, еще в паре российских городов. При этом зарегистрирована компания по–прежнему в Петербурге и здесь платит налоги.

Какой рынок первым вынырнет из кризиса, по вашему прогнозу?

— Я, как и в прошлый кризис, делаю ставку на рынок жилья массового спроса. За ним будущее. Нет ничего страшного в том, что проекты будут расти как грибы. Лишь бы это укладывалось в мастер–планы городов. Будет стройка — будет рынок строительных материалов, будут развиваться инфраструктура, дороги, ретейл, социалка и прочее.

Уверен, в правительстве это понимают и будут поддерживать отрасль через стимулирование ипотеки. Первые шаги уже сделаны.

А вообще любой кризис — это этап оздоровления. Кто–то покинет сцену, кто–то консолидируется. Страна переосмыслит имеющиеся ресурсы, перезапустит внутреннее производство. Конкурентов, дешевого импорта, становится все меньше. Это ли не шанс для отечественного бизнеса? Уверен, мы выйдем из кризиса уже в новом для себя и всего мира статусе.