Смольный повышает арендную плату за пользование городской землей

Решение о повышении базовой ставки принималось кулуарно. Правительство Петербурга еще 18 декабря 2014 года утвердило поправки к "Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности Петербурга" (документ есть в распоряжении редакции), но информация об этом не афишировалась. Более того, публичного заседания правительства в этот день не проводилось.

Документ должен вступить в силу 1 апреля 2015 года. Возможно, сейчас постановление рассылается по районным агентствам КУГИ, с тем чтобы оно было доведено до арендаторов. Реализовывать нововведения будет новый председатель КУГИ Юлия Лудинова.

Повышения базовой ставки коснутся всех арендаторов земельных участков у города. Cтавки повышены по всем 19 зонам градостроительной ценности территорий. У КУГИ действует свыше 25,6 тыс. договоров аренды земли. В комитете подсчитали, что из–за повышения базовых ставок рост платежей для арендаторов составит от 2 до 12%. Минимальное повышение затронет временные объекты торговли и оказания услуг, максимальное — рекламную деятельность, торговлю в капитальных зданиях (отдельно стоящие торговые комплексы и т. д.), складскую и производственную деятельность.

В прошлом году доходы бюджета Петербурга от использования имущества, находящегося в госсобственности, составили 24,8 млрд рублей. Из них на аренде земли заработали 12 млрд рублей. В КУГИ надеются, что повышение базовой ставки поможет увеличить поступления в бюджет в будущем на 10–15%, то есть на 1,2–1,8 млрд рублей.

Ужесточение контроля

Кроме повышения ставок, постановление ограничивает время применения понижающих коэффициентов. Так, например, ранее при строительстве и капитальном ремонте понижающие коэффициенты (0,0035 и 0,0400) применялись на срок действия разрешения на строительство. Теперь — только на 1 год или 3 года для реконструкции зданий–памятников с охранными обязательствами КГИОП. По истечении этого срока арендная плата будет повышена в 10 раз. Если через 3,5 года (42 месяца) после начала капитального ремонта объект не успеют ввести в эксплуатацию, понижающие коэффициенты будут отменены.

Распространенная уловка, когда построенное здание не торопятся вводить в эксплуатацию, чтобы сэкономить на налоге на имущество, теперь станет невыгодной. Если спустя 2 года с даты принятия собственником решения о проведении капитального ремонта объект не эксплуатируется, арендная плата также будет рассчитываться без понижающих коэффициентов.

В кризис, когда кредиты стали практически недоступны и застройщики испытывают проблемы с ликвидностью, ужесточение правил особенно критично. Опыт предыдущего кризиса показывает, что многие проекты были заморожены. "Конечно, отношение к данной инициативе негативное, — говорит председатель совета СРО НП "Содружество строителей" Лариса Еремина. — Можно попробовать обратиться к власти от большого количества предпринимателей с просьбой года на два приостановить данную инициативу из–за кризиса".

"У нас в управлении четыре бизнес–центра в Петербурге общей площадью почти 40 тыс. м2. Земельные участки, прилегающие к зданиям, — в долгосрочной аренде у города. Так что повышение нас коснется. Пусть даже оно будет незначительным, но это не лучшая возможность поддержать бизнес в сложной экономической ситуации", — говорит гендиректор группы компаний SOLO Олег Сумбаев. Часть компаний, по его словам, может в итоге повысить арендные ставки или задуматься о выкупе участка. "В любом случае аренда обходится дешевле, чем покупка. Да и для города она выгоднее: расторгнуть договор с арендатором земли или изменить его проще, чем при варианте собственности", — добавляет Олег Сумбаев.

Те бизнесмены, кого инициатива КУГИ не коснется, уже радуются возможности на ней заработать. "Когда вырастут базовые ставки аренды земли, поднимутся и ставки для арендаторов тех объектов, которые на ней расположены. Арендаторы начнут мигрировать и наверняка придут к нам", — говорит управляющий сетью бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин.

Новые коэффициенты

В новой редакции документа расширен перечень магистралей и локальных центров, которые влияют на коммерческую привлекательность объектов. Повышающие коэффициенты для аренды участков вводятся для ул. Кржижановского, Дальневосточного пр., ул. Коллонтай, бульвара Трудящихся и пл. Европы. Кроме того, аренда подорожает для арендаторов земли в полукилометре от порта "Морской фасад" и новых станций метро — "Адмиралтейской", "Бухарестской", "Волковской", "Звенигородской", "Спасской", "Обводного канала" и еще не открытого выхода со станции "Спортивная–2".

В ГУП "ГУИОН" пояснили, что цель повышения — приблизить уровень базовых арендных ставок к ставкам земельного налога, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости участков. Новая кадастровая оценка земель в Петербурге была утверждена в 2012 году, а затем и в 2013–м. В качестве смягчения перехода на новые базовые ставки отдельно принят коэффициент для всех видов промышленности, за исключением производства алкоголя и табака. Арендаторы–производственники получили понижающий коэффициент — 0,95.

Также откорректированы коэффициенты для арендаторов, которые ведут деятельность на земельных участках, прилегающих к новым крупным магистралям. Некоторые улицы и проспекты появились за последние 5 лет, получили продолжение или расширились, на них вырос пассажиропоток, что, конечно, сказалось на экономической привлекательности участков, расположенных вдоль них, подчеркивают в ГУИОН.

Без учета кризиса

Арендаторы отмечают, что время для повышения базовой ставки выбрано крайне неудачно. "В современных условиях это противоречит тренду снижения ставок на 30–35%, — говорит управляющий сетью торговых павильонов Юрий Рагулин. — Из 30 моих павильонов я не могу сдать 12 — нет спроса! Даже по себестоимости. Зачем же именно сейчас повышать базовую ставку? Она же базовая, как бы неизменяемая, и была принята, когда по федеральному закону отказались от у. е., привязанных к курсу валюты". По оценке предпринимателя, городские власти пошли на повышение ставок вместо введения торгового сбора, который было решено отложить на год. "Как арендатор земельных участков и владелец торговых сооружений я не должен был платить торговый сбор, — говорит Юрий Рагулин, — а теперь я буду фактически его платить — плата за каждый 1 м2 вырастет больше чем на 1 тыс.". Однако с ним не согласен Роман Курбатов, владелец сети кафе "Троицкий мост" и спортивных сооружений на Крестовском острове. "Повышение платы несущественное, — уверен Роман Курбатов. — На фоне общего повышения цен на все рост 10–15% на землю — это совсем незначительно и вполне адекватно. Для малого бизнеса гораздо важнее, чтобы аренду на землю город продлевал вовремя". Юрий Жорно, владелец ГК "Ковчег", арендатор участков совокупной площадью более 5 тыс. м2, считает, что на фоне анонсирования поддержки малого бизнеса повышение базовой ставки на аренду земли является диверсией.