Почему лизинг жилья не заменит ипотеку

В этом году большинство потенциальных покупателей жилья не смогут взять ипотечные кредиты: повышение ключевой ставки ЦБ сделало их недоступными. А это значит, что под вопросом 50% всех сделок по приобретению жилья и 70% покупок квартир в новостройках. В этой ситуации особые надежды возлагались на альтернативные схемы финансирования покупки жилья, в частности на лизинг недвижимости. Но пока эти надежды не оправдываются. И связано это в первую очередь с неотрегулированностью этой правовой конструкции, из–за которой все ее участники несут неоправданные риски.

Лизинг квартиры выглядит так: лизингодатель, который финансирует сделку, покупает указанную лизингополучателем (покупателем) квартиру у продавца и предоставляет ее лизингополучателю во временное владение и пользование за соответствующую плату. Стороны заключают договор лизинга — аренды с правом дальнейшего выкупа квартиры. Для кредитора у лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во–первых, недвижимость не переходит в собственность получателя, что является весомым гарантом возврата средств. Во–вторых, лизинговая сделка происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку, и есть возможность создать более финансово комфортные условия для заемщика.

Но имеются свои особенности и недостатки. В соответствии со ст. 667 ГК РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае заключенная сделка может быть признана недействительной по иску продавца. К тому же до полной выплаты долга квартира находится в собственности лизингодателя, что ставит лизингополучателя — будущего собственника — в уязвимую позицию, особенно перед недобросовестным кредитором.

Главный недостаток — сложная правовая конструкция таких сделок. Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично, ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику.

С другой стороны, юридическую опасность в себе таит и право на выбор продавца: по закону ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто его выбирает — лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие ранее не выявленных обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору и должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Однако указанное правило может быть изменено по соглашению сторон.

Лизинг чрезвычайно сложен для объектов загородной недвижимости, поскольку федеральный закон "О лизинге" сильно устарел. В частности, он прямо запрещает лизинг земельных участков. Пока участники рынка недвижимости к лизингу присматриваются, но без модернизации законодательства лизинг не сможет заменить ипотеку.