Банки ожидают ужесточения условий по ипотеке: роста ставок и первоначального взноса. По итогам 2014 года рынок ипотечных кредитов вырастет на 40–50%, однако уже в 2015 году начнется снижение темпов роста.
Несмотря на происходящие события и нестабильность в экономике, объем выдач ипотечных кредитов продолжает расти. Это обусловлено тем, что недвижимость остается самым надежным способом сохранения сбережений, так как растет в цене и окупает вложенные средства и переплаченные проценты.
В ближайшее время не стоит рассчитывать на то, что ипотека будет дешеветь. В то же время можно ожидать, что цены на недвижимость останутся на текущем уровне или несущественно вырастут в условиях сокращающегося спроса и возрастающей конкуренции в строительном секторе. Банки будут тщательнее рассматривать заемщиков и ужесточат условия выдачи. Кроме того, будут активнее работать с застройщиками в сфере ипотечного кредитования новостроек.
Вероятность незначительного повышения ставок в 2015 году остается, но это опять же будет зависеть от ставки рефинансирования и поведения крупных игроков на рынке. Сейчас ставки по ипотечным кредитам начинаются примерно от 13,5%.
На рынок ипотечного кредитования начинают выходить многие банки, в том числе и те, которые раньше занимались исключительно потребительским кредитованием. Между тем в условиях возможной стагнации ипотечного кредитования большим спросом будут пользоваться спецпрограммы кредитования совместно с застройщиками, предлагающими более низкие ставки и более низкую стоимость жилья. В 2015 году возможно некоторое замедление. Валютные кредиты могут быть рефинансированы в рублевые при желании заемщика, и люди будут с осторожностью брать валютные кредиты, предпочитая рублевые.
Ставки по ипотеке будут зависеть от ставки рефинансирования, устанавливаемой Центробанком, и от геополитической ситуации. На сегодняшний день есть факторы для роста ставок, так как заемные средства для банков дорожают (как в рублях, так и в валюте). Объемы ипотечного кредитования до конца этого года сохранятся примерно на нынешнем уровне, так как, несмотря на удорожание кредитов, есть еще и сезонный спрос, который ежегодно демонстрирует рост продаж недвижимости к новому году. Требования к заемщикам и к объектам залога существенным образом не изменятся. Кроме того, банки активно будут работать с застройщиками в сфере ипотечного кредитования новостроек.
В 2014 году объемы выдачи ипотечных кредитов в России выросли более чем на 50%. Причиной такого стремительного увеличения объемов ипотеки стал ажиотажный спрос в весенние месяцы, вызванный ослаблением курса рубля на фоне макроэкономических и политических событий. В течение года Центробанк РФ поднимал ключевую ставку несколько раз, в результате чего она увеличилась на 4%, на что незамедлительно отреагировали участники рынка — рост ставок на ипотечные кредиты к ноябрю обрел массовый характер. Так, стандартным стало предложение ипотечных кредитов на уровне 13–13,5% годовых, тогда как еще весной можно было взять ипотечный кредит под 12% годовых в рублях.
Подавляющая доля ипотечных кредитов в России выдается в рублях. Тем не менее кредиты в иностранной валюте продолжают пользоваться ограниченным спросом, как правило, со стороны клиентов, получающих доход в долларах США или евро. Однако есть и такие клиенты, которые берут валютные кредиты, имея рублевый доход. Именно они вынуждены вследствие скачков курса валют рефинансировать свои кредиты в рублевые, зачастую теряя на разнице курсов. Чтобы избежать подобных ситуаций, а также по причине маленького спроса банки все чаще выводят из своих продуктовых линеек программы кредитования в валюте, оставляя только рублевые предложения.
В краткосрочной перспективе не стоит рассчитывать на то, что ипотека будет дешеветь, поскольку для этого нет видимых объективных причин. В то же время можно ожидать, что цены на недвижимость будут оставаться на текущих уровнях или несущественно расти в условиях сокращающегося спроса и возрастающей конкуренции в строительном секторе.
В нынешней макроэкономической ситуации и с повышением ставки рефинансирования до 9,5% годовых коммерческим банкам становится сложнее привлекать средства. Соответственно, происходит некоторое удорожание и кредитов, в том числе ипотечных. Сейчас по факту происходит перевод валютных ипотечных кредитов в рублевые. Этот сегмент рынка для банков до сих пор в целом оценивается как один из наиболее привлекательных, относительно стабильных и перспективных в долгосрочном плане. В ближайшее время банкам придется учитывать растущую закредитованность физлиц, возможное уменьшение доходов многих ипотечных заемщиков, а также трудности с реализацией объектов недвижимости.
С начала года ставки по ипотечным кредитам в банке "ВТБ 24" в целом изменились на 1,2 п. п. И скорее всего, с учетом изменения ключевой ставки Банком России до лета 2015 года произойдет еще одна волна увеличения процентной ставки — на 0,5 п. п. При этом рынок ипотечного кредитования, по нашим оценкам, продолжит расти, хотя уже и не столь стремительно, как в предыдущие 3 года.
Средняя сумма ипотечного кредита сейчас составляет около 2,5 млн рублей, тогда как в прошлом году равнялась 2,1 млн рублей.
Волны перевода валютных кредитов в рублевые не будет — просто потому, что после 2008 года практически все ипотечные кредиты выдавались в рублях, а не в долларах США или евро.
Выдачи ипотеки в валюте носили единичный характер. Как правило, валютные кредиты оформляли те клиенты, чей доход в силу специфики профессии был привязан к той или иной валюте. Например, моряки торгового флота. Что касается валютных кредитов, выданных до 2008 года, то практически все они были переоформлены в рублевые еще в 2009–2010 годах.
С начала года ставки по ипотечным кредитам растут, и как минимум до конца года этот тренд сохранится. На фоне неблагоприятного внешнего фона, высокой волатильности и сокращения объема ликвидности до конца 2014 года может произойти еще один виток повышения процентных ставок.
При обострении кризисных явлений в экономике мы увидим ужесточение условий кредитования. Изменения прежде всего коснутся требований к заемщикам: банки будут предъявлять более высокие требования к уровню доходов, учитывать, в какой сфере работает заемщик, могут отказаться от рассмотрения дополнительных и неофициальных источников доходов. С другой стороны, вырастет размер минимального первоначального взноса, изменятся подходы к аккредитации объектов на первичном рынке недвижимости.
Спрос на ипотеку начал сокращаться, в том числе из–за снижения доступности ипотечных кредитов. Другой фактор — более осторожное поведение граждан, которые опасаются брать на себя кредитные обязательства в условиях финансовой нестабильности.
В 2015 году стоит ожидать дальнейшего сокращения темпов роста ипотечного рынка. По итогам 2014 года рост составит примерно 40%. Однако значительная доля выдач пришлась на начало года. Со второго полугодия рынок начал "остывать". В будущем году нам сильно повезет, если темпы роста останутся на уровне этого года, но вероятнее все–таки произойдет сокращение рынка. Между тем количество обращений о рефинансировании валютного кредита увеличилось. Некоторые заемщики, оформившие кредит 3–4 года назад, после осуществления расчетов сотрудниками банка все–таки решают сохранить действующие условия, так как, даже несмотря на рост стоимости иностранный валюты, они оказываются более выгодными. Некоторые все–таки предпочитают оформить ипотеку в рублях, так как чувствуют себя более уверенно, имея рублевые кредиты.
Сейчас во многих банках происходит корректировка ставок по ипотеке в сторону увеличения. У банков резко сократились источники длинных пассивов, а опыт использования короткого пассива для многолетнего кредитования довольно печален. Да и в целом стоимость ресурсов сейчас заметно выросла.
В ближайшей перспективе банки будут ужесточать требования к заемщикам, увеличивать минимальный первоначальноый взнос. Также может сократиться спрос на недвижимость, что неизбежно приведет к снижению стоимости. Ждать большого количества переводов валютной ипотеки в рублевую не стоит, так как уже не ожидается резкого увеличения курса валюты, а погашать ипотеку, фиксируя текущие курсы, — невыгодно.
Совокупность таких факторов, как внешнеэкономическая ситуация, увеличение ключевой ставки Центробанка, рост инфляции, высокая волатильность финансовых рынков, уже отразилась на рынке ипотечного кредитования — процентные ставки начали расти. Такая тенденция в ближайшее время сохранится. В сложившейся ситуации банки будут более тщательно рассматривать заемщиков. Сократится и количество акционных предложений.
В условиях нестабильности с курсом национальной валюты количество заемщиков может сократиться. Это будет обусловлено скорее психологическим фактором: не каждый возьмет кредит при существующей экономической неопределенности.
Спрос на ипотечные продукты будет расти до конца года, а дальнейшая динамика будет целиком и полностью зависеть от макроэкономической ситуации в стране.
Все зависит от экономико–политической ситуации в России, поскольку она сильно влияет на стоимость фондирования для банков, то есть стоимость денег. Центробанк РФ вновь поднял ключевую ставку на 1,5%, до 9,5%, плюс сказывается рост инфляции и нестабильная экономическая ситуация, что влияет на рост ставок в будущем.
В общем по рынку средние ставки по ипотеке будут на уровне 14% годовых до конца года, а далее прогнозировать сложнее, возможно, ставки будут иметь тенденцию к росту в 2015 году.
Наибольшим спросом пользуются недорогие квартиры, например в новостройках на стадии строительства от известных и хорошо зарекомендовавших себя застройщиков. Традиционным спросом пользуются квартиры на вторичном рынке жилья, но поскольку они дороже, чем квартиры на стадии строительства, то и спрос может быть более чувствительным к изменившимся процентным ставкам.
В следующем году можно прогнозировать дальнейшее сокращение рынка ипотеки. Цены на недвижимость в крупных городах не снижаются, а ставки по ипотеке растут, в условиях нестабильной экономической ситуации уверенность в завтрашнем дне у населения снижается, поэтому логично, что желающих оформить ипотеку в 2015 году будет меньше.
В настоящее время на рынке ипотечного кредитования наметилась четкая тенденция роста процентных ставок. Сейчас средние ставки — 13–15% годовых. Размер первоначального взноса возрастет до 25–30% в связи с возросшими финансовыми рисками банков в условиях экономической нестабильности.
Заемщики, выплачивающие в настоящее время валютные кредиты (особенно ипотеку), безусловно, будут предпринимать все попытки, чтобы договориться с банками о переводе своих валютных кредитов в рублевые. Однако, как показывает практика 2008–2009 годов, когда многие клиенты крупных банков, которые ранее успели оформить у них относительно дешевые валютные ипотечные кредиты в долларах США, евро, швейцарских франках и японских йенах, пытались договориться о переводе валютных кредитов в рублевые, эти банки фактически отказывались идти навстречу просьбам своих клиентов, поэтому искали любые официальные причины для отказа.
В Петербурге наиболее активно будет расти именно рынок ипотеки первичного жилья, потому что на него наблюдается наибольший устойчивый спрос. И здесь определяющим фактором, способствующим поддержанию инвестиционного спроса на строящееся жилье, является ярко выраженная нестабильность валютного курса и стремительная девальвация российского рубля.
Застройщики и банки будут искать новые возможности для победы в конкурентной борьбе, поэтому рынок ипотеки ждет появления новых схем привлечения клиентов, в том числе развития модели ипотеки через систему ЖСК, чего давно ждут многие застройщики.
