Падение цен на первичном рынке жилья в Петербурге может составить 20% за счет снижения расценок по всей цепочке строительного цикла. Но они вряд ли пробьют планку в 45 тыс. рублей за 1 м2.
Авторитетный аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник представил долгосрочный прогноз развития рынка жилья на 10 лет. В ближайшие 2 года бизнесменам придется готовиться к снижению покупательского спроса и цен, затем — к их резкому падению.
Рост и спроса, и цен начнется лишь в 2019 году, считает он. В ожидании рецессии застройщики отреагируют на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей, будут вести консервативную политику и предпочтут не начинать крупных проектов. "Дно" падения должно прийтись на 2017 год.
Долгое падение
По данным аналитиков АН "Итака", средняя цена 1 м2 в новостройках массового спроса в Петербурге уже упала на 7% по сравнению с началом текущего года. В I квартале средняя стоимость "квадрата" составляла 88 650 рублей, тогда как к сентябрю снизилась до 82 353 рублей. Объясняя это, эксперты надеются, что дело все–таки не в падении покупательной способности петербуржцев, а в том, что открылись продажи в крупных проектах с демократичными стартовыми ценами (ЖК "Солнечный город", "Дважды два", "Шуваловский" и др.). И тем не менее сегодня уже никто из участников рынка не сомневается, что строительный сектор ждут нелегкие времена.
"Нынешняя ситуация очень отличается от кризисов 1998 и 2008 годов, когда мы наблюдали достаточно резкое падение и быстрое восстановление рынка. Сейчас существует вероятность длительной стагнации в экономике, а наш рынок еще никогда не функционировал в подобных условиях, поэтому остается только предположить возможные варианты развития отрасли. Если опираться на опыт трех предыдущих периодов падения спроса, то цена квадратного метра на первичном рынке снижается в пределах 20%. Причем по некоторым объектам цены могут вообще не меняться, а по другим падать до 30%", — полагает Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St. Petersburg.
"В краткосрочной перспективе цены на жилую и коммерческую недвижимость могут снизиться на 20%. Этому будет способствовать поддержание высоких темпов ввода жилья в Петербурге, а также реконцепция ряда проектов: из сегмента комфорткласса в эконом и из сегмента бизнес–класса в комфорт", — уверен Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
45 тыс. рублей на дне рынка
Компенсировать падение цен
девелоперы будут за счет экономии по всей цепочке. "Однако у большинства застройщиков запас ликвидности остался на уровне уже предоставляемой ими скидки. Увеличивать скидки будут отчаянные оптимисты (в надежде, что рынок потом "отыграет") и те, кому уже все равно (в надежде максимально затянуть срок агонии)", — говорит Василий Селиванов, генеральный директор компании LEGENDA.
При этом цена, после которой рынок окончательно опустится на дно, составляет, по мнению экспертов, 45 – 50 тыс. рублей за "квадрат".
"В первую очередь на рынке останутся девелоперы, имеющие производственные мощности, которые обеспечат стройку доступными ресурсами. Также останутся компании, у которых есть свой оборотный капитал либо хорошая кредитная репутация, что позволит договориться с банками о финансировании проектов", — говорит Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена".
Впрочем, и перепроизводства пока также не ожидается. "В случае падения платежеспособного спроса девелоперы очень быстро скорректируют объемы строительства и существенного профицита площадей, и, как следствие, снижения цены квадратного метра не произойдет", — надеется Алексей Гусев, коммерческий директор ООО "Главстрой–СПб".
"Темпы вывода на рынок крупных проектов зависят от экономической ситуации и от спроса на рынке. Масштабные комплексы выводятся очередями. Если ситуация со спросом резко изменится в худшую сторону — а пока ничто этого не предвещает, — скорость выхода новых очередей на рынок снизится", — уверен Олег Пашин, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость".
Позитивные моменты кризиса
"Глобального кризиса перепроизводства не будет. Обеспеченность жильем в России пока по всем городам крайне низкая. Кроме того, ожидается и снижение объемов предложения, потому что те компании, которым необходим кредитный ресурс — а он сейчас становится все дороже, — не смогут оставаться на рынке", — говорит Роман Мирошников.
Рынок будет меняться в сторону повышения качества предоставляемого жилья. Вкладываться в жилье на ранней стадии строительства в таком количестве, как ранее, покупатели перестанут, потому что экономическая ситуация влечет за собой риски и заставляет потребителей быть осторожнее. Значит, приобретать будут в основном квартиры в сданных домах или новостройках высокой степени готовности. У людей будет возможность увидеть уже готовое жилье и купить квартиру у того застройщика, чей продукт окажется качественнее при сопоставимой цене.
“
Из прогнозов, которые постоянно звучат на рынке недвижимости, уже давно можно собрать отдельную книгу — по большей части фантастическую. Например, еще пару лет назад говорили о том, что цены на недвижимость вырастут, поскольку объемы строительства сократятся: земли в Петербурге не осталось, а квартиры в Ленобласти покупать не будут. Сейчас мы наблюдаем противоположную картину: объемы жилищной застройки растут и в городе, и в области, цены в приграничных проектах часто превышают средние по рынку, объекты во всех без исключения сегментах находят своего покупателя.
Сергей Степанов
директор по продажам компании "Строительный трест"
“
Расти вверх рынку просто не на чем — нет "топлива". Те клиенты, у кого есть деньги, станут еще требовательнее к продукту с точки зрения качества. Однако конкуренция качества на рынке, только недавно активизировавшаяся, теперь вновь пойдет на убыль, так как для развития этого направления у компаний просто нет средств, а риски ошибок высоки. Поэтому я думаю, что в ближайшие годы мы станем свидетелями очередного расцвета оберточных историй, когда проект продвигается таким образом, что фантик пытаются нарисовать как можно ярче, а содержимое — максимально упростить и удешевить.
Василий Селиванов
Генеральный Директор компании LEGENDA
