"Деловой Петербург". Эксклюзивное хранение

Автор фото: Коньков Сергей

В 2015 году большинство складов в Петербурге будет построено по индивидуальному заказу. Клиенты готовы платить за эксклюзив, если в дальнейшем это позволит им сэкономить. Неудовлетворенный спрос в этом сегменте рынка составляет 200 тыс. м2.

Неудовлетворенный спрос на склады в формате built–to–suit (построенные под конкретного заказчика) в Петербурге составляет 200 тыс. м2. Это соответствует годовому объему ввода новых площадей для хранения в категориях А и В. В 2014 году формат built–to–suit займет лишь 20 – 25% от всех складов, которые будут сданы в эксплуатацию. В 2015–м, по прогнозам Colliers International, уже больше половины складских комплексов будет построено под заказ.

Склад по спецзаказу

Сейчас общий объем качественного складского предложения в Петербурге составляет 2,24 млн м2, из них около 1 млн м2— built–to–suit. Только за этот год пять компаний заявили о планах по строительству собственных складских центров площадью 400 тыс. м2. Так, "Юлмарт" вложит 7 млрд рублей в четыре логистических комплекса и центр распределения заказов. X5 Retail Group потратит 4 млрд рублей на два логоцентра в Ленобласти. "Почта России" построит в Петербурге логистический центр и транзитный сортировочный узел (1,2 млрд рублей). Auchan заказал компании "А Плюс Девелопмент" строительство складского комплекса в Шушарах (1,3 млрд рублей). Корпорация "СБР" (девелопер DIY–сети "Метрика") построит там же логоцентр (1,2 млрд рублей). Все проекты будут сданы к 2017 году.
Как отмечает коммерческий директор ООО "А Плюс Девелопмент" Вячеслав Зелепуга, сейчас доля спекулятивных складов (строящихся для сдачи в аренду) значительно выше, чем объектов built–to–suit. "Но в долгосрочной перспективе мы прогнозируем смещение в сторону built–to–suit, поскольку именно он позволяет арендаторам использовать свои помещения максимально эффективно", — говорит он. Для девелоперов проекты под заказ выгоднее, так как они менее рискованны, хотя и немного дольше строятся и стоят дороже на 5 – 10%.
Основные драйверы спроса — ретейлеры, считает региональный директор по складской и индустриальной недвижимости "Colliers International Россия" Владислав Рябов. Торговцам нужно, чтобы в логистическом комплексе были не только стандартные сухие склады, но и холодильники, морозильники, лицензированные площади для хранения алкоголя. "Если строить такие объекты по спекулятивной схеме, то девелопер рискует не угадать с параметрами, например пропорциями площадей, необходимыми клиентам", — поясняет Владислав Рябов.
Особенно это касается мультитемпературных складов. Требования к таким проектам у разных клиентов очень отличаются, поэтому невозможно вывести готовое стандартное решение для всех, в отличие от сухих складов, добавляет руководитель офиса JLL в СПб Андрей Амосов. По мнению экспертов, после открытия строящейся платной автотрассы между Москвой и Петербургом потребность в складских площадях формата built–to–suit возрастет еще больше, особенно на юге города, а также в портовой зоне.

Фермеры в потенциале

Потенциальными заказчиками специализированных складов являются также сельхозпредприятия и государство.
В ближайшее время Ленобласть и Минсельхоз завершат разработку проекта сети логистических комплексов для хранения сельхозпродукции. Минсельхоз уже заявил, что на эти цели в масштабах всей страны будет ежегодно выделять по 10 млрд рублей. Доля Ленобласти в этих объемах пока неизвестна. Губернатор этого региона Александр Дрозденко сообщил, что планирует использовать технологии хранения сельхозпродукции, которые применяются в ФРГ. Он обсуждает с германскими бизнесменами возможность совместного строительства складских комплексов.
Отечественные сельхозпроизводители могут увеличить долю рынка, так как в условиях продовольственных санкций заместят часть продукции, которая ранее импортировалась из–за рубежа. В связи с этим потребуются дополнительные площади для хранения товаров. Сейчас такая продукция хранится на овощебазах, многие из которых остались еще с советских времен. Это склады очень низкого качества, но выбора у арендаторов пока нет, говорит руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA Вера Бойкова.
Эксперты затрудняются оценить потребность в складских объектах для сельхознужд. "Пока непонятны объемы. Когда станет ясно распределение сил на рынке сельхозпродукции, можно будет прогнозировать развитие этого складского сегмента. Сейчас спрос на такие площади есть, но строить их оптимально под заказ", — считает Владислав Рябов.
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в СПб Евгения Тучкова добавляет: дополнительный спрос на такие объекты появится в результате вывода овощебаз из центра Петербурга. "Вместо них построят распределительные центры, где будет осуществляться не только хранение, но и предпродажная подготовка сельхозпродукции: сортировка, мойка, упаковка", — говорит она.

Небольшой дефицит

Потребность в спекулятивных складах в Петербурге также довольно высока.
Эксперты считают, что доля вакантных площадей в этом сегменте достигает 8,2% (183,6 тыс. м2). Наибольший спрос — на объекты класса А. В них потолки до 12 м, высокая степень нагрузки на полы, причем пол находится на уровне 1,2 м, что позволяет загружать товар не с земли, а прямо из машины, комментируют в Colliers. До кризиса в Петербурге было построено больше складских площадей, чем требовал рынок. Но в 2009 году многие проекты были заморожены, несколько лет почти не запускалось новых строек. В итоге складские площади заполнились, начал формироваться дефицит. На фоне растущего спроса на рынке появились новые складские девелоперы. Например, "Адамант" в этом году начал строительство логистического комплекса класса А в Шушарах.
Сегодня рынок способен поглощать до 200 тыс. м2 новой складской недвижимости в год, говорят эксперты.
Вера Бойкова отмечает изменение характера спроса: арендаторы оптимизируют свои потребности. "Если в начале года один наш клиент искал площадь в 4 тыс. м2, то сейчас готов рассматривать не более 2 тыс.", — сообщила она. Главная причина этих перемен — неопределенность политической и экономической ситуации.
В первом полугодии потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию, не понимая, как будут развиваться события. К осени многие компании успели приспособиться к новым условиям, и сейчас спрос стабилизировался.