"Деловой Петербург". Неликвидная старина

В Петербурге несколько десятков исторических объектов недвижимости, которые их собственники многие годы безуспешно пытаются продать. Покупатели не интересуются этими объектами, так как заранее знают — отдача от их использования не окупит затрат на приспособление здания для современного использования.

Непродажные активы

Один из самых одиозных объектов, не исчезающий из листингов продаж уже 7 лет, — Дом Штакеншнейдера на Миллионной. В 2007 году его на торгах Фонда имущества Петербурга купило ЗАО "Акварель" для перепродажи корпорации PMI, которая хотела устроить здесь бутик–отель, потратив на это $10 – 12 млн. Инвестор наткнулся на протесты градозащитников и отказался от проекта. В 2009 году особняк перекупило ЗАО "Молис". Компания не раз пыталась получить разрешение на реконструкцию памятника под гостиницу, но это ей так и не удалось. В 2010–м "Молис" выставил дом на продажу через Российский аукционный дом (РАД) за 20 млн евро (820 млн рублей по курсу 2010 года). Но претендентов на историческое здание не нашлось. Потом владелец сам искал покупателей, снизив цену до 230 млн рублей. В итоге "Молис" начал демонтажные работы на объекте без разрешения на строительство.

Бизнесмен Александр Ебралидзе в свою очередь вот уже шестой год пытается продать гостиничный комплекс "Талион". Он пробовал выставлять его на торги РАД целиком за 11 млрд рублей. Теперь гостиница, клуб и ресторан, входящие в "Талион", продаются по частям. При этом совокупная цена выросла на 4 млрд рублей. Реконструкция зданий комплекса началась в 1993 году. Бизнесмен рассчитывал окупить значительную часть расходов за счет казино. Но в 2009 году в России запретили игорную деятельность, и рентабельность комплекса резко упала.

Рискует надолго зависнуть в продаже и торговый комплекс "Измайловский гостиный двор" на 1–й Красноармейской. Здание перешло Сбербанку за долги холдинга "РТМ". Здание продается уже 4–й год, цена — 390 млн рублей.

Дорогая охрана

Эксперты считают главной проблемой таких объектов их уникальность. Их трудно оценить, потенциальных покупателей единицы.

"Это как оценивать полотно Ван Гога. Скидки здесь не работают", — говорит глава "АРИН" Андрей Тетыш. Руководитель отдела консалтинга Astera Алексей Гулевский отмечает: продавец обычно выставляет цену исходя из своих затрат на объект. Обычно она оказывается значительно выше рыночной.

Инвестиционную привлекательность подобных объектов снижают охранные ограничения по реконструкции и эксплуатации и дефицит энергомощностей в центре города, отмечает руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL в СПб Сергей Владимиров.

Если соблюдать все требования КГИОП, проект может оказаться нерентабельным, как это произошло с Домом Нобеля на Пироговской наб. ГК "Бекар" хотела вложить в его приспособление под бизнес–центр $300 тыс. Но КГИОП потребовал провести полную реставрацию, что увеличивало объем инвестиций в 60 раз. "Бекар" отказался от объекта. Похожая история произошла с соседним особняком Лебедева. "Бекар" проиграл суд, оспаривая охранные условия КГИОП, и сейчас пытается согласовать проект реставрации особняка.

Не справился с требованиями КГИОП и предприниматель Игорь Бурдинский, в 2006 году купивший территорию завода "Красное знамя" для редевелопмента. Это памятник федерального значения, и сносить постройки нельзя. Инвестору также предстояло разбираться с собственниками и арендаторами. Усугубил проблемы кризис 2008 года. Завод за долги забрали кредиторы. В 2012 году его выкупили московские инвесторы, но и они не справились с редевелопментом. Сейчас РАД готовит завод к торгам. По словам Игоря Бурдинского, главной проблемой для него было рейдерство. Он не уточняет, кто именно пытался вытеснить его с завода. "Банк "Транскапитал", Сбербанк и другие партнеры были привлечены для защиты моих интересов от рейдеров. Но я недоволен финансовым результатом и нарастающим аппетитом партнеров. Так что ставить точку рано", — говорит он.

Мало ресурсов

Большинство сегодняшних проблемных объектов перешли в частную собственность 10 – 15 лет назад, когда девелопмент был зарегулирован не так сильно, как сейчас. Усложнение процедуры согласования строительства и рост влияния градозащитников, которые в любой момент могут поставить крест на проекте, сделали исторические и промышленные здания чрезвычайно рискованными активами.

Инвесторов с финансовыми и административными ресурсами, достаточными для решения таких проблем, в Петербурге не много. Поэтому запущенные в коммерческий оборот объекты переходят из рук в руки или стоят заколоченными и разрушаются, как уже упомянутый Дом Нобеля.