Председатель совета директоров Setl Group Максим Шубарев рассказал, остались ли на рынке жилого строительства в Петербурге мошенники, а также о том, могут ли девелоперы одновременно строить и бороться с затовариванием жилой недвижимости.
Можно ли сказать, что за те 20 лет, что вы работаете в строительстве, в Петербурге был построен цивилизованный рынок?
— Можно сказать, что рынок стал гораздо более цивилизованным. 20 лет назад законодательная база рыночного строительства только начинала выстраиваться, четких правил не было. Тогда мы пришли на наш первый объект — недостроенный на бюджетные деньги дом для госпредприятия. Предприятие приватизировали, и мы взяли здание буквально на середине стройки, совместив интересы и привлеченных нами дольщиков, и очередников.
Сегодня же, безусловно, создано четкое правовое поле. Есть 214–й ФЗ. Есть генплан, региональные нормы. Не все в этих документах идеально, но они приняты, правила есть. Тот же 214–й закон по крайней мере защищает права дольщиков. Для нас это тоже гарантии того, что на соседнюю площадку не придут явные жулики, которые не будут выполнять обязательства. Еще 10 лет назад, и уж тем более 20, ситуация была совсем иной. На рынке наряду с добросовестными компаниями работали мошенники, которые не собирались ничего строить. Сегодня правовая база такова, что в явной форме подобное невозможно.
Какие события последнего времени для вас самые значимые?
— Для меня их два. В этом году наконец начал налаживаться процесс согласования градостроительной документации. За первые несколько месяцев 2014 года уже было согласовано больше ППТ, чем за весь прошлый год. Второе важное событие — конкретизация правил в отношении строительства соцобъектов в городе. При администрации создан специальный фонд социальной инфраструктуры, где аккумулируются средства застройщиков. А наш бизнес в очередной раз продемонстрировал социальную ответственность.
Но правильно ли, что девелоперы кроме уплаты налогов за свой счет возводят школы и детсады?
— С одной стороны, политику властей можно понять. Обязанность государства строить детские сады и школы в разных городах страны выглядит по–разному. Одно дело — дотировать это в регионах, другое дело — в Москве и Петербурге, где уже много лет наблюдается строительный бум, несоразмерный с возможностями бюджета по возведению социалки. В то же время наша компания — налогоплательщик, который перечисляет далеко не копейки в местный бюджет. Около 15% налогов Петербурга — это поступления от строительного комплекса.
Естественно, такой подход, когда создание социальной инфраструктуры полностью переложено на плечи застройщиков, не может вызвать восторга. Мы законопослушные граждане и будем эти условия исполнять. Но хочется верить, что в будущем данная политика все же будет пересмотрена.
А такой подход к строительству соцобъектов, как в Ленобласти, строителям больше импонирует?
— Зачет за налоги — очень конструктивная политика. Она реализуется в Ленобласти для того, чтобы создать среду для инвестиций, чтобы в итоге привлечь налоги. И 2 последних года продемонстрировали высокую эффективность такого подхода.
Как влияет на экономику проектов строительство социалки за свой счет?
— Для крупных проектов комплексного освоения территорий это не так и страшно. Конечно, это отразится на рентабельности и может отразиться на стоимости квадратного метра, но экономика крупных проектов такую нагрузку в состоянии выдержать. Для небольших компаний с проектами меньших масштабов это будет намного тяжелее. Поэтому в конечном итоге подобные правила могут вести к укрупнению рынка. Хотя сейчас рассматривается и вариант, когда застройщик может не полностью взять на себя строительство школы, а оплатить количество мест в ней в зависимости от объема проекта.
Какова сейчас рентабельность строительных компаний?
— Точных цифр не раскрою, но рентабельность строительного бизнеса за последние 10–15 лет снизилась в разы. Сейчас она, как везде, разумная.
Как боретесь с ее падением? Какие у вас планы на этот год?
— Мы начали наращивать объемы. В прошлом году ввели 350 тыс. м2, в этом году у нас будет около 500 тыс. На ближайшие 10 лет принят целевой показатель по сдаче 400–500 тыс. м2 в год. 1 млн м2 у нас в работе, еще 500 га — земельный банк, на котором можно реализовать около 6 млн м2. В покупку земель и строительство мы в прошлом году инвестировали порядка 25 млрд рублей. Сейчас ведем переговоры по нескольким территориям в других регионах. Что касается Петербурга и Ленобласти, здесь на ближайшие годы мы объем работы себе обеспечили. И это преимущественно крупные проекты квартальной застройки.
То есть меньшие проекты уже не присматриваете?
— Интересные с точки зрения расположения объекты, в том числе в исторической части города, мы всегда рассматриваем. В частности, земли бывших предприятий. Это перспективно. Во–первых, собственники заводов сами далеко не всегда довольны жизнью в центре: изношенная инфраструктура, логистические трудности дают о себе знать. Во–вторых, такое расположение предприятий ни с экологической точки зрения, ни с точки зрения транспортной нагрузки на город не логично. Мы это увидели наглядно, когда делали расчеты для одного из наших проектов редевелопмента. Мы посчитали, сколько машин с бетоном должно проезжать через центр города и через другие магистрали, чтобы обеспечить производственный процесс на этом заводе (ПО "Баррикада" на Охте. — Ред.). Это точно противоречит идее города для людей.
Предложение на рынке перевалило за 4 млн м2, не может ли случиться затоваривания?
— Я не верю во все эти разговоры о затоваривании. Исходя из данных о наших сделках, которых свыше 2 тыс. в месяц, я делаю вывод, что рынок сбалансирован. Но даже если ситуация начнет меняться и предложение начнет преобладать над спросом, любой опытный застройщик будет в состоянии отрегулировать свое предложение в соответствии с рыночной ситуацией. Вывод каких–то очередей можно отложить.
Могут ли сегодня на нашем рынке работать небольшие добросовестные компании или он окончательно укрупнился?
— Такие компании есть, и их немало. 10 крупнейших застройщиков сейчас занимают около 45% рынка, 20 крупнейших — чуть больше 60%. Остальные 40% — это как раз средние и малые компании. Не думаю, что в этой пропорции что–то кардинально изменится в ближайшие годы. Но общая тенденция к укрупнению все же есть.
Как развиваются ваши проекты коммерческой недвижимости?
— Коммерческая недвижимость — перспективное, хотя и не профильное, направление нашей деятельности. Сейчас в работе несколько проектов. Один из них мы недавно ввели в эксплуатацию — бизнес–центр на Ленинском пр. Офисы в нем продавались по схеме долевого участия. Надо сказать, этот опыт оказался довольно успешным. Спрос высокий, помещения выкупались целыми блоками и этажами.
Еще три бизнес–центра проектируются на Малоохтинском пр., Ушаковской наб. и в Петроградском районе. Один из этих бизнес–центров планируем оставить для своих нужд.
Ваша компания строит кампус для Высшей школы менеджмента. В какой стадии работы сейчас? К объекту были вопросы со стороны Счетной палаты РФ, урегулированы ли они?
— Первый пусковой комплекс кампуса будет введен в эксплуатацию и запущен уже в этом году. Что касается проверки Счетной палаты, мы достойно ее прошли. Замечания не носили глобального характера и касались преимущественно расчетных коэффициентов — все они были устранены, затраты компенсированы за счет других видов работ. За годы работы на этом уникальном объекте мы получили колоссальный опыт. Мы работали в условиях федерального памятника с огромным количеством объемно–пространственных ограничений. Работали еще и в условиях кризиса. В итоге с задачей мы успешно справились. И сейчас, пожалуй, не страшно браться уже ни за какой проект. Тема тендеров и госзаказов остается для нас интересной.
Вы упомянули о территориях в других регионах. Что это за проекты? В Крыму не планируете появиться?
— Насчет Крыма пока конкретных планов нет. Сейчас прорабатываем возможности выхода на рынок Москвы и Подмосковья. Кроме того, мы давно работаем на рынке Калининграда и очень интегрированы в него, будем строить там и дальше.
Один из главных показателей, на который застройщики обращают внимание, — это обеспечение транспортной инфраструктурой. Как для себя решаете этот вопрос?
— Действительно, когда мы ищем новое место для проекта, то прежде всего смотрим на сети и перспективу развития дорог в этом районе. Мы выбираем те места, где решения для нас очевидны — есть КАД или же известно, что будет метро и новые магистрали.
Самый острый вопрос касается комплексного развития территорий, для его решения необходима мощная совместная работа бизнеса, власти, монополистов. Крупные перспективные территории требуют особого подхода и планирования на много лет вперед. Сказать, что эта работа сегодня в городе и области ведется системно, я, к сожалению, не могу. Но есть попытки разобраться.
Кроме того, в нашей практике есть примеры, когда соседствующие на одной территории инвесторы выполняют какие–то задачи коллективно. Пример — Мурино, где несколько крупных девелоперов, включая нас, совместно решают вопросы инженерной подготовки и дорожной инфраструктуры.
Тут еще важно, чтобы крупные территории застраивались с каким–то видением.
— Безусловно, важно соблюдать определенные стандарты комфортности проживания. Каменные джунгли вокруг Петербурга необходимо исключать на стадии идеи — здесь я с позицией властей полностью согласен.
Все жесткие меры, такие как контроль за градпланами, социальной инфраструктурой, абсолютно правильны. Нельзя сдавать кварталы без электричества, без магазинов, садиков, школ и дорог.
Где живете вы сами?
— У меня есть квартира в центральной части города, в одном из построенных нами домов. Квартира с петербургским видом — это очень красиво.
В то же время есть и загородный дом. В последние годы больше времени стремлюсь проводить там, потому что очень люблю природу.Там сосны и ели. Когда утром и вечером погуляю с собаками, чувствую себя совершенно по–другому. Когда еду из загородного дома, трачу на дорогу 30–40 минут, но они нелишние, есть время спокойно подумать.
О компании
Setl Group
> В холдинг входят компании, специализирующиеся на девелопменте, генподряде, продаже стройматериалов, брокерских операциях на рынке недвижимости и т. д. Холдинг объединяет бренды "Петербургская недвижимость", Setl City, Setl Stroy, Setl North Europe OY и др.
> Строит жилье в Петербурге, Ленобласти, Калининграде и Финляндии.
> Выручка Setl Group в 2013 году составила 19,248 млрд рублей.
Биография
Максим Шубарев
> Родился в 1968 году в Ленинграде.
> В 1993 году окончил Санкт–Петербургский государственный технический университет.
> С 1986 по 1989 год служил в ВМФ.
> В 1994 году организовал и возглавил "Финансово–строительную компанию "Петербургская недвижимость", которая переросла в Setl Group.
> Президент НП "Объединение строителей Санкт–Петербурга" и других строительных ассоциаций СПб.
