Президент NAI Becar Александр Шарапов рассказал об ущербе, который нанесли его бизнесу события на Украине, о планах участия в проектах РЖД, перспективах апарт–отелей и объяснил, почему россиянам придется платить за инфраструктуру в жилых кварталах.
Какие тенденции на рынке недвижимости вы считаете самыми важными в этом году?
— Их две — противоположные. Первая заключается в том, что российский бизнес из–за неспокойной ситуации в экономике и геополитике стремится вложить деньги в надежные активы, прежде всего в недвижимость.
Поэтому мы видим мощное повышение спроса на первичное жилье, объекты стрит–ретейла и апартаменты. Традиционного летнего затишья здесь нет.
Второй тренд — остановка роста ВВП, которая влечет за собой падение потребительского спроса, что отражается и на рынке недвижимости. Арендные ставки на объекты стрит–ретейла на самых доходных магистралях уже перестали расти, а на периферии даже падают. Развитие сегмента очевидно замедлилось.
И как долго продлится эта ситуация, по вашему прогнозу?
— Пик ажиотажного спроса на жилье был в апреле. Тогда спрос превышал предложение на 25%. Сейчас он пошел на спад. Но высокими темпы продажи жилья будут до августа. Дальше прогнозировать затрудняюсь, поскольку август — традиционно месяц неприятных сюрпризов в России.
Что касается рынка апартаментов, то за год они подорожали на 30%. И тенденция, думаю, сохранится.
Спрос на коммерческую недвижимость сейчас формирует исключительно российский капитал. Иностранные фирмы вкладывать в Россию опасаются. Но это не столько политическое решение, сколько непонимание будущего.
Многие фонды остановили инвестиционные сделки и ждут, что будет дальше. Покупки бизнес–центров и торговых комплексов обсуждаются. Но сделок нет. Активность в этот сегмент вернется не раньше осени.
Нестабильность нервирует рынок?
— Панических настроений у бизнеса и населения нет. Мы уже четверть века живем в мире, который стремительно меняется. Просто на новых крутых виражах начинаем внимательнее смотреть за развитием экономики.
У вашей компании серьезные американские партнеры. Геополитическая ситуация как–то повлияла на ваши деловые отношения?
— Мои партнеры, с одной стороны, считают, что президент США Барак Обама обязан поддерживать американский военно–промышленный комплекс, а значит, вынужден обострять взаимоотношения с Россией. Но, с другой стороны, мои партнеры обязаны зарабатывать прибыль для своих акционеров. И для них важно развивать бизнес с Россией. Они готовы всячески поддерживать отношения с нами и взаимодействовать. Надеюсь, что и дальше ситуация будет развиваться в деловом ключе.
Бизнес NAI Becar из–за политической ситуации как–то пострадал?
— Не без этого. По договору с ОАО "Российские железные дороги" (РЖД) мы уже 5 лет оказываем услуги на основных вокзалах Москвы: обслуживаем камеры хранения и туалеты. Нам удалось поднять выручку от этих сервисов в 6 раз — до $1 млн в месяц. Но с началом украинских событий поток пассажиров на железной дороге упал по всем направлениям, а на Киевском вокзале — в 5 раз. Конечно, это отразилось на прибыли.
На петербургских вокзалах вы тоже оказываете такие услуги?
— Только на Московском вокзале. Но думаем о дальнейшем развитии. Фронт работ большой. Недавно руководство Петербурга объявило, что здесь будет около 60 транспортно–пересадочных узлов (ТПУ).
Сейчас активнее всего обсуждаются проекты ТПУ в Купчино и Девяткино. Мы планируем в них поучаствовать. Опыт есть: в прошлом году мы получили контракты на создание 34 ТПУ в Москве, а в этом году — 38 ТПУ там же (всего в столице будет более 300 ТПУ. — Ред.).
РЖД будут реализовывать их самостоятельно или будут привлекать инвесторов?
— РЖД заинтересованы в частных инвестициях. Мы уже 2 года разрабатываем типовые схемы по привлечению средств в такие проекты. И сейчас завершаем их согласование. Надеюсь, первый типовой контракт появится осенью. Он будет защищать интересы инвесторов.
Каким образом?
— Подписав его, инвесторы получат ясную картину разграничения имущественных прав на объекты в транспортно–пересадочном узле и смогут рассчитать экономику своих проектов.
Вокзал — сложный имущественный узел. Само здание — собственность РЖД, земля под ним — федеральная, прилегающие территории — городские, то, что построит инвестор, будет частным, но с долей РЖД, разумеется. Очень непросто соблюсти баланс интересов в такой ситуации.
А как без типовых контрактов привлекали инвестиции?
— По каждому ТПУ РЖД согласовывает документы в индивидуальном порядке. Процесс этот очень долгий, поскольку корпорация крупная. Так что на том же Финляндском вокзале мы уже 3 года согласовываем проект модернизации.
Инвесторы за это время не отказались от своих планов?
— Нет. Компании
NCC и SRV, которые заявляли о намерениях вложить деньги в реконструкцию Финляндского вокзала, по–прежнему готовы к сотрудничеству. Оно может быть взаимовыгодным. Вокзалы перестают быть просто местом посадки и высадки пассажиров. С одной стороны, люди хотят получать там сервисы не хуже, чем в аэропорту. С другой — предоставлять услуги на таких потоках (через некоторые станции проходит до 100 тыс. человек в день) чрезвычайно выгодно.
Почти во всех проектах вы работаете в партнерстве с другими игроками. Это такая стратегия?
— Этот формат называется asset–management (доверительное управление). Мы упаковываем проекты, вкладывая в каждый из них 10 – 25% своих денег (остальное — средства партнеров) и дальше управляем. Когда ты не просто брокер, а соинвестор, люди тебе больше доверяют — ведь ты тоже рискуешь деньгами и не будешь предлагать спорные темы.
По такой схеме, например, минувшей зимой мы закрыли сделку по продаже пула квартир в Петергофе московской компании "РВМ–Капитал". Наших денег там 10%.
А проекты апарт–отелей тоже по этой схеме строите?
— Да. Но "апарт" — неверное слово. Апарт — это псевдожилье: квартира без права прописки. Мы свои проекты называем отелями среднесрочного проживания. Подчеркиваем, что это объекты именно гостиничного формата.
Например, в нашем проекте "Вертикаль" в Петербурге 130 номеров. Все они через управляющую компанию сдаются в аренду (от 1 дня) командированным людям, приезжающим на обучение, лечение и отдых. Это приносит больший доход собственникам, чем долгосрочная сдача внаем.
И какова рентабельность этого бизнеса?
— Если собственник передает свой номер нашей управляющей компании, мы гарантируем 8% годовых. Если передает его нам в управление, может получить 10 – 14%. Для сравнения, рентабельность жилья сегодня 5 – 6%, торговых комплексов — 10%, стрит–ретейла в центре города — 8 – 9% (на окраинах — 10 – 11%), офисов в розницу — 10%, офисов оптом — 11% годовых.
Формат отелей среднесрочного проживания с кухнями активно развивается. Это изобретение США. Ему уже 40 лет. Но в Европе такие отели появились не более 5 лет назад. Так что Россия не сильно отстала от европейского тренда.
Власти Москвы и Петербурга заявили, что инвесторы апарт–отелей, как и застройщики жилья, должны вкладываться в социальную инфраструктуру. Вы с этим согласны?
— Это правильная инициатива. В той же Москве были случаи, когда люди, купив псевдожилье для постоянного проживания, потом требовали от властей обеспечить детей местами в школах и детских садах. Но отели среднесрочного проживания — иной формат. Мы объяснили властям разницу. И на данный момент на такие проекты налагать дополнительные обременения никто не планирует.
Я уверен, что требования властей к девелоперам строить "социалку" — временное явление. Во всем мире содержание инфраструктуры оплачивают жители микрорайона. Поэтому большинство граждан Германии (58%) арендуют жилье. В этом случае не надо брать на себя ответственность и бремя кредитов.
Как формат апарт–отелей будет развиваться дальше?
— Проекты будут более специализированными. Это мировой тренд. Будут развиваться апарт–отели курортной направленности. Отдельная тема — отели для студентов. В Петербурге их 500 тыс. человек, в Москве — 1 млн. А в целом в России более 6 млн студентов и более 1100 вузов. Правда, сейчас идет процесс их укрупнения. В этом вопросе мы ориентируемся на Англию, где более 300 вузов на 60 млн населения. Если проводить аналогии, то вроде как России с населением 125 млн человек 600 вузов достаточно. Но нужно помнить, что 30% студентов в Англии — приезжие из других стран. Англия развивает образование как одну из самых быстрорастущих отраслей экспорта. И дает молодежи субсидии, кредиты и компенсации для образования. Например, компенсирует 50% проживания в апартах. Дотации идут конкретному потребителю, который выбирает вуз. Поэтому вузы за человека конкурируют.
На каком этапе проект наукограда в Кудрово?
— Для его старта надо 5 млрд рублей из федерального бюджета. Но пока непонятно, будут ли они выделены. Мы предложили использовать ресурс Макаровки (у них есть 300 тыс. м2 недвижимости) и Финэка (600 тыс. м2), чтобы через залог недвижимости получить банковские кредиты на переезд. Но, поскольку идея инновационная — не прописанная в законе, под нее нужно менять всю существующую систему договоров. Так что пока Финэк в вопросе переезда ориентируется на деньги спонсоров, в частности "Газпрома". Проект глобальный — быстрых результатов не будет. Но мы боремся за то, чтобы осенью началось проектирование. Мы консультируем заказчиков и готовы инвестировать в строительство апартаментов в наукограде, поскольку это рентабельно.
Недавно власти Ленобласти заявили, что собираются отдать часть территории, зарезервированной для наукограда, под проект компании Fort Group. Это ставит точку на идее наукограда?
— Пока непонятно.
В каком регионе вам легче работать?
— В Московской области. Там инвестиции в проекты, которые создают рабочие места, в приоритете. Власти активно переводят сельхозземли под технопарки, а на землях бывших военных городков возникают деловые районы. Идет активное согласование проектов нужного региону формата. Ситуация четкая и прозрачная.
А в Петербурге?
— Здесь другой посыл: в городе уже согласованы проекты на 60 млн м2, поэтому согласование новых инициатив должно идти с особой тщательностью — в ручном режиме. Требования только вырабатываются. Консультации индивидуальные. И инвесторы не могут посчитать экономику проектов, не понимают рисков и нагрузок. В Ленобласти с этим проще. Поэтому процесс инвестирования оживленный.
Правильно ли поступают городские власти, так жестко ограничивая новые стройки?
— Ограничивают, потому что не хотят дополнительной нагрузки на бюджет. Их к этому подталкивает существующая федеральная система.
У нас со времен СССР жилье было практически бесплатным. Мы не платили за инфраструктуру. Хотя во всем мире ситуация другая: покупая жилье, ты платишь большие налоги на строительство инфраструктуры и еще ежемесячно — в муниципалитет на ее содержание. И каждый новый дом в такой ситуации воспринимается не как дополнительная нагрузка на бюджет, а как возможность его наполнить. Нужно изменить ситуацию так, чтобы наших платежей было достаточно для содержания инфраструктуры.
Вы предлагаете повысить налоги?
— Нет. Ввести плату на содержание инфраструктуры на муниципальном уровне. Сейчас мы делаем платежи в городской бюджет, а город как–то распределяет эти сборы между районами и муниципалитетами. Если платить за инфраструктуру муниципалитетам, будет легче свести потребности с возможностями.
Для этого надо всю систему менять…
— Да. Причем на федеральном уровне. Предстоит тяжелое, непопулярное политическое решение. Покруче монетизации льгот. Но оно все четко расставит по местам. Сами чиновники понимают, что реформа — вопрос времени. Но молчат: даже дискуссия в СМИ по этому поводу не ведется.
Почему?
— Потому что политических дивидендов на этой теме не заработать. Кроме того, существует мнение, что россияне власть не слышат. Мол, такой у нас менталитет: все общественные слушания превращаем в балаган.
Но мне кажется, дело в другом. Просто у нашей власти нет привычки объяснять людям суть экономических явлений и вообще разговаривать с населением не языком популистских заявлений, а языком экономики.
Но этот подход придется менять. Потому что котловой метод бюджета и ручное управление проектами со всеми вытекающими — это путь в никуда.
Персона
Александр Шарапов
> Родился 29 января 1970 года в Ленинграде. Окончил Военмех и курс Института управления недвижимостью США.
> С 1992 года по настоящее время — совладелец и президент ГК NAI Becar.
> 2004–2005 годы — заместитель главы департамента организации работы территориальных органов Росимущества.
> С января 2012 года — вице–президент Всемирного совета девелоперов и инвесторов FIABCI.
> Женат. Воспитывает четверых детей.
Справка
Компания NAI Becar
> Основана в 1992 году. На данный момент объединяет 12 департаментов для работы в разных отраслях рынка недвижимости. Открыты офисы в Москве и Петербурге. Оборот в 2013 году оценивается в $100 млн.
> По данным СПАРК, бизнес контролируют Александр и Людмила Шараповы.
> С 2009 года Becar — партнер мирового лидера рынка коммерческой недвижимости NAI Global (годовой оборот компании — $45 млрд).
