Предложение арендного жилья в некоторых районах Петербурга уже превышает спрос в 5 раз. Средние арендные ставки на жилье за год упали на 10–15%, а экспозиция объектов удвоилась. Однако падение ставок пока не затронуло рынок апартаментов.
На рынке аренды квартир Петербурга возник переизбыток предложения. Тех, кто хочет сдать жилье, на порядок больше тех, кто хочет его снять. Причина в том, что за последние 3 года число инвестиционных квартир на рынке города увеличилось на 30%, а доступная ипотека за тот же период на четверть сократила ряды потенциальных арендаторов жилья. В результате в этом году арендные ставки на жилье на пике сезона оказались на 15% ниже, чем в прошлом году.
Поворот на 180 градусов
Последние 5 лет спрос на аренду жилья в Петербурге стабильно превышал предложение, и арендные ставки росли на 10–15% в год. Но около года назад ситуация изменилась, особенно в сегменте арендного жилья класса эконом. "В течение последнего года рынок аренды развернуло на 180 градусов. Предложение квартир значительно превышает спрос, в некоторых районах — в 5 раз", — говорит заместитель директора по аренде АН "Итака" Алла Казакова.
Возникшую ситуацию эксперты объясняют тем, что минувший год продемонстрировал рост ввода жилья. По данным комитета по строительству, было сдано в эксплуатацию более 2,58 млн м2 жилья (42,5 тыс. квартир), что на 10% больше, чем годом ранее. При этом около 50% квартир в новых жилых комплексах, по данным экспертов "Итаки", сразу были выведены на рынок аренды.
Наибольший переизбыток предложения возник в районах массовой застройки — Парнас, Девяткино, Кудрово, районе Каменки и Коллонтай. "Эти районы стали настоящей ловушкой для инвесторов. Купить квартиру они смогли, а вот сдать внаем получается не у всех", — говорят эксперты "Петербургской недвижимости".
Спрос между тем за предложением не поспевает. С рынка активно начали утекать наиболее платежеспособные арендаторы. "За год ипотека стала дешевле на 0,5%, а значит, стала более массовой. Разница между арендной платой за чужое жилье и платой банку за ипотечную (в перспективе свою) квартиру снизилась на 10–15%. А цены на квартиры в новых жилых районах, особенно в пригородах Петербурга, за год в среднем снизились на 2–5%. Ничего удивительного, что многие граждане решились на покупку жилья и покинули ряды арендаторов", — говорит руководитель центра продаж новостроек АН "Гагарин" Андрей Вересов.
Лето осенних ставок
Ставки долгосрочной аренды прекратили свой рост еще осенью прошлого года. По данным экспертов "Итаки", в этом году средний показатель уровня арендных ставок по сравнению с прошлым годом снизился на 10–15%. Эту информацию подтверждает старший менеджер департамента аренды жилого фонда АН "Петербургская недвижимость" Вероника Сурнина. "С декабря арендное жилье подешевело на 15–20%. Арендаторам есть из чего выбрать. На одной улице можно найти более 20 подходящих вариантов", — добавляет она. По данным АРИН, сегодня квартиру в Петербурге можно снять по ставкам осени 2013 года. "Цена аренды на однокомнатную квартиру экономкласса в центре города составляет 25–30 тыс. рублей в месяц. В спальных районах — от 18 тыс. рублей", — говорят в АРИН.
Собственники оказались морально не готовы к резкому снижению ставок аренды. "В результате значительно выросли сроки экспозиции квартир. Ликвидные объекты, которые сдавались за один–два просмотра, сегодня стоят в предложении по 2 недели. А квартиры, которые сдавали за неделю, сегодня зависают на месяц–другой", — говорит руководитель отдела аренды АН "АРИН" Татьяна Болбошенко.
Ближайшие соседи
Спрос на инвестиционные квартиры упал и сейчас составляет около 5% от общего объема продаж по сравнению с 10–12% в начале года. "Но со стагнацией на рынке аренды это не связано. Просто те, кто хотел обезопасить свои накопления, вложившись в недвижимость, уже это сделали", — считает исполнительный директор ЗАО "Ойкумена" Роман Мирошников.
Падение ставок пока не затронуло рынок апартаментов. "Разницы в арендной ставке на обычную квартиру и апартаменты в одном и том же районе нет", — делится наблюдениями директор ГК "Балтийский монолит" Светлана Петрова.
Доля апартаментов в общем объеме предложения жилья в Петербурге, по данным Knight Frank, не превышает 1,5%. Но сегмент динамично развивается: апартаменты уже предлагают около 20 девелоперов.
“
В Петербурге и ближайших пригородах появились по сути ловушки для инвесторов. Это Девяткино, Мурино, Кудрово. Многие влезли в эти проекты, надеясь отбить покупку квартиры за счет ее сдачи. Но, покупая по дешевке, они получили и не самое качественное и пригодное для аренды жилье. Более того, оказалось, что таких "умных" много. В некоторых случаях до половины всех однушек и студий покупались под сдачу. В итоге инвесторы остаются в ловушке — сдать тяжело, конкуренция высокая, а снижать цену не хочется. Продать квартиру также сложно — и так много желающих продать.
Сергей Бобашев
директор "СБ–Консалт"
