Глава подразделения финской компании SRV в Петербурге Микко Сёдерлунд рассказал "ДП", чем европейская бюрократия отличается от российской, оценил инвестиционный климат в городе и объяснил, почему иностранцам стоит инвестировать в недвижимость в РФ.
Микко, вы уже 20 лет работаете в России. Наблюдали развитие российского бизнеса с нуля. Это был экстремальный опыт?
— Временами. Но в целом полезный. На самом деле, когда я приехал в Петербург в июле 1994 года, я думал, что больше чем на год тут не задержусь. Но год растянулся на 20 лет. Опыт получился многогранный. Я много ездил по стране, общался с бизнесом, с таможней, с госорганами…
Разобрались в природе бизнеса по–русски?
— Думаю, да. Иначе я бы здесь не работал.
И в чем его отличие от европейского?
— В Европе, где рынок и его регуляторы существуют веками, роль личности в деловых процессах значительно скромнее, чем в России, где личные контакты для бизнеса важнее закона. В Европе привыкли давать бизнесу свободу. А в России рынком по–прежнему управляют через запреты и контроль. Такова традиция. И нет доверия между людьми. Если в Финляндии бизнесмены приступают к деловым переговорам открыто, то в России всегда ждут подвоха. Но, думаю, это проблемы переходного периода. Рынок молодой. Когда он станет зрелым, болезни роста уйдут.
Иностранцы еще жалуются на российскую бюрократию…
— Я не жалуюсь (смеется). Но что есть, то есть. Бюрократия в России значительно масштабнее, чем в других странах Европы. И здесь больше коррупции, которая является следствием избыточного регулирования. Вообще, это типичная ошибка иностранцев — сравнивать свою страну с Россией. Сравнивать — только себе настроение портить.
Что еще мешает развиваться нашей экономике?
— Действия монополистов. Когда в Финляндии договариваешься о сроках подключения объекта к электричеству, их выдерживают. И тарифы не меняют так часто. И подход другой: компании зарабатывают на снабжении объектов электричеством, а не на их подключении. В сфере энергоснабжения работает много компаний. Они конкурируют между собой. Это здоровая ситуация. А здесь доходит до абсурда. Компании, готовые инвестировать миллиарды рублей в те же жилые кварталы, разворачиваются и уходят после общения с монополистами. А люди не могут годами получить жилье. Но это реалии.
Вы по этой причине не связываетесь со строительством жилья?
— Нет. У нас просто другая стратегия. Все скандинавские компании в Петербурге строят жилье. А мы не хотим с ними конкурировать. Поэтому строим торговые центры. Это, кстати, сложнее в плане финансирования. В жилье как? Заявил проект — собрал деньги с людей — построил… А для работы в коммерческой недвижимости нужны крепкие нервы и длинные деньги. Мы, например, участок под проект "Охта–Молл" на пр. Шаумяна купили в 2006 году, а откроем комплекс только летом 2016–го. Проекты длиной в 10 лет не всем по силам. Особенно сейчас.
Вы имеете в виду мировой экономический кризис?
— Спад в европейской экономике завершился в прошлом году. А в России, увы, ситуация стала хуже. Крым ее усугубил. Это настоящий удар. Россия не оторвана от мировой экономики. Не секрет, что многие российские банки брали дешевые кредиты в европейских и давали здесь своим клиентам. Теперь они лишатся источника дешевых денег и вынуждены будут обращаться к более дорогим источникам. Так что рост банковских ставок на 2% не предел. А это замедляет экономический рост.
Как в целом в Европе восприняли ситуацию в Крыму и на Украине?
— Если говорить мягко, то это шок для европейцев. Никто не мог представить, что какая–то страна в XXI веке введет войска на чужую территорию внутри Европы. Казалось, мы раз и навсегда отказались от конфликтов, от войны… А тут такое. Кстати, я заметил, что события в Крыму не обсуждают в нашем профессиональном сообществе как причину, а ссылаются просто на некие политические события. На теме — табу.
Многие зарубежные компании из–за политической ситуации снизили активность в России. У SRV нет таких планов?
— Уходить из России мы не собираемся. Хотя принимать решение о новых инвестициях стало действительно трудно. Дело не в политике, а в экономике: стало сложнее финансировать проекты и находить арендаторов во всех сегментах, поскольку рынок не развивается так, как хотелось бы.
На каком этапе самый большой ваш российский проект — "Охта–Молл" в Петербурге?
— Сейчас строим первую очередь. Осенью будем дальше планировать развитие территории (более 3 га). Есть общий эскиз всего участка. Но пока нет конкретики. Это один из крупнейших проектов в городе на данный момент: за 7 лет в него будет инвестирован 1 млрд евро. Фонд Russia Invest, учрежденный несколькими финскими компаниями, в том числе и SRV (на 23%), приобрел 55% этого проекта. Сомнений в том, что доведем его до конца, у нас нет.
Недавно шведская компания NСС купила большой участок под жилье рядом с "Охта–Моллом". Как вам такое соседство?
— С этим скандинавским инвестором мы давно дружим и говорим на одном языке. Это для нас лучший сосед из всех возможных. Я давно знал, что они присматриваются к участку, давал советы. Сейчас думаем о совместной концепции застройки квартала. Даже такая мелочь, как автобусные остановки, нуждается в обсуждении. Важно, чтобы вся инфраструктура была удобна и им, и нам.
Строить будете по финским или по российским технологиям?
— По российским, конечно. Хотя подход у нас другой. Стараемся применять зеленые технологии. В России это сейчас модный термин. Зеленым называют все что угодно — ради красного словца, но не по сути. Мы же для своего торгового центра будем получать международный экологический сертификат LEED. Это важно для последующей продажи объекта. Если у иностранного покупателя есть два варианта — купить объект с LEED или без него, то купят с сертификатом.
А торговый комплекс в проекте "Балтийская жемчужина" тоже зеленый?
— Он сейчас проходит сертификацию. Первая очередь почти год работает. И мы думаем о второй фазе проекта, сопоставимой по площади. Стройка еще не началась, а уже видим огромный интерес со стороны арендаторов. Других торговых комплексов в районе практически нет, а людей живет много — едут отовсюду. Первая и вторая очереди ТРК будут интегрированы и дополнят друг друга.
Этим объектом вы будете сами управлять или продадите?
— В принципе все, что мы строим, — на продажу. Но продавать будем, когда рынок окажется на пике. Ждать готовы 3 – 5 лет. А пока ждем, получаем хороший доход от эксплуатации. У нас уже год работает своя управляющая компания. Пока она управляет проектами SRV. Но в планах управление и чужой недвижимостью. Недавно взяли первый такой объект — бизнес–центр Eightedges компании "Леорса" на Охте.
Интерес к проекту МФК на Финляндском вокзале вы не утратили?
— Последнее время мы не общаемся в РЖД по этому вопросу. Заказчик должен лучше подготовить инвестиционное предложение, прежде чем выходить с ним на рынок. Пока это сырой проект.
А как SRV стала партнером фонда "Благосостояние", который связан с РЖД? Это первый пример, когда иностранный девелопер работает с российским пенсионным фондом…
— Времена такие, что приходится искать новые подходы к финансированию и быть гибкими. Мы действительно теперь партнеры. Фонд недавно купил 80% нашего проекта торгового комплекса площадью 55 тыс. м2 в Мытищах (у SRV осталось 20%). Участок под него мы приобрели еще в 2007 году, но стройка началась только сейчас. Весной 2016 года будет открытие.
Чем отличаются рынки Петербурга и Москвы?
— Федеральные законы, рыночные механизмы и крупные арендаторы (торговые сети) везде одинаковые. Но есть нюансы, в которых нужно разбираться. Кстати, только в двух столицах развит рынок коммерческой недвижимости: есть спрос, предложение, сделки. В регионах он не сформирован. Поэтому SRV там не присутствует.
А как же ваш проект в Выборге?
— Во–первых, там жилье, а не коммерческая недвижимость. Во–вторых, мы решили больше в этот проект не инвестировать. Два дома построили и распродали. И остановились. Доходы людей в Выборге ниже, чем в столицах. Если есть деньги, они лучше купят участок с домом, а не квартиру. Так что основной для нас рынок сейчас — Петербург.
Но он тоже все время меняется. Если сравнивать рынок недвижимости города при губернаторе Матвиенко и сейчас, в чем их основные отличия?
— Мы стараемся быть вне политики. И, в отличие от многих местных игроков, работаем по закону, а не через знакомства. Например, не стараемся получать землю от города за полцены через связи, а просто покупаем ее. Но все равно риск для проектов из–за смены власти есть.
Когда меняется команда в администрации, все процессы останавливаются. Даже те, что были налажены и согласованы. Многие чиновники боятся за свое кресло и считают, что лучше ничего не делать, чем ошибаться. В Финляндии такого нет. Ну, поменялся человек… но законы–то работают. А тут все на конкретных персонах замкнуто.
Осенью будут очередные выборы губернатора. Вы ждете их с опаской?
— Уже есть сигналы, что некоторые административные процессы замедляются. Это нервирует. Остановка проектов стоит дорого и инвесторам, и городу. А в Петербурге и так промышленное производство падает. Нельзя сказать, что это вина губернатора и его команды. Просто иногда рыночные механизмы работают против власти. Экономика — процесс инерционный. Легко быть губернатором, когда цены на нефть растут. Но не всем везет.
Наш губернатор недавно получил низкую оценку за инвестиционный климат в Петербурге. Считаете, это справедливо?
— В Петербурге инвестиционный климат на практике никогда не был хорошим. Были громкие заявления властей о помощи бизнесу. Но, когда доходило до дела, поддержки не было. Помогали обычно стратегическим инвесторам — компаниям с большими деньгами и серьезным ресурсом, которым и помощь–то не нужна. А фирмы поменьше оставались без поддержки. В том числе и мы.
Почему же тогда иностранцам интересен наш рынок недвижимости?
— Доходность здесь выше, чем в Европе. В России она составляет 15 – 20%. Для сравнения: в Лондоне — от 5%. Конечно, высокий процент доходности — отражение инфляции и рисков. Сейчас их больше, чем раньше, поскольку к рыночным добавились еще и политические.
Вы не советуете соотечественникам сейчас выходить на российский рынок?..
— Во–первых, финны такие: если они что–то решили год назад, они все равно идут. И никакие кризисы им не помеха. А во–вторых, куда идти, если хочешь расширяться? В соседних Швеции и Германии все есть. Остается Россия. Многие финские компании работают не в России, а с Россией — на экспорт. Многие со мной консультируются.
И какой совет вы даете?
— Думать, анализировать и… идти. В российской экономике много сегментов, которые растут. А значит, много возможностей для инвесторов.
А россиян по развитию бизнеса консультируете?
— Я так давно в России, что мог бы быть полезен какой–нибудь из российских компаний в совете директоров. Сейчас модно приглашать туда иностранцев. Мне бы это тоже было интересно — для развития.
Справка
Холдинг SRV
> Девелоперская и строительная компания полного цикла. Входит в пятерку крупнейших строительных компаний Финляндии.
> Годовой оборот в 2013 году — 679,4 млн евро. Операционная прибыль — 26,4 млн евро. Портфель заказов — 825,8 млн евро. Персонал — более 900 человек. Акции котируются на Хельсинкской фондовой бирже с 2007 года.
> В России строит коммерческую недвижимость. В том числе в Петербурге: ТРЦ "Жемчужная Плаза" и МФК "Охта–Молл" стоимостью более 1 млрд евро.
Персона
Микко Йохан Сёдерлунд
> Родился в 1970 году в Хельсинки. Окончил Высшую школу экономики в Турку.
> 1995 – 2004 годы — гендиректор петербургского офиса компании Raisio, производящей продукты питания.
> 2004 – 2006 годы — директор завода Ruukki по производству металлоизделий в СПб.
> 2006 – 2009 годы — управлял активами фонда Evli Bank в СПб.
> с 2009 года — руководитель проектов SRV в РФ.
> Был женат. Воспитывает двух дочерей.
