Гендиректор и совладелец группы компаний "С. Э. Р." Павел Белоусов, который уже 2 года строит жилье в центре Севастополя, рассказал "ДП", чем отличаются строительные рынки украинского и российского Крыма, почему пришлось отложить строительство небоскреба "Ингрия–тауэр" в Петербурге и почему выгодно размещать жилье и офисы под одной крышей.
Павел Николаевич, ваша компания, одна из немногих, имеет живой девелоперский бизнес в Крыму — в Севастополе. Что он собой представляет?
— Два года назад мы вошли в сделку по покупке компании, у которой в собственности было 8 га земли на побережье, рядом с Парком Победы. Там появится жилой квартал общей площадью около 150 тыс. м2 (в том числе 90 тыс. м2 апартаментов). Инвестиции в проект оцениваются в 5–6 млрд рублей в зависимости от концепции. Сейчас мы проводим международный конкурс на ее разработку. Итоги подведем в июле. А строительство планируем начать до конца года. Выводить проект на рынок будем очередями. За 5 лет справимся полностью.
Вы начинали проект на Украине, а продолжаете в России. Как пережили переломный политический момент?
— Мы не были пассивными наблюдателями. Все годы, что работаем в Севастополе, старались нести мысль "Севастополь — русский город". Участвовали в издании книг, например состоящих практически из исторических документов, где черным по белому написано: "Бандеровцев финансировала гитлеровская финансовая машина". Издавали на русском языке книги воспоминаний участников обороны Севастополя — передавали их в местные школы. Занимались уборкой военных мемориалов, организовывали автопробеги по России в поддержку Севастополя. Невыносимо было видеть и слышать все, что происходило в Крыму до присоединения к России!
А что происходило?
— Скажем так: 24 года из Крыма выпивали все соки и ничего туда не вкладывали. Инфраструктура на полуострове на нулевом уровне. В курортном Севастополе всего две приличные гостиницы. А о стиле ведения дел в этом государстве я вообще молчу.
Наш проект, например, 1,5 года назад пережил настоящий рейдерский захват "а–ля лихие 90–е", в котором участвовали украинские силовики, бывший глава района и много кто еще — вплоть до бандитов. Подделали подписи и поменяли владельцев компании, которую мы покупали.
Потребовался год, чтобы вернуть себе бизнес. А сейчас, как вы понимаете, в Севастополе нет больше никого из перечисленных персонажей.
Когда решалась судьба Крыма, вы были там?
— Да, у нас там отделение группы. А значит, свои люди. Готовились, если честно, к худшему. То, что сейчас происходит на юго–востоке Украины, — это страшное дело! А ведь все это могло быть и в Крыму.
Я очень рад, что все позади. Что могу дальше наслаждаться жизнью, а переживать за Украину — перед телевизором. Что не нужно воевать, а можно спокойно работать.
Ваш проект в Севастополе из–за политических событий как–то пострадал?
— Слегка задержался. Архитектурный конкурс был назначен на апрель. Мы его сместили на месяц.
Получили какие–то преференции за участие в крымских событиях, за активную пророссийскую позицию?
— Нет, конечно. Зато мы сейчас лучше всех строительных компаний Севастополя понимаем, что и как надо делать. Мы знаем, что такое 214–й закон, страхование строительных рисков, ипотека… Местные об этом даже не слышали. Работали так: есть деньги — строят, кончились — перестали. Даже заборов иногда не ставят, такого понятия, как организация строительной площадки, просто не существует. Мы посмотрели типовую документацию конкурентов: у нас волосы дыбом встали. Сплошь "междусобойчики" и предварительные договоры. Не рынок, а поле беззакония. Росреестр в Крыму и Севастополе только заработал, но очень медленно вливается в активную жизнь. Пока все придется выстраивать с нуля, обрезая коррупционные и бандитские цепочки. Так что переходный период будет долгий — минимум год–полтора.
Кто сейчас нужен в Крыму?
— Там нужны банки. Без их поддержки экономику полуострова не поднять. Казалось бы, новый рынок — иди и открывай отделения. Но почему–то вяло идут. Либо не умеют работать, либо мало им сверху подсказывают.
А строителям советуете идти в этот регион?
— Из застройщиков Петербурга туда точно никто не пойдет. Строители очень консервативны. А наши, северные, и вовсе в этом плане "замороженные". Все переживают о своих проблемах и ждут, когда же в городе разрешится ситуация с градпланами… Им не до Крыма. Скорее туда придут москвичи — федеральные деньги осваивать. Мы, кстати, попытаемся с одним крупным петербургским банком составить им конкуренцию.
Что за партнер и что за проект?
— Банк не назову: еще рано. А идея федеральная — строить жилье экономкласса по всей стране, в том числе и в Крыму. Это перспективно. Мы сейчас изучаем новую технологию, просчитываем экономику. Но окончательного решения еще не приняли.
Как выглядит рынок жилья в Крыму?
— Там в последние годы строился только эконом. В элитном сегменте если что–то и появлялось, то точечно. А о классе комфорт и вовсе ничего не знают. Местных покупателей не более 20%. Причем половина из них — перекупщики, что тоже нормально. Объем первичного рынка Севастополя с населением 300 тыс. человек — 25–30 живых строек. Но дома в основном маленькие — в один подъезд. И так везде.
Сколько сегодня стоит жилье на полуострове?
— На следующий день после присоединения Крыма к России цены на жилье там выросли на 50%. Сейчас разброс цен в Севастополе — от $1,2 тыс. до $2 тыс. за 1 м2 (в "мутной воде" все считают в долларах). Но это не рыночная цена, а "хотелки" переходного периода. Я лично считаю, что через полгода цены упадут на 15–20%. И будут держаться на этом уровне 1–1,5 года. А дальше все будет зависеть от государственной политики. Не удивлюсь, если Севастополь через 3–5 лет реализует амбиции в судостроении и станет городом–миллионником. Специалистам нужно будет где–то жить, и может начаться настоящий строительный бум, который изменит цены.
Основной бизнес у вас в Крыму или все–таки в Петербурге?
— В Петербурге, конечно. Здесь у нас три проекта на старте. Крупнейший — небоскреб "Ингрия–тауэр" на Поклонной горе. Его высота будет 165 м. Это будет второе после "Лахта Центра" здание Петербурга по высоте, а пока его строят — первое. Мы завершили проектирование и зашли в экспертизу. Стартуем, как только получим разрешение.
Вы собирались выходить на площадку "Ингрии" еще в прошлом году. Что задержало?
— Мы полностью перепроектировали фундамент. Под площадкой проходит ветка метро, и, по логике, нужно было усиливать туннели. Но в результате мы изменили техническое решение по фундаментам. Кроме того, мы решили привести проект в соответствие с системой LEED, внедрив энергоэффективные технологии. Небоскреб стал дороже на 200 млн рублей (стоимость строительно–монтажных работ составит 4 млрд рублей. — "ДП").
Но зато можно будет экономить 12–15% в год на его эксплуатации. И то, что проект задержался, нам даже на руку: он за это время подорожал на 50%.
Вы как будто собираетесь его продавать?..
— Такой вариант не исключен. Есть крупная российская компания, которая хочет купить "Ингрию" целиком. Есть желающие купить одну из башен (их в проекте две: в одной — офисы, в другой — апартаменты). Есть серьезные предложения от нескольких финансово–промышленных групп войти в проект соинвесторами за долю в прибыли.
От вида финансирования зависит и формат реализации проекта. Если оставим его себе, возьмем банковские кредиты и проведем тендер на управление апартаментами после ввода высотки в эксплуатацию. А если продадим проект, все эти хлопоты — финансирование и эксплуатация — будут заботой нового собственника. А нам останется только стройка.
В жилой башне "Ингрии" будут апартаменты или квартиры?
— И то и другое. Есть идея половину башни — все, что ниже 25–го этажа, — отдать под доходный дом, который будет обслуживать промышленных монстров. Предварительные переговоры показали высокий интерес корпоративных клиентов к этой идее. А все, что выше 25–го этажа, можно продавать в розницу. Причем дорого. Людей, готовых заплатить за красивый вид из окна, достаточно.
А то, что апартаменты и офисы окажутся под одной крышей, не снизит спрос на жилье?
— Только повысит. Это, кстати, мировой тренд. Одна моя московская знакомая преимущество такого формата объясняет так: "В одной башне я живу, в другой — работаю. И скорость моего передвижения на работу и обратно зависит только от высоты моих каблуков". По–моему, убедительно.
Тиражировать идею "Ингрии" не планируете?
— Обсуждаем такую возможность для городов–миллионников. У нас уже есть мощный финансовый партнер, готовый нести идею в массы. Но первый шаг сделаем года через два, не раньше. Нужно подготовиться.
Какие еще проекты у "С. Э. Р." в Петербурге?
— Мы купили участок бывшего хлебозавода на Ланском пр. под жилье. Там будет 14 тыс. м2 к 2016 году. И есть еще один участок в Лахте в стадии оформления.
Кроме того, достраиваем сейчас бизнес–центр "Традиция" на Васильевском острове. В течение месяца должны ввести его в эксплуатацию. Там все офисы — на продажу.
В последние месяцы, кстати, покупателей заметно прибавилось. Может, дело в кризисе — капитал перетекает в недвижимость. А может, люди просто хотят потрогать товар руками.
Чем кроме бизнеса занимаетесь?
— Активно болею за "Зенит" (футбольный клуб выкупил пул квартир в ЖК "Зенит" компании "С. Э. Р.". — "ДП") и являюсь поклонником группы "Алиса" — стараюсь не пропускать их концерты. Вообще, плотно связан с миром русского рока. Дух этой культуры мне близок.
О компании
Группа компаний "С. Э. Р."
> Создана в 1997 году. "С. Э. Р." расшифровывается как "Союз экспертов региона". Основное направление деятельности — оценка и управление недвижимостью. В 2004 году в холдинге появилась строительная компания "С. Э. Р.".
> Реализовано шесть проектов жилых и коммерческих комплексов в СПб на 150 тыс. м2. В работе еще три проекта на 200 тыс. м2 в Петербурге и Севастополе.
> Оборот компании по итогам 2013 года оценивается в 3,5 млрд рублей.
Биография
Павел Белоусов
> Родился в 1974 году в Ростовской области. Образование: Государственный университет морского и речного флота им. адмирала Макарова.
> Работал на рынке недвижимости с 1992 года.
> В 1997 году создал ООО "С. Э. Р." вместе с Виктором Онищенко (25%) и Александром Миткиным (25%). Возглавляет его по сей день. Контролирует 50% долей.
> Женат, воспитывает сына.
> Хобби: футбол, рок–музыка, море.
