Компания "РВМ Капитал", принадлежащая экс–советнику главы РЖД Сергею Орлову, покупает бизнес-центр Sinop за 2 млрд рублей у Plaza Lotus Group Михаила Зингаревича. Это крупнейшая сделка на рынке офисной недвижимости Петербурга с начала 2014 года.
Братья Зингаревич продали бизнес–центр Sinop около моста Александра Невского в Петербурге. Новый собственник — московская компания "РВМ Капитал" Сергея Орлова, бывшего советника главы ОАО "РЖД" Владимира Якунина. Сделка, которую оценивают в 2 млрд рублей, находится в финальной стадии и, по данным "ДП", будет закрыта уже в июле. Эксперты говорят, что это редкий случай на сегодняшнем рынке — из–за геополитической ситуации инвесторы не рискуют покупать крупные объекты коммерческой недвижимости.
Новый хозяин Sinop
Бизнес–центр Sinop — готовое офисное здание класса А площадью 21 тыс. м2 (арендопригодная 13 тыс. м2) с участком 0,25 га. К бизнес–центру на Синопской наб. активно присматривались структуры "Газпрома": два этажа планировала арендовать структура монополиста, связанная с портовым бизнесом, однако в итоге там осели только "дочка" "Газпрома" СК "Согаз", а также Газпромбанк — они арендуют 25% площади комплекса.
О том, что сделка находится в финальной стадии, сообщили несколько источников на рынке. По их данным, "РВМ Капитал" уже перечислил на отделку здания значительную сумму денег в счет будущей покупки. "Работы на объекте завершатся к июлю. После этого сделка будет закрыта", — сообщили собеседники "ДП".
В пресс–службе Plaza Lotus Group и в "РВМ Капитал" от комментариев отказались. По оценке директора по развитию ГК "С. Э. Р." Павла Бережного, стоимость здания в нынешнем состоянии — 1,7–2 млрд рублей. Сейчас здание сдано в аренду на 85%. Ставка аренды — 1750 рублей за 1 м2, уточнили там. "Ближайшие конкуренты этого объекта — деловой центр "Невская ратуша", БЦ Eightedges и БЦ "Санкт–Петербург Плаза" заполнены арендаторами на 30–50%. Уровень ставок там — 1400–1700 рублей за 1 м2 в месяц. Если в Sinop ставки не изменятся, инвестор сможет вернуть вложения за 9–10 лет", — считают в Astera.
Московский инвестор
Компания "РВМ Капитал" входит в инвестиционную группу "Росвагонмаш", которая была связана со структурами РЖД. В 2011 г. "Росвагонмаш" выкупили структуры Сергея Орлова, на тот момент советника президента РЖД Владимира Якунина. Сейчас ключевой партнер и акционер "РВМ Капитала" — негосударственный пенсионный фонд РЖД "Благосостояние", указано на сайте компании. Одна из недавних инвестиций "РВМ Капитал" — покупка контрольного пакета страховой компании "Авива" (сейчас — "Благосостояние").
Инвестирует компания и в недвижимость. В ее портфеле семь объектов: пять деловых центров в Москве, логистический комплекс в Твери и пул квартир в жилом комплексе "Петергофский каскад" в Петербурге, который инвестор приобрел минувшей зимой за 250 млн рублей. Таким образом, бизнес–центр Sinop будет вторым объектом в петербургском портфеле инвестора. Александр Шарапов, президент NAI Becar (выступает консультантом "РВМ Капитала" в Петербурге. — "ДП"), сообщил "ДП", что его клиента интересуют объекты с доходностью от 11% годовых в Москве, 11–12% — в Петербурге и от 13% — в регионах.
"В Петербурге "РВМ Капитал" интересуют объекты формата lease–back (англ. — обратная аренда): выкуп помещений у фитнес–клубов и аптек, которые они сами потом и арендуют. Интересуют жилье и апартаменты. И мы сейчас подбираем для них два–три таких проекта, где можно получить доходность от 18% годовых, а также небольшие торговые центры (10–30 тыс. м2)", — рассказал Александр Шарапов.
Другой собеседник добавил, что других покупок в сфере офисной недвижимости "РВМ Капитал" не планирует: "Компания сосредоточится на покупке жилья, торговых и складских объектов".
Смена приоритетов
Эксперты говорят, что геополитическая ситуация снизила активность инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Хотя офисы по–прежнему пользуются наибольшим спросом: на них приходится 70% инвестиций. Но продажи целых зданий — большая редкость. В этом году в Петербурге была лишь одна такая сделка: ГК "ЦДС" купила у Fort Group бизнес–центр "Апполо" площадью 8 тыс. м2 на пр. Добролюбова. "Инвесторы заняли выжидательную позицию. Крупные объекты они рассматривают. Но сделок нет", — добавляет Александр Шарапов.
Сейчас в Петербурге, по данным Colliers International, 2 млн м2 офисов, из них около 13% вакантно (в классе А свободно 22,2% площадей). Из–за общего замедления экономики в I квартале этого года объем сделок с офисами оказался почти в 3 раза ниже, чем в 2013 году: 13 тыс. против 30 тыс. м2. Основной поток инвестиционных сделок направлен сейчас на малые объекты коммерческой недвижимости и жилье. Это логично, говорят эксперты. Альберт Харченко, гендиректор East Real, отмечает, что сроки окупаемости бизнес–центров находятся в пределах 10–11 лет, а жилья — в пределах 3–5 лет.
“
Сейчас сделок на рынке мало, потому что с хорошими объектами собственники расставаться не готовы. Как правило, продаются либо посредственные, либо проблемные активы. Например, Sinop до сих пор не открыт, хотя его открытие анонсировалось еще в конце 2012 года. Кроме того, финансовые ожидания собственников завышены, тогда как покупателей не так много. При этом высока активность на рынке стрит–ретейла. В связи с неустойчивостью рубля и политической нестабильностью люди вкладывают средства в те виды коммерческой недвижимости, которые не так подвержены перепадам рынка.
Дмитрий Золин
управляющий директор сети БЦ "Сенатор"
“
Бизнес–центр Sinop — это качественный и удачно расположенный объект, так что, думаю, у новых собственников не будет проблем с арендаторами. Хотя повышенного спроса на офисные площади я не наблюдаю. Сейчас для рынка коммерческой недвижимости непростое время. Макроэкономика падает, ситуация в целом нестабильная. Понятно, что в таких условиях тратить деньги на недвижимость инвесторы не спешат, поэтому сделок не так много, тем более когда речь идет о качественных бизнес–центрах. За каждой сделкой стоит большой труд.
Георгий Рыков
гендиректор "Бест. Коммерческая недвижимость"
