Чиновники обкатали в суде схему изъятия земли в обход дачной амнистии. Это открывает новый земельный рынок объемом 12 млрд рублей. В зоне риска оказались дачники, не выкупившие свои участки, которые расположены в коммерчески привлекательных местах.
На прошлой неделе Всеволожский районный суд Ленобласти удовлетворил иск районной администрации к жительнице поселка Леголамби Ирине Дьяконовой и обязал ее снести принадлежащие ей объекты на участке 47 соток и освободить занимаемую землю. Данный населенный пункт является местом активного коттеджного строительства. Стоимость сотки земли здесь приближается к 500 тыс. рублей. Суд не убедили доводы юристов ответчицы, что на постройки в рамках "дачной амнистии" оформлено ее право собственности, а землю она использует с 1980–х годов и хотела бы выкупить ее, используя преимущественное право выкупа. Зато убедили доводы властей о том, что строения возведены без каких–либо разрешений и являются самостроем. Таким образом, всеволожские районные чиновники нашли способ пересмотреть принципы "дачной амнистии". В потенциале это означает для них возможность получить в свое распоряжение тысячи земельных участков под ИЖС. Кроме того, если обкатанная в районном суде схема будет подтверждена областным судом, ее смогут использовать чиновники и в других районах, желающие пополнить бюджеты за счет продажи участков под ИЖС с торгов.
Грандиозные перспективы
"Дачная амнистия", введенная в действие федеральным законом № 93–ФЗ от 2006 года, предусматривает упрощенную процедуру регистрации прав граждан на полученные ранее земельные участки под личное подсобное хозяйство, огородничество, садоводство и ИЖС. Тем, кто имеет в пользовании домик, гараж или иное строение, для регистрации на них права собственности по этому закону не требуется никаких разрешительных документов.
Владельцы строений, оформляя их в собственность, обращаются прямо в территориальное управление Росреестра. А уже после регистрации прав собственности идут в районную администрацию и пишут заявление о выкупе земли под своими строениями. Обычно такой выкуп согласовывается. Но похоже, что теперь дачникам, чьи объекты (в том числе вполне современные коттеджи) расположены на коммерчески привлекательных участках, свое право выкупа придется доказывать в суде.
Вчера и.о. главы Всеволожского района Владимир Драчев не отвечал на мобильный. Телефоны пресс–службы районной администрации также не отвечали. Между тем чиновники из Выборгского района Ленобласти с большим воодушевлением встретили новость о прецеденте, который создали всеволожские коллеги. "60% дачников точно — я говорю в первую очередь о тех, кто строился в 1960–е, 1970–е и 1980–е годы, — оформляли свои права собственности по "дачной амнистии", — комментирует глава КУМИ Выборгского района Ленобласти Михаил Кузьмин. — Мы всем таким дачникам, которые просили нас о выкупе земли под их сарайчиками и домиками на основании регистрации прав собственности, всегда выкуп согласовывали. Теперь же, если это решение по Всеволожскому району устоит в областном суде, многие объекты мы сможем признавать самостроем и сносить. Грандиозные открываются перспективы!"
Изящные схемы
"По сути, это еще один красивый способ изъятия земельных участков у выходящих из тени нелегальных дачников", — комментирует адвокат Ирина Иванова.
"Администрации даже не надо оспаривать право собственности, выданное Росреестром, — говорит ведущий юрист ЗАО "Апелляционный центр" Залина Албегова. — Если объект построен без разрешения, а таких объектов среди построенных в советские годы большинство, то его просто обяжут снести через суд". С 2010 года по I квартал 2014 года, по данным Росреестра, в Ленобласти по "дачной амнистии" были зарегистрированы права собственности на более чем 74 тыс. зданий и строений. При этом земельных участков выкуплено и оформлено в собственность лишь 53 тыс. Около 21 тыс. объектов недвижимости оформлено без выкупа земельных участков и теперь находятся в зоне риска. Если даже считать по 6 соток, выходит более 1,2 тыс. га.
Нам не надо
Рынок
ИЖС Ленобласти
, по данным УК "Теорема", составляет 30 тыс. объектов, из которых 18 тыс. участков, 9 тыс. таунхаусов и 3 тыс. коттеджей.
При этом, по оценкам действующих в области коттеджных девелоперов, появление нового типа участков "из–под дачников" едва ли окажет влияние на объемы предложения. Спрос и так едва покрывает четверть имеющегося предложения (8 тыс. сделок за 2013 год), крупных застройщиков отдельные участки, даже в интересных местах, но с судебной перспективой, не привлекут.
"Нам это не интересно", — заверил совладелец группы "Евроинвест" Андрей Березин. "Мы работаем с крупными проектами, и точечное выселение дачников нас не интересует, — говорит гендиректор ООО "ФДГ" Андрей Черняк. — Сейчас полно вариантов с редевелопментом бывших сельхозземель. Но открывающиеся возможности могут привлечь мелких интересантов, имеющих связи в районах".
“
Все дорогие места под ИЖС в пригородах давно уже распределены и перепроданы, поэтому известные мне девелоперы давно переключились с точечной обработки старушек на крупные поселковые проекты. Тем не менее схема рабочая, и, если решение суда вступит в силу, районные администрации за счет освобождения земли от так называемых дачников–нелегалов смогут сформировать интересные предложения участков, на которые будет спрос. Чаще всего интересант есть сразу. Раньше на таких дачах, бывало, пожары случались, а теперь все будет цивилизованно, с судебными приставами.
Игорь Елисеев
генеральный директор ООО "РосРазвитие–СПб"
“
На рынке малоэтажной застройки в Ленобласти, мягко скажем, интенсивного роста не наблюдается. В начале года был подъем, связанный с общеэкономической ситуацией, всколыхнувшей рынок недвижимости вообще и ИЖС в частности. Рост продаж по отдельным проектам составил 40 – 50%. Но сейчас все снова успокоилось. Дефицита предложения земельных участков уж точно не наблюдается, предложение многократно превышает спрос, причем по всем ценовым категориям. В этой ситуации появление на рынке новых участков, да еще с судебной историей, не найдет спроса.
Марина Агеева
директор по продажам жилой недвижимости УК "Теорема"
