Новые проекты комплексного развития территорий в Петербурге будут малоэтажными. Город даже готов строить инфраструктуру в таких кварталах за счет бюджета, что повысит доступность жилья.
Власти Петербурга возвращаются к идее комплексного развития территорий, от которой практически отказались 3 года назад, но настаивают на отказе от высоток в пользу малоэтажной застройки. Городские власти даже готовы взять на себя строительство инфраструктуры в таких кварталах.
Инициатива сверху
На прошлой неделе вице–губернатор Петербурга Марат Оганесян объявил о новой градостроительной политике властей.
В ней два сюрприза. Во–первых, комплексное освоение территорий (КОТ), от которого город практически отказался при губернаторе Георгии Полтавченко, снова в приоритете. Во–вторых, Смольный настаивает на том, чтобы жилье в новых городских кварталах было малоэтажным — четыре этажа плюс мансарда.
К такой инициативе, по признанию самого Марата Оганесяна, власти подтолкнул опыт соседней Ленинградской области, где за последние годы появились новые города–спутники (такие как Девяткино и Кудрово), больше похожие на муравейники.
"Понижение этажности жилой застройки позволит сделать среду более комфортной", — уверен чиновник.
Территории под комплексную малоэтажную застройку будут обозначены в новом генплане–2025. Соответствующие поправки в законодательство городской парламент рассмотрит в осеннюю сессию. "Участков, по которым уже разработаны проекты планировки территории, изменения не коснутся", — обещает Марат Оганесян.
А поскольку экономика малоэтажных строек не очень привлекательна для инвесторов, город готов взять на себя подготовку инженерии, транспортное обеспечение и строительство социальной инфраструктуры в таких кварталах. Это позволит снизить стоимость такого жилья и сделать его более доступным для покупателей.
Экономика против комфорта
Где разместятся новые малоэтажные кварталы, пока непонятно. Эксперты считают, что для этого формата подходят удаленные от центра районы — Юнтолово, Каменка, Красное Село, окрестности города Пушкина. "Во–первых, там достаточно земли для таких проектов. Во–вторых, стоит она на 30–50% ниже, чем в среднем по рынку", — говорит руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев. В Фонде имущества Петербурга информацию эксперта подтверждают. "По данным последних торгов, земля на пр. Маршала Блюхера стоила 12–14 тыс. рублей на 1 м2 улучшений. Участки в пригородах в 2 раза дешевле", — сообщил заместитель гендиректора Фонда имущества Евгений Рязанцев.
Но без поддержки властей малоэтажные проекты КОТ, по словам участников рынка, бизнес не привлекут. "Если взять соотношение самой застройки к стоимости земли, строительство малоэтажных домов оказывается дороже высотных. На 1 га можно построить 5–6 тыс. м2 малоэтажных зданий, а высотных — в 2–3 раза больше. Так что при прочих равных для застройщиков выгоднее строить высотки", — говорит гендиректор компании "Унисто–Петросталь" Арсений Васильев.
"Конечно, малоэтажное жилье комфортнее для жизни. Но понижать этажность себе в убыток никто из застройщиков не станет. Если по закону можно строить 25 этажей, их и нарисуют. По максимуму", — согласен гендиректор Ленстройтреста Александр Лелин. Правда, гендиректор ИСК "Сфера" Тарас Кручинин отметил, что высотные проекты выгоднее малоэтажных только на первый взгляд. "По нынешним регламентам при строительстве высоток нужно отвести участки под строительство социальных объектов, парковочных мест, зеленых насаждений. Часто эта нагрузка съедает всю экономическую выгоду", — сетует он.
"При условии, что город возьмет на себя строительство инфраструктуры в малоэтажных КОТ, цены на жилье там могут уложиться в 40–70 тыс. рублей за 1 м2. Сейчас они скорее элитные: от 140 тыс. рублей за "квадрат", — рассуждает директор Hansa Group Олег Барков.
Кто на новенького?
Доля малоэтажного жилья в Петербурге, по данным "Петербургской недвижимости", пока не превышает 2,2% общего объема застройки. "Из 3,3 млн м2, вышедших на рынок города в 2013 году, только 74,1 тыс. м2 приходится на малоэтажку и таунхаусы", — подсчитали там. Хотя, по данным АН "Балтрос", жить в малоэтажных предместьях хотели бы 65% горожан.
В числе недавно стартовавших малоэтажных проектов — Inkeri от "ЮИТ Санкт–Петербург", "Юттери" от Ленстройтреста, "Новоселье" от Строительного треста. А в следующем году стартует город–спутник Южный ("Старт–Девелопмент"), который предполагает к 2034 году строительство 4,3 млн м2 жилья на 2 тыс. га в районе Пушкина. "Весь наш проект изначально согласно стратегии был малоэтажным. Мы считаем, что спальные районы нужно заменять малоэтажкой, и очень рады, что такое решение принято", — заявили в пресс–службе компании.
“
Приобретая земельный участок, застройщик исходит из того, сколько квадратных метров на нем можно будет построить и продать. Если объем застройки уменьшится, рыночная стоимость земли также станет ниже. При этом высотность не является единственным параметром, определяющим комфортность жилья. Важны наличие парковочных мест, озеленение, социальная инфраструктура, общая плотность населения. Сегодня в активно застраиваемых районах Петербурга она составляет 20–30 тыс. м2 на 1 га, а в Ленобласти согласно актуальным региональным нормам — 9 – 10 тыс. м2 на 1 га. Такая плотность застройки позволяет застройщикам реализовать комфортные и востребованные проекты.
Сергей Степанов
директор по продажам компании "Строительный трест"
