"Деловой Петербург". "Л1" проиграла юристам убытки

Автор фото: Сергей Коньков

Петербургским юристам впервые удалось взыскать с застройщика убытки от срыва сроков сдачи квартиры. Это открывает для них новый рынок объемом сотни миллионов рублей в год.

На прошлой неделе Арбитражный суд СПб и Ленобласти удовлетворил иск юридической фирмы "Когнитор" к ООО "Л1–5" (входит в холдинг "Л1" Павла Андреева) о взыскании убытков по предварительному договору купли–продажи квартиры в строящемся доме. Таким образом впервые была на практике реализована правовая схема, выработанная еще в 2011 году Пленумом Высшего арбитражного суда РФ, которая позволяет взыскивать с застройщиков не договорную, а рыночную стоимость непостроенных квартир.

Не дождались жилья

В сентябре 2007 года супруги Кирилл и Анастасия Барашковы заключили с компанией "Г. С. К.", агентом группы "ЛЭК", предварительный договор купли–продажи квартиры в ЖК "Империал" на углу Московского пр. и Киевской ул. Дольщики заплатили 5,59 млн рублей (100% от договорной стоимости квартиры) и стали ждать III квартала 2009 года, когда застройщик обещал сдать дом в эксплуатацию.
Однако застройщик не сдал дом ни в 2010–м, ни в 2011 году. В итоге в августе 2012 года Барашковы обратились в Смольнинский суд и взыскали с ЛЭК (к тому времени она уже переименовалась в "Л1") назад сумму, уплаченную по договору, а также 101 тыс. рублей процентов.
"Деньги по договору они получили без проблем, — рассказывает генеральный директор ООО "Когнитор" Евгений Слугин. — Схема уже давно отработана: подал на банкротство застройщика, и он сразу приглашает тебя в кассу". Но рассчитывать на что–то большее им было проблематично: Смольнинский суд Петербурга счел договор с дольщиками предварительным, обязательства по которому у сторон прекращаются, если в оговоренный срок не заключен основной договор. По словам юристов, с этим сталкиваются практически все, кто судится в судах общей юрисдикции.

Эфемерное право

Между тем арбитражные суды в свете постановления Пленума ВАС считают, что предварительный договор, по которому покупатель вносит 100% от стоимости будущего товара, следует рассматривать как договор купли–продажи будущей вещи. При такой трактовке покупатель имеет право на взыскание не только суммы договора с процентами по ставке ЦБ, но и убытков в виде разницы между договорной и рыночной ценой квартиры. "У дольщиков возникло потенциальное, я бы даже сказал, эфемерное право требования убытков, которое они переуступили мне за серьезные деньги, более 1 млн рублей", — рассказывает Евгений Слугин.
ООО "Когнитор" заказало оценку квартиры в ЖК "Империал", которой не дождались дольщики Барашковы. Оценка составила 8,5 млн рублей, соответственно, в 2,9 млн рублей юристы оценили убытки (а фактически упущенную прибыль), которые и потребовали в арбитраже.

Спекулянты

Суды первой и второй инстанции встали на позицию юристов "Л1", которые настаивали на трактовке договора как ПДКП. Но кассация вернула дело на новое рассмотрение, указав, что договор Барашковых с "Л1–5" имеет все признаки договора купли–продажи будущей вещи. При повторном рассмотрении 12 марта 2014 года суд первой инстанции иск "Когнитора" удовлетворил. "На наш взгляд, суд не установил все необходимые условия для взыскания убытков. Мы будем обжаловать решение в апелляции, — заявил президент холдинга "Л1" Павел Андреев. — Желание юристов, скупающих права требования у дольщиков, нажиться за счет строителей, могу квалифицировать как денежную спекуляцию. Суды общей юрисдикции в удовлетворении таких исков о взыскании отказывают. Думаю, судебные органы дадут оценку таким действиям".

Новый рынок

Между тем схему взыскания с застройщика убытков через арбитраж начинают предлагать своим клиентам и другие юрфирмы. "Достаточно переуступить права требования юрлицу, чтобы перенести спор в арбитраж, — говорит ведущий юрист группы "ЮАП–СПб" Игорь Абалов. — Причем переуступка может быть номинальной, и выгодоприобретателем останется сам дольщик".
По оценке эксперта, суды рассматривают до 500 исков дольщиков к застройщикам в год, по ним взыскивается в общей сложности до 2 млрд рублей. Таким образом, рынок дополнительного взыскания убытков с застройщиков может достигать в Петербурге 750–800 млн рублей в год.