10:1218 сентября 2013
Город не будет тратить бюджетные средства на создание инфраструктуры для намыва в Курортном районе. В Смольном решили, что в нынешней ситуации тратить 100 млрд рублей на инфраструктуру излишне. Это решение ставит крест на проекте Леонида Михельсона.
В Смольном решили отказаться от софинансирования проекта по намыву 376 га в Курортном районе, который реализует компания "Северо–Запад Инвест", связанная с одним из совладельцев группы "Новатэк" Леонидом Михельсоном. Вчера об этом заявил вице–губернатор Сергей Вязалов. Предварительные расчеты показали, что затраты на создание инфраструктуры в проекте "Новый берег" составят около 100 млрд рублей. "Эта сумма нас не устраивает", — подчеркнул он. В проекте бюджета на 2014 год средств на эти цели не предусмотрено. Более того, как заявил Сергей Вязалов, инвестору предложено реализовать проект полностью за свой счет.
Непрозрачные расчеты
Общий объем инвестиций в проект намыва оценивается в 300 млрд рублей. Удорожание на треть серьезно скажется на его рентабельности. ООО "Северо–Запад Инвест" получило право комплексного освоения территорий в 2009 году. Компания принадлежит кипрским офшорам, конечными бенефициарами считаются акционеры "Новатэка" Леонид Михельсон и Геннадий Тимченко (в самой компании участие Тимченко в проекте опровергают). На искусственных островах запланировано строительство около 2 млн м2 жилой и 1 млн м2 коммерческой недвижимости. Намыв должен завершиться в 2015 году, реализация всего проекта рассчитана до 2028 года.
"Я не понимаю, на кого рассчитан этот проект: на сотрудников "Газпрома", у которых будет офис по соседству в Лахте, или на работников Михельсона, которые будут приезжать с Ямала и покупать жилье на намыве? Экономику проекта никто не видел. То, что мне показывали, — это всего лишь красивые картинки, нарисованные японскими проектировщиками", — категоричен Сергей Вязалов.
В августе 2011 года на последнем заседании городского правительства под руководством Валентины Матвиенко было принято постановление №1180, согласно которому до 2016 года проектирование и строительство инженерных сетей, очистных сооружений и дорог к намывным островам под Сестрорецком берет на себя город. В правовых базах этот документ имеет статус действующего. На общественных слушаниях в 2012 году называли более скромную сумму затрат на инженерию — 30 млрд рублей.
"Официальных документов с предложениями о реализации проекта без финансового участия города нам не поступало", — сообщил dp.ru заместитель генерального директора ООО "Северо–Запад Инвест" Владимир Жуйков. Он признает, что без участия города реализация проекта практически невозможна. При этом в компании подчеркивают, что "как социально ответственный инвестор" понимают проблемы городского бюджета и готовы обсуждать варианты софинансирования. Кстати, в "Северо–Запад Инвест" уверяют, что подготовили и передали свой финансовый план в комитет по строительству.
"Северо–Запад Инвест" уже вложил в проект около 1,5 млрд рублей. Непосредственно к намыву еще не приступили, ведутся подготовительные работы. Разработанный проект планировки и межевания территории пока не согласован городским правительством, сообщили в компании.
Проект застройки намывных территорий должен был стать одним из самых масштабных в городе. Ранее гендиректор ООО "Северо–Запад Инвест" Владимир Смирнов в интервью dp.ru заявлял о планах продавать по 200 тыс. м2 в год, что составляет около 10% общего объема продаж жилья в Петербурге.
Изначально планировалось, что на намыве будет строиться малоэтажное (до 18 м) жилье не ниже комфорт–класса.
Призрачные перспективы
В NAI Becar считают, что застройщик может пересмотреть концепцию проекта: увеличить плотность застройки или этажность. Если компания пойдет по этому пути, у нее есть все шансы компенсировать дополнительные затраты на инфраструктуру за счет большего объема вводимых площадей.
По подсчетам АРИН, в случае если компания будет самостоятельно инвестировать в создание инфраструктуры, издержки составят около 28 тыс. рублей на 1 м2 построенной недвижимости, что делает экономику проекта достаточно рискованной.
Генеральный директор "Охта Групп" Владимир Свиньин считает, что реальные инвестиции в строительство недвижимости на Сестрорецком намыве составят не менее 500 млрд рублей, и таким образом доля затрат на инженерию будет уже не так велика и не станет критичной для экономики проекта. Несмотря на это, в его рентабельности девелопер сомневается.
"У нас нет опыта реализации подобных масштабных проектов. 3 млн м2 — это 30% Петербурга, и все это вдоль Приморского шоссе. Это, на мой взгляд, полная утопия. Реализация квартир в проекте будет идти не меньше 15 – 20 лет", — полагает Владимир Свиньин, добавляя, что продавать больше 150 тыс. м2 в год здесь невозможно. Сейчас в жилых комплексах Сестрорецка, по данным УК "Магистр", продается 4 – 6 тыс. м2 в год.
"Чтобы окупить финансовые и временные издержки, цена "квадрата", скорее всего, установится на уровне минимум 120 – 130 тыс. рублей", — говорит Екатерина Марковец, управляющий партнер УК "Магистр". Сейчас средние цены на жилье в этой зоне составляют, по подсчетам ГК "Новый Петербург", от 65 тыс. до 110 тыс рублей за 1 м2.
"Думаю, город отказался от участия в проекте потому, что не видит перспектив возврата инвестиций. Получив по 2% с балансовой стоимости от 3 млн м2, город, конечно, вернул бы свои 100 млрд, но это будет бог знает когда", — рассуждает один из участников рынка недвижимости. "Жаль, если проект не будет реализован. Он достаточно интересный, кроме того, позволил бы подтолкнуть развитие всей близлежащей зоны", — считает Андрей Вересов, гендиректор ГК "Новый Петербург".
Список отказников
Проблемы с инфраструктурой начались и у другого намыва — на Васильевском острове, где подведение инженерных сетей должно происходить за счет города. Строительство домов на намывной территории уже идет (хотя не все объекты строятся с разрешением), а о сетях и дорогах речи пока нет. По договору город должен построить их не позже 2026 года, при этом завершить строительство первых домов девелоперы планируют в 2014 году.
Намыв в Курортном районе — не первый знаковый проект, стартовавший при Валентине Матвиенко и замороженный губернатором Георгием Полтавченко.
Так, с 2011 года в Смольном отказались от строительства Орловского тоннеля, линии скоростного трамвая до аэропорта Пулково и Ново–Адмиралтейского моста. Также свернули проект венгерского TriGranit по созданию Дворца искусств на Васильевском острове и реконструкцию Апраксина двора силами "Главстроя–СПб" Олега Дерипаски.
Отказ от знаковых проектов и перекладывание на инвесторов обязательств сказывается на инвестиционной привлекательности города, считают в NAI Becar. Что, в свою очередь, может не лучшим образом отразиться на доходах городского бюджета.
Василий Селиванов
генеральный директор компании Legenda
Я не понимаю, кому этот проект нужен, кроме девелопера. Это стратегически не очень интересно городу. Против здравого смысла — что–то намывать в Сестрорецке при колоссальных инфраструктурных и средовых проблемах в городской черте, у нас сотни гектар промки, которые нужно развивать, — целесообразности для города вкладываться в социалку, в инженерию здесь я не понимаю.Полагаю, это просто сомнительная лоббистская история. Если же девелоперу проект станет невыгоден после выхода города, то это вдвойне циничный проект — получается, что вся его рентабельность за счет бюджетных средств.
Анатолий Кривенченко
депутат Законодательного собрания СПб от Курортного райна
Это прекрасная новость, что город не будет финансировать инфраструктуру для намывных территорий. 100 млрд рублей — просто гигантская цифра. Без вложений города этот проект нерентабелен, и есть шанс, что он вообще не состоится. Этому будут рады более 90% жителей Курортного района, которые протестовали против намыва. Сейчас самый подходящий момент для того, чтобы отказаться от этого проекта, — работы в акватории еще не начались, и экологии Финского залива не нанесен значительный ущерб.
