Группа "ПСБ" братьев Ананьевых распродает коммерческую недвижимость в Петербурге. Новым собственником комплекса River House у Кантемировского моста станет американский фонд Jensen Group.
Американская инвестиционная компания Jensen Group, собственник универмага "Пассаж" в Петербурге, покупает у компании "ПСН" (входит в холдинг братьев Алексея и Дмитрия Ананьевых) многофункциональный комплекс River House у Кантемировского моста. Источники говорят, что актив оценен в $55 млн. Эксперты считают, что время для покупок благоприятное. Но сделок мало, поскольку ожидания собственников недвижимости и возможности покупателей не совпадают.
Распродажа от ПСН
О том, что River House скоро сменит собственника, dp.ru сообщили несколько независимых источников на рынке. По их словам, актив покупает фонд Jensen Group.
В фонде эту информацию не подтвердили и не опровергли. В пресс–службе ПСН от комментариев отказались. Но близкие к компании источники говорят, что переговоры с Jensen Group ведутся, хотя сделка еще не закрыта. По информации участников рынка, сделку сопровождает Colliers International. Ее сотрудники от общения с dp.ru также уклонились. Источники dp.ru утверждают, что ПСН распродает активы в Петербурге, чтобы сконцентрироваться на московских стройках.
"Кроме River House они продают здание бизнес–центра на Конюшенной пл., 2, — пока безуспешно. Зато недавно закрыли сделку по продаже участка площадью 1,5 га на Аптекарском пр., 5, под бизнес–центр", — знает источник dp.ru. Эту сделку на форуме PROEstate подтвердил президент ПСН Максим Гасиев, добавив, что она была закрыта 2 месяца назад. Но покупателя он не назвал.
Участники рынка сообщили, что актив за $17 млн купили физлица, связанные с совладельцем холдинга "Евроинвест" Андреем Березиным. Сам он общаться с dp.ru отказался.
В портфеле ПСН в Петербурге остается проект элитного поселка в Репино (13 домов на 4 га, продажи там стартовали на прошлой неделе) и несколько отелей.
Сделка с рассрочкой
Семиэтажный торгово–офисный комплекс River House находится на ул. Академика Павлова, рядом с Кантемировским мостом. Он был открыт в 2006 году и занимает участок площадью 1,97 га, который находится в аренде у ПСН до 2052 года. Сам комплекс состоит из блока офисных помещений класса В+ площадью 11,4 тыс. м2(заполнен на 96%) и блока торговых площадей размером 17,2 тыс. м2. В комплекс также входят помещения для ресторанов и парковка на 400 машин.
"River House покупают за $55 млн в рассрочку", — сообщил близкий к сделке источник. "ПСН наверняка давно окупила вложения в проект, которые можно оценить в $20–30 млн. Объект хорошо известен и полностью заполнен", — говорят эксперты АРИН.
У актива есть и перспектива развития. В собственности ПСН еще 0,81 га земли, прилегающей к бизнес–центру. Участок занимает парковка, но при желании на нем можно построить офисы.
Кстати, проект второй очереди River House еще в 2008 году по заказу ПСН разработала мастерская Intercolumnium. Он предполагал строительство пяти корпусов общей площадью 150 тыс. м2. Но до реализации дело не дошло. "Доходность объекта в нынешнем состоянии — 10–11% годовых, за счет грамотного управления и ротации арендаторов ее можно повысить до 20%, а если построить вторую очередь — и до 35%", — добавили в NAI Becar.
Фонды возвращаются
Информация о том, что River House может достаться Jensen Group, участников рынка не удивила. Фонд, основанный американцем Стивеном Вейном в 1991 году, благополучно пережил кризис и в последнее время активно наращивал портфель проектов в Петербурге. В данный момент под его управлением находятся три институциональных фонда с бюджетом $515 млн. За 7 лет фонд купил в Петербурге десяток объектов, самый крупный из которых — универмаг "Пассаж" на Невском пр. "Это одна из немногих компаний в Петербурге, которой под силу купить River House", — считает генеральный директор Univers Андрей Пушкарский.
До кризиса на российском рынке недвижимости работали более 60 иностранных инвестфондов, но в кризис их активность сократилась в 10 раз. По данным Jones Lang LaSalle, в 2009–2010 годах прошло всего восемь сделок с участием зарубежных инвестфондов, которые составили всего 6% от общего объема инвестиций того периода. Но уже в 2012 году, как утверждают эксперты, на сделки с участием инвестфондов пришлось около 24% от общего объема сделок.
Рост активности иностранных фондов аналитики объясняют тем, что рынок недвижимости стабилизировался: риски снизились, а доходность превышает европейскую. "Средняя ставка капитализации при покупке объектов коммерческой недвижимости в РФ — 10–12%, в Европе — 4–6%", — утверждают эксперты Knight Frank St. Petersburg.
"Но наиболее активными игроками остаются российские фонды (O1 Properties, группа "БИН"). По итогам первого полугодия 2013 года на их долю пришлось 84% общего объема сделок", — говорят в ИК "Энергокапитал".
Не сошлись в цене
Сейчас хорошее время для покупки коммерческой недвижимости, говорят эксперты. "На рынке есть деньги разного происхождения. После кризиса на Кипре их стало явно больше", —говорят в ИСК "Сфера".
"Объектов в продаже достаточно. Но цена, которую называет продавец, и ожидания покупателей зачастую не сходятся. Дельта может достигать 25%", — говорят в Astera.
Кроме того, в городе не много объектов инвестиционного качества, которые готовы к продаже и представляют интерес для крупных инвесторов. "Чаще их покупают конечные пользователи и непрофильные инвесторы", — заключили в Knight Frank.
“
У River House есть все предпосылки для перестройки. Как минимум новый собственник должен провести некоторые косметические преобразования. Глобальной перестройки требует часть здания, которая включает в себя торговый центр. Он изначально был неправильно спроектирован, поэтому обладает такой низкой доходностью. Успешно конкурировать с бизнес–центрами более высокого класса River House не может, а конкуренция в этом районе будет расти. Например, рядом расположен БЦ "Авеню" ГК "Бест", вскоре мы откроем новый бизнес–центр на ул. Попова.
Дмитрий Золин
управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор"
“
Это проект экономкласса, который благодаря местоположению обладает определенным потенциалом. Коммерческая недвижимость в этом районе растет в цене, здесь много земли, на которой строятся элитные проекты. Думаю, при продуманном подходе его окупят за 10–12 лет. Но в целом на этом участке надо все снести и построить новый достойный проект. Это радикальный, дорогостоящий и трудозатратный путь, но, на мой взгляд, единственно правильный. Вряд ли, конечно, инвестор пойдет на такое.
Георгий Рыков
генеральный директор "БестЪ Коммерческая недвижимость"
