11:4013 сентября 201311:40
689просмотров
11:4013 сентября 2013
Совладелец девелоперской компании "СВП Групп" Денис Жуков рассказал dp.ru о перспективах высотного строительства на приграничных с Петербургом территориях, об отношениях властей Ленобласти и застройщиков и о том, каким он видит девелоперский бизнес через 15 – 20 лет.
Денис, вы начали реализацию проекта в Кудрово еще при прежних властях Ленобласти. Однако с приходом нового руководства правила игры для девелоперов изменились. Как вы это оцениваете?
— На мой взгляд, градостроительная политика в регионе вполне сбалансирована. Правила игры изменились, но они стали понятны, документация утверждается и выдается в срок, приходят новые застройщики. Я считаю, что условия работы созданы весьма достойные.
Да, на застройщиков возложили строительство социальных объектов. Но с точки зрения правительства это оправданно: бюджет не потянет такой объем нового социального строительства. Придется смириться с тем, что надо строить все самим — и поликлиники, и детские сады, и школы. В обмен на это власти хотя бы готовы возвращать часть налоговых поступлений.
То есть за год работы вице–губернатор по строительству
Георгий Богачев
еще не всех "закошмарил" проверками? Если помните, застройщики Мурино столкнулись с жесткой критикой, дошло до отмены градпланов.
— Георгий Богачев — взвешенный человек и понимает реалии, с которыми столкнулся, а потому пытается выстроить сбалансированные отношения между застройщиками и властью. Сейчас Ленобласть увеличивает объемы ввода жилья, у нас перерегистрируются строительные компании. Это о многом говорит.
Но, например,
NCC
были вынуждены отказаться от строительства нескольких корпусов, дошло до судов. В эту историю вмешались даже дипломаты.
— Здесь я полностью на стороне NCC. Градостроительные планы были выданы до вступления в действие градостроительных нормативов. В данном случае виноваты муниципалы Мурино, которые взяли на себя градостроительную функцию, не имея достаточно квалифицированных специалистов, чтобы ее исполнять.
Многие поселения передали градостроительные функции на уровень районов. Но в Мурино этого не сделали, отсюда и проблемы.
Вообще, по сравнению с Европой уровень законности и неприкосновенности собственности у нас очень низкий. Нельзя вносить изменения задним числом, когда все утверждено. Кроме того, застройщик уже перестает быть хозяином проекта после начала его реализации: у него уже соинвесторы–дольщики.
И, когда NCC начали так жестко прессовать, надо было оценить последствия. Прежде всего это удорожание жилья для граждан.
Вообще, все, что влияет на цену при строительстве, в конце концов перекладывается на плечи дольщиков. Это золотое правило российских застройщиков, от которого мы, к сожалению, не сможем уйти.
Тем не менее в Кудрово, где вы реализуете совместно с застройщиками крупный жилой квартал, таких проблем нет.
— В Кудрово работает очень грамотная команда муниципальных управленцев. Нам повезло.
Во многих других поселениях местная администрация — это бывшие работники колхозов, которые случайно попали во власть. Им трудно понять, что такое стройка, что такое инвестиционная деятельность, на чем зарабатывают застройщики и на чем теряют.
Разве "беспроблемность" ваших проектов не связана с тем, что компания основана и подконтрольна
Сергею Петрову
, депутату Госдумы от "
Единой России
"?
— Став депутатом Госдумы, он по закону отдал в управление весь бизнес, который у него был. Бизнесом он сейчас не занимается, только политикой.
После Кудрово вы начали реализацию проекта в Ломоносовском районе на границе с городом. Какие перспективы у приграничных территорий?
— Сейчас закончится застройка 10–километровой зоны, застройщики выдохнут, и будет ясно, какова ситуация со спросом на жилье. Но я думаю, что вся 30–километровая зона вокруг Петербурга в течение 15 – 20 лет будет застроена и обрастет малыми городами: Токсово, Кудрово, Мурино, Лаголово.
А дальше будут развиваться небольшие микрорайоны вокруг производств. В любом случае должна быть рекреация под частное малоэтажное строительство. Все равно на каком–то этапе застройка высотного жилья станет угасать, потому что мы не сможем насытить регион таким количеством людей, сделав из него новый Токио.
Сейчас много говорится о развитии южных территорий.
— Если на юге девелоперы начнут предлагать дешевую землю, то застройщики постепенно уйдут туда. В районе Мурино, Девяткино и Кудрово сейчас цена для застройщика за 1 м2 доходит до 12 тыс. рублей. На юге это максимум 5 тыс. рублей. Поэтому юг постепенно в течение 3 лет станет главным форпостом именно из–за дешевизны земли.
Конечно, есть определенные проблемы с транспортом, однако там построят объезд вокруг Красного Села, легкорельсовый трамвай. Кроме того, активно развивается производство, порт в Ломоносове.
Кто основной покупатель жилья на границах с городом?
— В первую очередь это студенты, которым покупают квартиры родители, молодые пары из других регионов. Россияне — очень сентиментальные люди и всегда поддерживают деньгами своих детей. Например, 85% ипотечных денег за своих детей выплачивают родители.
Сейчас 90% продаж приходится на иногородних покупателей. Спрос очень высокий, но большая часть продаж инвестиционная. Люди видят, что рост цен на жилье продолжается и он может перекрыть их потери на инфляции.
Да и банковские вклады пока еще не для всех доступный продукт. Там надо объяснять, откуда деньги, подписывать договоры на определенные сроки. При этом будут идти проценты, но все понимают, что реальная инфляция у нас не 4 – 5%, а 10 – 12%.
А у нас люди не любят терять деньги. Так что приобретение жилья — элемент сбережений.
К сожалению, мы пока не вышли на европейский уровень. До сих пор больше 30 тыс. семей живут в коммунальных квартирах.
Самое страшное, что большинство этих квартир не расселяемы в принципе. Их единственный вариант — покупка жилья где–то в пригородах Петербурга, где пока невысокий ценник.
Скачок цен на пригородное жилье будет?
— Думаю, что планка не должна в конце концов зайти больше чем 120 тыс. рублей за 1 м2. А через 3 года она и будет 120 тыс.
Именно поэтому девелоперский рынок области сейчас стал интересен московским строительным компаниям, в частности "Су–155", "Интеко" и другим.
Каким, вы думаете, будет девелоперский бизнес через 5 – 10 лет?
— Думаю, постепенно он угаснет. Это видно по Международной выставке недвижимости в Каннах, которая отражает все мировые тенденции. На последней выставке 80% территорий под развитие предлагали муниципалитеты. Этот бизнес перемещается в государственный сектор.
Девелоперских компаний, которые владеют крупными территориями и вкладывают свои деньги в развитие, становится все меньше.
Девелоперы становятся успешными управляющими и консультантами, так как имеют большой опыт. Им больше не нужно вкладывать свои деньги, можно просто управлять проектом и получать свой процент.
Да, маржинальность снижается, но и риски тоже. Купив территорию, нужно ее содержать, платить налоги, а сроки реализации проектов могут смещаться и вообще зависеть от многих внешних факторов.
Кстати, а статус депутата областного парламента помогает вам в бизнесе?
— Не буду лукавить: статус мешает договариваться с муниципалами, потому что власть у нас не любят. Это касается скорее идеологических разногласий.
Вопросы оформления и покупки земли достаточно формализованы. Нужно просто найти средства, подходящую землю и договориться с собственниками. Но когда начинаются вопросы планировочной документации, тогда, конечно, приходится трудно.
Что вы лично делаете как законодатель для того, чтобы бизнесу было легче работать?
— Надеюсь, к концу года будет сформирован пакет предложений, который мы согласуем с правительством, и издадим ряд законов, регулирующих отношения застройщиков с региональными и муниципальными властями.
Муниципалитеты должны иметь обязанности перед застройщиком, раз выдают разрешения. Кроме того, надо защитить права местных жителей, которые живут в частных домах, а вокруг них вырастают высотки. Это неправильно с точки зрения качества жизни.
Случается, что интересы застройщиков и населения противоречат друг другу. Во власти вы на чьей стороне?
— Для меня на первом месте стоят интересы жителей региона. Но надо понимать, что без строительства сейчас никуда. Это развитие, это налоги. Я стараюсь сделать так, чтобы интересы застройщиков и девелоперов совпадали с интересами власти и населения.
А зачем вы вступили в "Единую Россию" и занимаетесь партийной работой? Что это дает?
— Мне некогда заниматься борьбой с властью. Я из большинства, на котором все и держится.
Судя по декларации о доходах за прошлый год, вы заработали больше 80 млн рублей. У вас есть счета или недвижимость за границей?
— У меня нет ничего за границей — ни счетов, ни недвижимости. Не вижу в этом необходимости. Но деньгами можно управлять через трасты. Многие так и поступают. Вообще, вся эта история с деофшоризацией имеет только одну задачу — выдавить крупные капиталы в угоду банковскому сектору.
Я думаю, что в конце концов даже собственных строительных компаний в мире не останется, они будут принадлежать крупным банкам и корпорациям.
Если бизнесом будут владеть банки, все будет проще и быстрее. Попробуйте не отдать кредит банку. А вот если банк нарушит ваши права заемщика, никто не шелохнется.
О компании
"СВП Групп"
> Основатель компании — депутат Госдумы Сергей Петров.
> Земельный банк составляет более 400 га в Петербурге и Ленинградской области.
> Самые крупные девелоперские проекты — жилой квартал Кудрово (150 га) в районе Пулковского шоссе и кольцевой автодороги (31 га), проект в Ломоносовском районе на границе с Красносельским районом (более 400 га).
> Совокупная стоимость активов компании составляет около 30 млрд рублей.
Биография
Денис Жуков
> Родился 5 декабря 1969 года в городе Алма–Ате.
> Окончил Ленинградский государственный университет, факультет экономической кибернетики.
> Работал в комитете по инвестициям и строительству и комитете экономического развития Петербурга.
> С 2009 года — председатель совета директоров "СВП Групп", владеет 50% акций компании.
> В декабре 2011 года избран депутатом Законодательного собрания Ленобласти.
