"Деловой Петербург". Логистическое завершение

Федеральная служба судебных приставов (ФССП) по Петербургу наложила арест на имущество ЗАО "Логопарк "Колпино", аффилированное с казахским предпринимателем Мухтаром Аблязовым. Таким образом бизнесмен может лишиться последних активов своей компании "Евразия Логистик", которая планировала построить в Колпино крупнейший в Петербурге складской комплекс площадью 600 тыс. м2. Сейчас Мухтара Аблязова обвиняют в мошенничестве и злоупотреблении служебным положением. По последним данным, он скрывается в Европе.

Склад из планов

Логопарк "Колпино" был задуман как часть сети логистических комплексов, которыми компания "Евразия Логистик", подконтрольная Мухтару Аблязову, хотела застроить Россию и Казахстан. В 2005 году девелопер заявлял о планах строительства 28 комплексов. На пересечении Московского и Колпинского шоссе на участке 180 га, принадлежащем ЗАО "Логопарк "Колпино", предполагалось возвести несколько складских терминалов. Объем инвестиций в проект оценивался в $500 млн. Сначала девелопер заявил о строительстве почти 800 тыс. м2 складов, затем снизил цифру до 600 тыс. м2. В 2008 году часть земли была продана компании Foxconn, а в 2009 году проект заморозили, объяснив этот шаг финансовыми причинами: несмотря на все кредиты, инвестору, похоже, просто не хватило денег, к тому же началось судебное преследование Мухтара Аблязова. Сам бизнесмен объясняет преследования политическими мотивами, поскольку якобы финансирует силы, оппозиционные действующему главе Казахстана Нурсултану Назарбаеву.

Сейчас ЗАО "Логопарк "Колпино" принадлежит около 100 га земли и около 200 тыс. м2 складских площадей в разной степени готовности: по некоторым оценкам, треть этих объектов находится в рабочем состоянии, еще треть — в удовлетворительном, а оставшиеся в аварийном. Арест на имущество логопарка наложен по иску на 1,8 млрд рублей от банкротящегося ООО "АМТ Банк", 20% которого также принадлежало Мухтару Аблязову. Сейчас банк санируется и конкурсный управляющий банком государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" (АСВ) пытается взыскать долги с заемщиков банка. Через АМТ Банк кредитовались и другие объекты "Евразия Логистик", и те из них, которые не были проданы другим владельцам, проходят похожие процедуры. В таком же положении, что и "Колпино", находится еще пять логопарков.

У АСВ есть также второй иск к ЗАО "Логопарк "Колпино", по которому оно пытается взыскать 76 млн евро (сумма долга с учетом начисленных процентов, штрафов и пени). По этому иску, как пояснили в АСВ, в рамках исполнительного производства предъявлены требования к расчетному счету должника. АСВ пыталось продать долги логопарка третьим лицам, но безуспешно. "Права требования к ЗАО "Логопарк "Колпино" до сегодняшнего дня на торгах реализованы не были и в настоящее время по–прежнему принадлежат АМТ Банку", — сообщили в АСВ. Также по иску АМТ Банка петербургский арбитражный суд рассматривает дело о банкротстве ЗАО "Логопарк "Колпино".

А дальше с молотка

Помимо судебных исков объект обременен и другими проблемами: складские здания, судя по всему, были построены без разрешения на строительство и не введены в эксплуатацию. "Из–за отсутствия разрешения не было подключено электричество, там стоят дизель–генераторы. Так как все это официально не оформлено, цена аренды вдвое ниже, но из–за отсутствия инфраструктуры сдается только 30% площадей", — рассказал свою версию на условиях анонимности источник в компании ЗАО "Логопарк "Колпино", добавив, что в части складов даже обрушилась крыша. Еще одна проблема — удержание собственности. В этом году компания Мухтара Аблязова уже, похоже, теряла контроль над логопарком "Колпино". По словам источника "ДП", последние полгода, до того как на склады был наложен арест, ими предположительно завладело предприятие, ранее охранявшее территорию: "В определенный момент мы им не могли платить за их услуги и они забрали комплекс, перестали перечислять владельцу средства, получаемые от арендаторов. На прошлой неделе судебные приставы опечатали имущество и передали на ответственное хранение собственнику".

За что воюют

В ФССП пояснили, что вскоре будет проведена оценка арестованного имущества логопарка, а затем, примерно через полгода, его выставят на торги. По словам представителя компании, Мухтар Аблязов выступает за проведение таких торгов, но опасается, что в случае банкротства компании имущество может быть продано по остаточной стоимости. "Он не хочет, чтобы имущество было продано за три копейки непонятно кому", — пояснил источник, не исключив при этом, что при проведении торгов ФССП в них может принять участие и сам Мухтар Аблязов или его партнеры. Участники рынка отмечают, что объект потенциально интересен, особенно в условиях сложившегося дефицита складских площадей. По данным Jones Lang LaSalle, во II квартале 2013 года не было введено ни одного качественного складского комплекса, и уровень вакантных площадей составляет всего 0,4%, что сопоставимо с показателями 2007 года. Удачным в компании называют и расположение логопарка: рядом с федеральной трассой Москва — Петербург. "На рынке формируется отложенный спрос, который может привести к увеличению количества сделок по продаже земельных участков под склады", — считает Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Однако юридические риски усложняют продажу объекта, в один голос говорят эксперты. "У этого объекта одна из лучших локаций в городе, и в коммерческом успехе объекта сомнений нет. Но есть два существенных минуса: во–первых, сомнения в юридической чистоте сделки, и, во–вторых, необходимость модернизации объекта. Сегодня там просто нет внешних коммуникаций", — отмечает Петр Гавырин, генеральный директор "А плюс девелопмент", добавляя, что эти риски могут существенно сбить цену объекта.

По оценке АРИН, дисконт может составить 30 – 50% стоимости объекта. Сам проект с учетом возможности возведения новых площадей в компании оценивают в $160 – 180 млн. "Я бы никогда в жизни этот участок не купил, — говорит Юрий Саулиди, глава ГК "Адмирал". — Конечно, с точки зрения локации все отлично, но с таким прошлым вряд ли". Кроме того, по словам Саулиди, логопарк "Колпино" косвенно послужил причиной сегодняшнего дефицита складов: "Операторы складов ориентировались на этот объект и не стали строить свои логистические проекты". Несмотря на сегодняшний дефицит качественных складов, многие участники рынка не уверены, что новому владельцу стоит завершать проект Мухтара Аблязова и доводить площади складов до 600 тыс. м2, советуя уделить внимание не только складским, но и индустриальным площадям (см. комментарии).