В Петербурге заявлено около 80 проектов комплексного освоения территории (КОТ). Некоторые из них стартовали еще до кризиса. Новые власти города провели масштабную ревизию строительных инициатив и пришли к выводу, что анонсированных строек городу хватит на 10 лет вперед. Это привело к стагнации рынка. Но все анонсированные проекты КОТ так или иначе развиваются.
При губернаторе
Валентине Матвиенко власти активно поддерживали проекты КОТ, подчеркивая, что без них город не сможет обеспечить требуемый для нормальной жизни объем ввода нового жилья на уровне 3,5 млн м2 в год. "Именно такой объем строительства, по словам экспертов, нужен Петербургу для того, чтобы удержать рынок от резких колебаний цен, и для стабильного выполнения обязательств по предоставлению социального жилья", — заявлял бывший глава комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Но после смены администрации политика города в строительной сфере изменилась. Власти провели масштабную ревизию строительных проектов. "Выяснилось, что застройщикам выданы разрешения на строительство 30 млн м2 жилья. Этого хватит, чтобы обеспечить город на ближайшие 10 лет", — заявлял прошлой осенью источник в аппарате экс–вице–губернатора Игоря Метельского. В результате власти практически прекратили согласование документации по новым проектам, свернули программу вывода предприятий из центра города, декларировали отказ от строительства социальной инфраструктуры за счет бюджета, остановили торговлю городской землей и даже стали изымать подготовленные к торгам участки (в том числе под КОТ) для государственных нужд.
Декларируется, что их будут застраивать социальным жильем, потребность в котором в Петербурге весьма высока — каждый восьмой житель города стоит в очереди на улучшение условий проживания. Правда, пока о новых социальных стройках ничего не слышно. Но рыночный результат такой политики уже налицо — за весь 2012 год в городе не было заявлено о старте ни одной новой масштабной стройки.
Федеральное благополучие
Проекты КОТ, которые успели стартовать до смены курса Смольного, так или иначе развиваются. "В городе заявлено около 80 проектов КОТ, из которых 20 — это редевелопмент промышленных площадок, еще 20 — реновация кварталов хрущевок", — говорит гендиректор "S. A. Ricci — Санкт–Петербург" Денис Радзимовский. "Доля проектов КОТ в объеме строящегося и сданного жилья составляет около 60–70%", — говорит маркетолог ЗАО "БФА–Девелопмент" Юлия Троицкая.
"Наиболее стабильны проекты с федеральным участием и проекты инвесторов федерального масштаба", — делится наблюдениями управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев. Среди них выделяются проект общественно–делового комплекса "Лахта Центр", инвестором которого выступает "Газпром". Весь 2013 год будут вести работы нулевого цикла, а также проектирование прилегающих зданий под общественные объекты.
В конце 2012 года стартовал проект реновации кварталов хрущевок от компании "СПб Реновация". Там сообщили, что весной планируют приступить к обновлению квартала "Барлоу" (Полюстрово) и квартала "Астрид" (Колпино). Параллельно активно проектируются еще четыре квартала. Начало также намечено на текущий год.
Судя по всему, не будет проблем и у проекта "Набережная Европы", который в прошлом году сменил владельца, перейдя от структур ВТБ под контроль аппарата управделами президента РФ. А также у проектов московской группы "СУ–155", которая строит в Петербурге и коммерческое жилье, и объекты по госконтрактам. "Мы завершаем проект 20–го квартала ЮЗПЧ, ведем работы в ЖК "Каменка" и проектные изыскания в поселке Янино", — заявили в компании.
Статус не уберег
Из списка "столичных и благополучных" все–таки есть исключения. Достаточно вспомнить "Главстрой–СПб". Компанию не уберег от проблем даже статус стратегического инвестора, полученный при прежней власти. Смольный прошлой осенью подал в суд иск к застройщику о расторжении договора аренды земельных участков в Юнтолово, где запланировано строительство 2,2 млн м2 жилья. Стороны до сих пор пытаются урегулировать конфликт по–хорошему. Но инвестор потерял право реализации другого масштабного проекта — реконструкции Апраксина двора, которым занимался почти 5 лет.
В прошлом году попал в федеральный список приоритетных инвестиционных проектов СЗФО и город–спутник Южный УК "СТАРТ Девелопмент". Но, по последним данным, инвестору все–таки придется внести в него коррективы. Также активно стартовал и проект намыва "Новый берег", который под Сестрорецком реализует ООО "Северо–Запад Инвест", связанное с руководством холдинга "Новатэк". "В мае прошлого года проект планировки территории был направлен в Смольный. Там до сих пор и находится. Но мы рассчитываем приступить к работе на территории весной 2013 года", — сообщили в компании.
Опасения инвесторов
Судьба многих проектов КОТ от местных компаний также до конца не ясна. "Если комплексное освоение территорий не будет поддерживаться городом, такие проекты не интересны застройщикам. Слишком высокими становятся риски", — говорит Дмитрий Уваров, директор по маркетингу компании Normann. "Многие проекты КОТ, особенно в центре города, имеют строительные ограничения. Это охранные и санитарные зоны, нормы инсоляции, памятники", — говорит заместитель генерального директора ЗАО "Управляющая компания "Эталон" Дмитрий Кашинский. "Большая проблема — вопрос о том, застройщики или местные власти должны инвестировать строительство объектов социальной инфраструктуры. Надо принять четкие правила игры", — добавляет заместитель генерального директора ЗАО "Строительный трест" Беслан Берсиров. С коллегой согласен Роман Розенталь, гендиректор Mirland Development: "Вопросы строительства головных инженерных сооружений, прокладка дорог, строительство социальной инфраструктуры — большая проблема КОТ. Городская администрация должна учитывать КОТ в своих планах развития".
"Существуют также серьезные законодательные проблемы. Механизм ГЧП, по которому работают за рубежом, в России еще не отлажен и очень далек от совершенства", — добавляет гендиректор компании "Петрополь" Марк Лернер.
Олег Пашин
, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская Недвижимость", основной сложностью в развитии проектов КОТ назвал возможность для застройщика держать марку. "Всегда есть искушение при удачном старте проекта следующую очередь сделать, например, менее качественной, чем предыдущую", — говорит он. А Юха Вятто, генеральный директор "Лемминкяйнен", поясняет, что потянуть масштабный проект сейчас не под силу даже крупным опытным компаниям. "В этом случае целесообразно привлекать партнеров и развивать проект сообща", — говорит он. Подобные примеры уже есть на рынке. На территории "Балтийской жемчужины" появился квартал More, развитием которого занимается компания Setl City. В Кудрово ведут строительство сразу несколько строительных компаний.
Крен в Ленобласть
Не удивительно, что в условиях серьезных административных ограничений для развития строительного рынка в Петербурге компании все активнее осваивают свободные участки земли в Ленобласти — на границе с городом. "Девелоперы устали от неуверенности в будущем своих проектов, успешность которых во многом зависит от выполнения властями города взятых на себя ранее обязательств", — поясняют эксперты АРИН.
Статистика подтверждает возрастающий интерес застройщиков к окраинам. Если в 2011 году объем ввода жилья на приграничных территориях Петербурга составил 500 тыс. м2, то в 2012 году он удвоился. "За 2011 год на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области продажа жилья началась в объектах площадью около 2,5 млн м2. А в 2012 году этот показатель — уже более 3,4 млн м2", — говорят в КЦ "Петербургская Недвижимость". По прогнозам, в 2013 году объемы строительства на границе Петербурга и Ленобласти будут на уровне 2012 года. Наиболее перспективны для девелопмента районы Кудрово, Девяткино, Мурино и Шушары.
"Спрос на жилье на окраинах в 2012 году был на уровне 3,3 млн м2. Это сопоставимо с объемом выхода новых объектов. Цены в этих районах за прошлый год выросли на 8–15% в зависимости от сегмента", — заключили эксперты "Петербургской Недвижимости".
