Прелести загородной жизни

Еще несколько лет назад в общественном сознании слово "таунхаус" было непонятным иностранным термином. Сегодня благодаря девелоперам, активно продвигающим этот формат, вопросов о том, что собой представляет этот тип жилья, больше нет. И если в момент появления таунхаусов говорили, что эти объекты в России не приживутся, то сегодня в некоторых проектах их покупают сотнями в месяц.

"Спрос на загородную недвижимость для постоянного проживания в ближайшие годы будет только расти, — считает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов. — Неудивительно, ведь в большинстве европейских столиц жители предпочитают жить за городом. Петербург вполне может развиваться в этом направлении".

По данным КЦ "Петербургская Недвижимость" , в 2012 году на первичном загородном рынке Петербурга и Ленобласти было продано более 1,2 тыс. секций в таунхаусах. Основное количество продаж составили объекты класса эконом, ценовой категории до 3,5 млн рублей за секцию. На него выпало 83% продаж. На комфорт–класс пришлось 10%, на бизнес — 5% и по 1% — на таунхаусы классов элита и люкс.

Основное количество проектов (55%) и объектов (81%) находится в Ленобласти. Основное предложение в регионе представлено в классе эконом (81% проектов и 95% объектов). В Петербурге основное предложение сосредоточено в классе бизнес (35% проектов и 23% объектов), а также в классе комфорт (27% проектов и 55% объектов).

По данным компании "Старт Девелопмент" , в конце IV квартала 2012 года средняя стоимость 1 м2 таунхауса экономкласса составляла 37,5 тыс. рублей — от 25 тыс. до 55 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от поселка и площади дома. Средняя стоимость домовладения с землей и коммуникациями — 3,6 млн рублей.

Разбегаются глаза

По данным "Петербургской Недвижимости", предложение за последний год выросло. В конце 2012 года на рынке Петербурга и Ленобласти в продаже находилось 58 проектов с таунхаусами и девять очередей. Сегодня объем предложения — более 3,8 тыс. По сравнению с IV кварталом 2011 года он увеличился. Поселков стало больше на 28%, а объектов — на 170%.

Маркетологи "Старт Девелопмент" отмечают, что предложение сегодня заметно превышает спрос, хоть последний за 2 года вырос в несколько раз. "Предложений очень много, покупателям есть из чего выбрать, — комментирует директор по маркетингу "Старт Девелопмент" Елена Шишулина. — Направлений вокруг города, в которых спрос превышает предложение, уже практически нет. Если раньше клиент в среднем тратил около месяца, чтобы объездить все приглянувшиеся поселки и решиться на покупку, то к середине 2012 года этот период вырос до полутора месяцев, а сегодня — уже до двух".

Причины выросшего предложения — в гибкости девелоперов, быстро уловивших настроение потребителей. Зимой 2011 года из недорогих таунхаусов площадью 55–65 м2 на рынке были разве только "Золотые ключи". За год, оценив потенциал продукта, многие провели реконцепцию, и сегодня за покупателей таунхаусов идет настоящая борьба. "Правда, предложений с интересным местоположение и проектом дома, инженерными сетями, правоустанавливающей и разрешительной документацией не так уж и много, — говорит Елена Шишулина. — Многие заманивают клиентов демпинговыми ценами или довольствуются единичными продажами".

Недолог переезд?

На рынке таунхаусов есть явные лидеры. По мнению директора департамента загородной недвижимости агентства "Бекар" Николая Ромашина, одной из самых успешных можно назвать компанию "Кивеннапа", умудряющуюся, как отметил эксперт, продавать до 200 объектов в месяц. "Компании удается достигнуть высокого уровня спроса за счет продуманной концепции поселков, доступных цен и западного подхода к продажам, — считает Николай Ромашин. — Среди ярких примеров проектов таунхаусов необходимо также отметить коттеджные поселки "Малый Петербург" и "Золотые ключи".

Многим покупателям таунхаусов придется каждый день ездить на работу в Петербург и обратно, поэтому близость города очень важна. "Максимум 30 км от КАД, а лучше не больше 15, — говорит Елена Шишулина. — К поселку должны быть удобные подъезды. Дороги — хорошего качества и относительно свободные, чтобы не застревать в пробках".

Молодо — прагматично

Эксперты отмечают изменение в поведении покупателей таунхаусов экономкласса. По словам руководителя проекта по загородной недвижимости КЦ "Петербургская Недвижимость" Светланы Московченко, сегодняшний клиент очень непростой. Он стал прагматичным, рациональным и недоверчивым. Сумма, которую он действительно готов потратить на приобретение таунхауса, — не более 1,5–3,5 млн рублей. "Такой прагматичный подход к покупке загородного жилья сложился вследствие активного вовлечения на рынок покупателей в возрасте до 35 лет и молодых семей", — говорит Светлана Московченко.

Прагматизм, впрочем, больше напоминает инфантилизм. Хорошо у покупателей получается разве что подсчет и сопоставление стоимости "квадратов" в таунхаусе и городской квартире. Но на хотя бы краткосрочный прогноз ни интеллектуальных сил, ни жизненного опыта прагматикам уже не хватает. Они, кажется, уверены в своем вечно железном здоровье, оперативности сетевых гипермаркетов, которые не преминут отметиться на их выселках, исключительно положительной динамике зарплат и отрицательной — цен на бензин.

Между тем проживание пусть и в ближайшем пригороде — это дополнительные затраты на дорогу и зачастую покупка второго автомобиля. Это отсутствие поблизости детских садов, школ и поликлиник. "Да, проблемы с инфраструктурой существуют, — констатирует руководитель отдела продаж "БТК девелопмент" Марина Селиванова. — В России она не развита даже в уже десятилетиями существующих районах. Девелоперы иногда берут на себя обязательства по строительству социальных объектов инфраструктуры. Но реализовать свои планы обещают, лишь когда сдадут все очереди". Тем не менее чем ниже цена, тем вожделеннее объект. "Основным фактором для покупателя дешевого таунхауса в пределах 2–3 млн рублей являлась именно цена, — говорит ведущий аналитик агентства "Итака" Екатерина Бармашова. — Покупатели не сильно обращают внимание на то, что не все коммуникации заведены в дом, а дома расположены в 40 км от КАД и, кроме того, будут возводиться по панельно–каркасной технологии".

Бесплатный сыр

Стоимость таунхауса в пригороде ниже, чем цена городской квартиры такой же площади. Например, за 3,9 млн рублей можно купить 90–метровую секцию недалеко от Всеволожска. В Петербурге за такие деньги продадут разве что однокомнатную квартиру. Однако покупатель, видя цену квадратного метра, не хочет разбираться в остальных условиях. "А зря, так как в целом это жилье довольно низкого качества, — говорит о дешевых таунхаусах эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя ГК "СТИНКОМ" Светлана Невелева. — Многие не до конца понимают, что это недостроенное жилье, и, чтобы достичь городского комфорта, всегда требуются дополнительные вложения. В совокупности эти издержки формируют скрытую цену, которая выведет таунхаус более чем за 1,5 млн рублей из своей ценовой категории".

Кроме того, обслуживать загородный объект дороже, чем городской. "Я предвижу проблемы, которые будут возникать в последующем обслуживании построенных домов, — говорит генеральный директор "АТС Малиновка — управление дачными поселками" Евгений Айтжанов. — И не только с инженерной инфраструктурой, но и с банальным вывозом мусора, уборкой снега и обслуживанием канализационных стоков. Люди начинают сталкиваться с тем, что все эти проблемы перекладываются на конечного приобретателя, то есть собственника. Да еще по неясным формулам расчета. То есть жилье, которое казалось доступным, становится неоправданно дорогим и неподъемным в процессе обслуживания".