Для развития индустриальных парков в Петербурге нужны поддержка властей и налоговые льготы для резидентов.
Индустриальный парк (ИП) в идеале — это система, находящаяся под единым управ лением специализированной профессиональной компании, а не просто набор участков/заводов, решающих организационные и административные вопросы по отдельности. В реальности сейчас это некая площадка, обеспеченная необходимой инженерной инфраструктурой, которая используется под размещение разных типов производства.
Что есть, то есть
На данный момент в Петербурге и Ленинградской области полностью реализован лишь один из заявленных проектов — ИП независимых производителей автокомлектующих для завода Huyndai в промышленной зоне Каменка, создание которого инициировалось и поддерживалось городом.
К активно развивающимся в настоящее время ИП можно отнести проект компании "ЮИТ Лентек" Greenstate (112,4 га) в Горелово, в рамках которого уже действуют складской комплекс класса А "Гориго" (90 тыс. м2), сервисная станция аварийно–спасательных средств VIKING Life–Saving Equipment (1,5 тыс. м2), мясоперерабатывающий завод АТРИА под маркой "Пит–Продукт" (около 23 тыс. м2) и предприятие по упаковке и хранению косметической продукции Dermosil. Месяц назад компания "ЮИТ Лентек" подписала с концерном Siemens предварительный договор о купле-продаже участка в 4 га на территории индустриального парка Greenstate, рассказывают в "S. A. Ricci — Санкт–Петербург".
В III квартале 2012 года была введена первая очередь индустриального парка "Марьино" в Петродворцовом районе. Как сообщили в компании Maris|CBRE, площадь первой очереди составляет 68 га, из них около 40 га уже продано нескольким якорным арендаторам.
Аналитики
Jones Lang LaSalle
называют такие проекты, как ИП "Федоровское" от UFG Management, ИП в Тосно компании Trigon Capital и ИП "Приневский технопарк" компании Tellus Group — там уже выкуплено около 5 га двумя якорными резидентами — компанией NordSide и транспортно–экспедиционной компанией KANGO Logistics.
Также заявлены проекты компании "Старт Девелопмент" — "Дони Верево", ИП "Мариенбург" группы компаний "Олимп 2000", "Уткина Заводь" компании "Уткина Заводь девелопмент".
Колебания спроса
Развитие индустриальных парков в регионе пока идет медленно. Причина — в невысокой активности потенциальных резидентов. "Спрос на индустриальные парки остается скромнее ожиданий девелоперов", — объясняет причину Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге. "Спрос на качественные производственные площадки сформировался со стороны приходящих в регион новых производителей, а также местных производств, увеличивающих свои мощности, но в настоящее время он достаточно ограничен", — подтверждает Денис Радзимовский, генеральный директор "S. A. Ricci — Санкт–Петербург".
Проблема заключается, например, в том, что строительство технопарков требует большого объема инвестиций, а параметры объекта в конечном итоге могут не соответствовать требованиям конечного пользователя.
"В большей степени девелоперам интересно реализовывать новые объекты индустриального назначения под конкретного заказчика", — отмечает директор департамента складкой и индустриальной недвижимости "Colliers International Санкт–Петербург" Венера Лаухина.
Перспективы роста
Хорошим примером являются ИП в Калуге и Ульяновске, в строительство инфраструктуры которых были привлечены государственные инвестиции. Производственные компании, которые размещаются в этих технопарках, получают налоговые льготы.
"Сегодня администрации Петербурга и Ленобласти не проявляют особых действий по развитию данного направления, несмотря на то что это может привлечь дополнительные производства, которые будут платить налоги в бюджет", — говорит Денис Радзимовский.
В Калуге строит свой ИП и компания "Лемминкяйнен". "Это очень удобная форма для иностранных инвесторов, — отмечает генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто, — основные трудности при размещении производств в России заключаются в несовпадении западных представлений с российскими реалиями". Тут же все процессы согласования и оформления документов, управление рисками сам парк берет на себя.
Однако перспективы развития этого направления, безусловно, есть. За последний год 31% всех сделок на рынке аренды составляют сделки с производственными компаниями.
"Мировые производители открывали свои производства на базе качественных складских площадей, модернизируя и перепрофилируя их под свои мощности", — комментирует Венера Лаухина.
При этом количество свободных складов, которые можно переделать под производство, сокращается, отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш, и это будет способствовать росту спроса на участки в ИП.
Увеличит спрос и расширение формата сотрудничества с резидентами: сейчас участки в ИП только продаются, тогда как в Европе довольно часто встречается предложение по аренде площадей в индустриальных парках.
“
В сегменте индустриальной недвижимости есть такое же ощущение дефицита, как и в сегменте складской недвижимости. Разница лишь в том, что рынок складской недвижимости можно считать устоявшимся, с более–менее прозрачным спросом и предложением, чего нельзя сказать в полной мере о рынке индустриальной недвижимости, там спрос пока выражен не явно, предложение очень условно, в силу отсутствия стандартов (заявленных индустриальных парков десятки, а по факту европейским стандартам отвечают единицы).
Высокие перспективы имеют индустриальные парки green field, безусловно, интересны объекты brown field в силу, как правило, лучшей доступности общественным транспортом, но там должна быть произведена тотальная реконструкция инженерных сетей. Очень перспективное направление в зоне юго–западного участка КАД.
Отсутствие инженерной подготовки и утвержденной градостроительной документации — основные преграды для развития.
Что касается клиентов, которые заинтересованы в индустриальной недвижимости, то на этом рынке наиболее активны зарубежные производители и совместные предприятия, для которых рынок России является стратегическим. Также мы наблюдаем интерес со стороны современных, средних и ниже российских производственников, стремящихся к мировым стандартам производства.
Владимир Вишневский
управляющий директор ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами".
