Уже через полтора месяца покупатели жилой или коммерческой недвижимости могут столкнуться с тем, что приобретаемые объекты окажутся обремененными договорами долгосрочной аренды или ренты.
В настоящее время сведения о таких договорах вносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП), а потому покупатель до заключения сделки может легко удостовериться в том, что приобретаемый объект свободен от прав третьих лиц. Вступающие в силу с 1 марта поправки в Гражданский кодекс РФ отменяют регистрацию каких–либо договоров — Росреестр будет фиксировать только переход прав собственности (то есть последствия сделок купли–продажи, дарения и пр.).
Скелет арендатора в шкафу
До сих пор без регистрации можно было заключать договоры только краткосрочной аренды (до года). Такое обременение рассматривалось как естественный риск: даже если прежний владелец помещения, здания, квартиры или иного объекта не уведомит покупателя об обязательствах перед арендатором, последний в любом случае сможет его выдворить максимум через 12 месяцев. После вступления в силу принятых в канун Нового года поправок новые собственники могут обнаружить якобы заключенные контракты об аренде даже на несколько десятилетий только после приобретения объекта, так как сведения о них будут исключены из ЕГРП. "Проверить отсутствие прав третьих лиц на объект недвижимости будет невозможно, и предоставление такой информации целиком будет на совести продавца, — полагает Александра Дегтярева из юридической фирмы "Адвокат ФРЕММ". — Таким образом, данные изменения, с одной стороны, упростят возможность сдачи объектов недвижимости в аренду, а с другой — повлекут значительные риски для их приобретателей". Выселить арендатора новый собственник не вправе.
Лазейка для мошенников
Ситуацией уже обеспокоились банки. "На сегодняшний день Росреестр выступает контролером сделок с недвижимостью, снятие этой функции с государственного органа может создать возможность для мошенничества со стороны недобросовестных лиц, — полагает председатель правления Международного банка Санкт–Петербурга Максим Здор. — Безусловно, со вступлением в силу этого закона дополнительные правовые риски появятся и у банков. Например, могут возникнуть затруднения при принудительной реализации находящихся в аренде у третьих лиц предметов ипотеки, поскольку новый собственник имущества не сможет осуществить правомочие пользования зданием". "Кроме того, залогодержатель не сможет контролировать внесение изменений в договор аренды, в том числе переход прав к новому арендатору", — констатирует банкир.
Изменение законодательства отчасти усложнит процедуру получения лицензии на торговлю или иную деятельность в сфере оборота алкогольной продукции. В настоящее время лицензиат обязан представлять документы, подтверждающие наличие у него стационарных торговых объектов и складских помещений, в том числе в аренде на срок 1 год и более. Теперь небольшие магазины и кафе будут освобождены от обязанности регистрировать договоры аренды, что часто вызывает сложности (в том числе из–за несогласованных перепланировок и т. п.). "Для таких малых предприятий изменения будут благом", — полагает Александра Дегтярева.
А вот на рынке жилой недвижимости могут возникнуть новые проблемы. Например, по условиям договора пожизненной ренты ее бывший владелец вправе проживать в квартире до скончания своих лет. При этом само жилье переходит в собственность плательщику ренты, который с 1 марта получит право его безболезненно продать, — покупатель не сможет через ЕГРП узнать об обременении, равно как и вправе будет выселить "иждивенца". По мнению Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости "Невский простор", вступающие в силу поправки дают возможность для злоупотреблений, которых и так немало. "Пока непонятна цель таких изменений. Остается "агентурная" работа с соседями, получение информации от паспортной службы и т. д. Вероятность возникновения проблем это снижает, но все же не гарантирует защиту", — поясняет риелтор.
