Помимо элитной недвижимости на территории Центрального района есть и обычные квартиры - как коммунальные, так и отдельные. Спрос на них стабилен.
Число сделок в Центральном районе в несколько раз меньше, чем в Приморском районе. Правда, с поправкой на разницу в объеме предложения и на различия в составе жилого фонда. Если в спальных районах традиционно строились высотные здания с достаточно большим количеством квартир, то в Центральном районе большинство домов - не выше 5 этажей и квартир в них в разы меньше.
По словам Анастасии Лебедевой, директора департамента маркетинга, рекламы и PR корпорации "Адвекс. Недвижимость", к главному недостатку Центрального района традиционно относят высокую загазованность, недостаток зелени, практически полное отсутствие парковочных мест. Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate, добавляет, что в районе зимой очень актуальна проблема очистки дворов-колодцев от снега, поскольку город недостаточно оснащен мини-техникой - зачастую в эти дворы бывает не добраться. Кроме того, далеко не все дома капитально отремонтированы.
Центральный район неоднороден, в нем есть как депрессивные зоны, так и элитные территории (такие, как "золотой треугольник"). Жилой фонд достаточно разнообразен. В основном он представлен домами так называемого старого фонда, но есть и вкрапления зданий более поздней постройки, например хрущевского периода, а также новостроек. По данным УК "Магистр", на Центральный район приходится около 7,1% всей площади городского жилого фонда. Средний метраж квартиры - 120 м2 (самый большой по городу). Для сравнения: типичная средняя площадь квартиры в спальных районах составляет 50-60 м2.
Текущее предложение Центрального района имеет следующую структуру: основная его часть приходится на трехкомнатные квартиры (34,9%) и двушки (28,6%). Достаточно широко представлены многокомнатные квартиры, где четыре комнаты и более (13-16%). Наименьший объем - это однокомнатные квартиры (7,4%).
Кстати, наличие в продаже трехкомнатных и многокомнатных квартир вовсе не говорит о том, что это жилье отдельное. "В листингах часто бывают выставлены, например, трешки, которые при ближайшем рассмотрении оказываются коммунальными, - рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость". - При этом в рекламе это указывать не принято. Сделки с коммунальными квартирами, как правило, наиболее сложны и долги. Кроме того, большинство привлекательных и перспективных коммуналок уже давно расселено, в предложении остались лишь наименее интересные, расположенные не в самых лучших местах, во вторых-третьих дворах, а также проблемные". Именно этим обстоятельством объясняется структура спроса в Центральном районе, которая существенно отличается от картины, которая представлена в предложении.
Эксперт уточняет, что более половины сделок по району - это комнаты в коммунальных квартирах. Примерно 20% - сделки с двухкомнатными квартирами, 12% - купля-продажа однушек, 9% приходится на трехкомнатные квартиры и порядка 6% совершается с многокомнатными квартирами.
На последние две категории жилья спрос самый минимальный - дело в том, что отдельных квартир в этой группе не очень много. Кроме того, доля трехкомнатных квартир, не говоря уже о многокомнатных, в структуре сделок в Петербурге вообще невелика. Наибольшей популярностью (более 45% запросов покупателей) пользуются небольшие однушки и студии, представленные на вторичном рынке. А вот трехкомнатными квартирами интересуются менее 10% клиентов агентств недвижимости.
Другое дело, что в большинстве своем по цене трехкомнатные квартиры в Центральном районе (исключая элитные предложения) более доступны, чем, например, в том же Приморском. Так, по данным агентства "Петербургская Недвижимость", средняя стоимость квадратного метра в ходе сделки - 60-80 тыс. рублей. Это сопоставимо с ценами предложения на первичном рынке. Подобные квартиры по сравнению, например, с новостройками имеет гораздо меньшую общую площадь - порядка 60-80 м2. Это существенно влияет на сумму сделки. При этом планировка трешек в центре в основном - так называемая гребенка, когда имеется узкий коридор, в который выходят расположенные по одной стороне отдельные комнаты.
Однокомнатные квартиры традиционно популярны, как, впрочем, и в других районах. По мнению Натальи Комиссаровой, чаще всего на продажу выставляются квартиры, располагающиеся не менее чем в 15-20 минутах ходьбы от станции метро. За последние 4-5 меся цев стоимость квартир на вторичном рынке района увеличилась на 3-4%. Сейчас квадратный метр в однокомнатной квартире в очень хорошем состоянии, с качественной отделкой стоит 110-120 тыс. рублей, в хорошей квартире, но без изысков - 85-90 тыс. рублей.
Безусловно, в Центральном районе есть различные зоны. "Наиболее демократичные квартиры - и по цене, и по квартирографии - достаточно широко представлены в окружении станций метро "Площадь Восстания", "Владимирская", "Звенигородская", - поясняет Анастасия Лебедева. - Приличную двушку в доме после капремонта можно купить за 6 млн рублей, трешку - за 7-8 млн рублей. А вот стоимость квадратного метра в квартирах с видом на воду на набережных Невы, Мойки, канала Грибоедова, Фонтанки в знаковых местах колеблется от 250 тыс. до 450 тыс. рублей в зависимости от местоположения и качества ремонта". По ее словам, хороший выбор квартир в районе станции метро "Чернышевская". Важная особенность этого микрорайона - наличие масштабных новых проектов в зоне исторической застройки, где часть предложения уже вышла на вторичный рынок.
Большинство покупателей ищет квартиру на втором-третьем этаже. Как говорит Сергей Дроздов, популярность последних этажей в домах старого фонда сильно снизилась, когда покупатели поняли, что организация мансарды - дело непростое, часто законным образом ее появление и вовсе невозможно. А именно желание иметь собственную мансарду порой и было основным стимулом для покупки такого жилья. Квартиры же на втором этаже традиционно были барскими, они находятся, как правило, в лучшем состоянии, чем остальное жилье в доме. Кроме того, в них могут быть самые высокие потолки.
