На коттеджном рынке продолжается активный выход новых поселков. Наибольший спрос сосредоточен в эконом- и среднем сегментах, пока предложение опережает.
К осени предложение строящегося жилья на загородном рынке пополнилось еще семью проектами коттеджных поселков. Таким образом, в августе предложение, по оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", возросло до 345 коттеджных поселков. По данным АРИН, объем предложения в сентябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос практически в полтора раза. На первичном рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленинградской области продолжается тенденция увеличения объема предложения. Главное отличие ситуации последнего времени в том, что сегодня в достаточном количестве появляются все более адекватные спросу предложения в сегменте недорогих домов, что, в свою очередь, способствует развитию классов эконом и средний, отмечают аналитики.
"Последние годы рынок захлебывается новым предложением. Начиная с 2008 года ежемесячно появлялось 10-15 проектов в среднем, а бывали месяцы, когда мы насчитывали по 25 новичков", - говорит директор по маркетингу и продажам компании "Русь: Новые Территории" Юлия Блинова, отмечая, что с учетом проектов, реализация в которых приостанавливалась, годовая прибавка последние 4 года держится на одном уровне - примерно 90 проектов в год. "Ровно половина из тех поселков, что выходит на рынок, впоследствии не реализуется и закрывается", - сетует Дмитрий Ярыгин, руководитель отдела загородной недвижимости ЗАО "Евросиб-Девелопмент". - Я думаю, что такая тенденция, к сожалению, продолжится, потому что предложение значительно превышает спрос".
Объемы предложения превышают поглощение в 5-6 раз, но, несмотря на это, выход новых поселков продолжится, прогнозирует Павел Пикалев, директор агентства недвижимости Penny Lane Realty Saint Petersburg. Основными тенденциями, обуславливающими рост предложения, он считает диверсификацию портфелей девелоперов, ранее не работавших в этом сегменте ("Петростиль", RBI), и выход новых крупных проектов в южном направлении. Коммерческий директор ГК "Кивеннапа" Сергей Будько согласен, что активный выход новых коттеджных поселков будет продолжаться, но видит причину этого в другом. "В руках частных лиц скопились колоссальные земельные массивы, ликвидность которых сейчас стремительно теряется. Единственный шанс избавиться от этого балласта хоть с какой-то прибылью - попытаться реализовать на этой земле коттеджный поселок", - уверен Сергей Будько. При этом он отмечает, что, как правило, концепция большинства подобных предложений заключается в простой нарезке земли.
“
В данный момент домовладения в коттеджных поселках являются наиболее востребованным типом на рынке загородной недвижимости, так как это комплексное решение проблем коммуникаций, вопросов безопасности, однородного социального окружения и многих других проблем, с которыми сталкиваются собственники домовладений, расположенных в хаотичной застройке. Коттеджный поселок - это комплексная загородная застройка, спроектированная и возведенная по единому генеральному плану, объединенная не только архитектурной концепцией, но и инфраструктурными решениями. В ближайшие несколько лет выход новых поселков продолжится, и новые коттеджи будут поступать в продажу. Это обусловлено и тем фактом, что все чаще потенциальные покупатели рассматривают загородное домовладение в качестве основного места проживания как альтернативу городской квартире.
Александр Беляев
управляющий партнер компании ENGEL & VOLKERS Санкт-Петербург
Готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом) можно приобрести только в 22% поселков, подсчитали в КЦ "Петербургская недвижимость". Почти две трети объектов предложения сегодня принадлежат к экономклассу.
Юлия Блинова отмечает, что в предложениях с участками без подряда, как правило, нет концепции, зачастую они находятся в непривлекательных местах и в них не предполагается никакой социальной инфраструктуры. "Не часто, но на рынке появляются поселки, в которых застройщик предлагает дома и какую-либо инфраструктуру: как правило, это детские и спортивные площадки, магазин, комплекс бытового обслуживания", - полагает Юлия Блинова.
“
Сегодня рынок загородной недвижимости Ленобласти насчитывает более 300 проектов различного класса и формата. Прирост предложения за 2011 год составил порядка 100 поселков; скорее всего, к концу 2012 года мы увидим такую же цифру. По данным аналитиков загородного рынка, предложение сейчас превосходит объем годового потребления в 5-6 раз. В данном случае можно говорить о насыщении рынка. Однако не все так просто. В отличие от городского, загородный рынок не поддается четкой классификации. Рассуждая о коттеджном рынке, надо понимать, что в статистику попадает разнообразный "девелоперский продукт" - от концептуальных клубных коттеджных поселков до проектов с так называемой "земельной нарезкой" без инженерных коммуникаций. Важно и то, что проекты массово уходят с рынка. В основном закрываются неудачные проекты непрофильных застройщиков. При этом опытные девелоперы, уверен, продолжат выводить на рынок новые поселки.
Дмитрий Ильенко
генеральный директор компании "Лэнд Аспект"
Продолжают выход на рынок и проекты в бизнес- и премиум-сегментах. Но основной спрос сосредоточен именно на домовладениях экономкласса и земельных участках без подряда. "Участки под самостоятельное освоение составляют до 80% сделок", - подчеркивает Павел Пикалев. По данным АРИН, спрос на коттеджи в последнее время существенно увеличился. Например, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок в этом сегменте возросло практически на 52%, кроме того, в августе этого года интерес к загородным объектам вырос почти в 2 раза по сравнению с показателями июля. "На протяжении последнего года спрос растет только в двух сегментах - на таунхаусы и инженерно подготовленные участки. Спрос на участки с подрядом и коттеджи стабилен. Значительно упал спрос на земельную нарезку", - приводит свои данные Сергей Будько.
Такая структура спроса формирует новые предложения, на рынок выходит все больше мультиформатных проектов.
Больше всего предложений по-прежнему сосредоточено в северных и северо-восточных районах. Основное количество коттеджных поселков находится во Всеволожском районе Ленобласти. По данным КЦ "Петербургская недвижимость", здесь сосредоточен 31% поселков, также значительное число расположено в Выборгском (15%) и Ломоносовском (14%) районах.
"В основном в кризисные годы стали успешно осваиваться южные земли. Зато на севере на дорогих престижных направлениях появились вполне приемлемые по цене предложения", - рассказывает Юлия Блинова. Участники рынка прогнозируют и дальнейшее активное освоение южного направления. Это обусловлено более дешевой землей, наличием свободных участков большей площади и перспективами улучшения транспортной доступности территорий.
Действительно, развитие транспортной сети значительно стимулирует загородный девелопмент. Аналитики Knight Frank отмечают, что это заметно по росту предложения в Приозерском районе, к тому же благодаря вводу участка КАД активно развивается Ломоносовский район, много новых проектов по мурманскому направлению Всеволожского района, хотя раньше эти территории не осваивались.
