Принцип достаточной необходимости

Автор фото: Асмолов Евгений

За последние 5 лет объемы выводимого в продажу на первичном рынке элитного жилья сократились почти вчетверо. Однако в листингах до сих пор висят объекты докризисной постройки. Вкусы у VIP-покупателей меняются быстро, и жилье устаревает, даже не успевая обрести владельцев.

Вычурность и показная роскошь на рынке элитной недвижимости уходят в прошлое. Если в начале 2000-х годов застройщики жилья класса VIP соперничали с Эрмитажем, снабжая свои проекты такими непременными атрибутами, как фонтаны, позолоченные люстры, картины и статуи, зимние сады с живыми птицами, то сегодняшний тренд премиального стиля можно охарактеризовать как скромное обаяние буржуазии.
Раньше считалось модным напичкать проект излишней инфраструктурой. Сейчас покупатели гораздо больше ценят местоположение проекта, подход к отделке и дизайну общих зон, грамотный выбор технологий строительства.
"Клиенты обращают внимание на качество черновой отделки и планировки квартир, качество работы сервисной компании. Обязательным является наличие подземного паркинга", - соглашается руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA Анна Брун. Серьезным конкурентным преимуществом стали архитектурные особенности проектов. VIP-покупатели хотят, чтобы их жилье, с одной стороны, отличалось от массовой застройки, а с другой - не конфликтовало с общей архитектурной стилистикой исторического Петербурга.
"Клиенты больше обращают внимание на практичность жилья, понимая, что фонтаны с павлинами комфорта не добавляют, а вот затраты на эксплуатацию дома увеличивают. Новоселы стремятся, чтобы квартплата не превышала 10 тыс. рублей в месяц", - отмечает Анна Брун.
Такой практичности их научил кризис 2008 года, в ходе которого многие переоценили приоритеты и решили вместо премиум-класса приобрести качественное жилье категории бизнес. По той же причине увеличилось количество сделок по приобретению элитного жилья в рассрочку и ипотеку, что до сих пор было не характерно и считалось отличительной чертой категорий комфорт и эконом. По оценке директора компании Penny Lane Realty Saint Petersburg Павла Пикалева, в кредит сегодня приобретается 15% элитных квартир. Покупатели охотно рассматривают покупку квартир на начальной стадии реализации проектов.
Коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" Денис Бабаков говорит, что главные требования покупателей сегодня - правильная локация с красивыми видами из окон, достойное окружение комплекса, грамотное зонирование помещений, высота потолков не ниже 3 м, удобство парковки, безопасность.
"На элитном рынке стало появляться предложение квартир с отделкой от известных дизайнеров или жилых комплексов с богатой собственной инфраструктурой. Не уверен, что это будет активно востребовано. Практика показала, что насыщать объект всеми возможными экзотическими опциями нецелесообразно. Далеко не всем жильцам такое расширенное предложение нужно, да и стоит это недешево. Поэтому при разработке проек­тов мы придерживаемся принципа "необходимо и достаточно", - комментирует Денис Бабаков.
Впрочем, не все застройщики согласны признавать эти аскетические тенденции в элитном спросе.
"В джентльменский набор элитного проекта добавились новые требования, предъявляемые к индивидуализации жилья, внешнему виду дома, который должен быть узнаваемым и запоминающимся, наличию благоустроенного внутреннего пространства - оно должно отражать уникальность объекта. Поэтому сейчас появляется много квартир с разнообразными планировками: с террасами, мансардами, зимними садами. Например, в одном из наших комплексов такая квартира была куплена в числе первых", - сообщила директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина. По ее словам, все больше значение приобретает удобно организованное пространство для жизни, когда все необходимое есть под рукой, в рамках одного комплекса.
Эксперты отмечают, что, с одной стороны, на рынке ощущается дефицит качественных элитных проектов, с другой - в продаже до сих пор висит довольно много объектов, начало строительства которых приходится на 2008-2009-й и даже более ранние годы. В элитной недвижимости устаревание происходит очень быстро, и ликвидность таких проектов снижается с каждым новым месяцем в экспозиции.
Вера Сережина отмечает сокращение элиты в экспозиции: в 2008 году в продажу было выведено 242,5 тыс. м2 жилья этой категории, в 2009 году - около 80 тыс. м2 (падение вызвано кризисом), в 2010 году - 150 тыс. м2, в 2011 году - всего 60 тыс. м2. Директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец подсчитала, что в 2012 году по сравнению с концом 2010 года объем предложения снизился на 40%.
В 2012 году начались продажи в семи жилых комплексах: "Леонтьевский мыс" ("Дальпитерстрой"), "Парадный квартал", "Смольный парк" (строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга"), "Александрия", "Собрание" (RBI), "Новомосковский" (компания "ЮИТ"), Riverside (Setl City). Общая площадь выставленного на продажу жилья - 64 тыс. м2. По оценкам экспертов, средняя стоимость элитного "квадрата" сегодня -  около 230 тыс. рублей.
Анна Брун прогнозирует, что дефицит элиты будет нарастать. Она связывает это с изменениями градостроительной политики Смольного - ограничением нового строительства в центре города и запретом на снос исторических зданий. По ее мнению, это приведет к возникновению новых тенденций в локации и других характеристиках будущих проектов.
Резервами земли для премиальной застройки можно считать промышленные территории в исторической части Петербурга, а также участки, занятые ветхими зданиями. На этих территориях могла бы развиваться квартальная застройка, получившая популярность в элитном сегменте. Однако нынешнее правительство Петербурга пока не выражало намерений исключить из охранных списков и снести какие-либо дореволюционные здания, как это, к примеру, было сделано в середине 2000-х годов  в районе Виленского пер. с казармами и конногвардейским манежем Преображенского полка.
Вера Сережина перечисляет несколько зон, потенциально пригодных для размещения премиальных жилых комплексов: "Это земли в центре и вдоль набережных, занимаемые промпредприятиями (на Васильевском острове вдоль наб. Лейтенанта Шмидта и Английской наб., на правых берегах Невы и Большой Невки с видом на Крестовский и Каменный острова). Резерв промышленных территорий сосредоточен в районе Коломны (Адмиралтейский район), в Красногвардейском районе, на Петровском острове, Ушаковской и Свердловской наб. Интересные участки есть и вдоль Московского пр.".
Другая тенденция, возникшая отчасти из-за дефицита элитных участков, - создание смешанных жилых комплексов, в состав которых включены квартиры разных категорий: бизнес и элита, бизнес и комфорт. По такому пути, в частности, пошла компания Setl City в МФК бизнес-класса Riverside на Ушаковской наб., где некоторые квартиры позиционируются как премиальные и имеют соответствующие видовые характеристики, панорамное остекление и т.д.
"Неясные перспективы с получением земельных участков для элитного домостроения провоцируют застройщиков на увеличение этажности", - сообщает генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова. Еще лет пять назад считалось, что отличительная черта класса премиум - малоэтажность. Сегодня эти взгляды пересмотрены. Например, ЖК Lumiеre (застройщик - ООО "Нева­СтройИнвест") и "Александрия" (RBI) имеют 12 этажей, "Парадный квартал" - до 11 этажей.
Несмотря на накапливающийся дефицит предложения, премиальные "квадраты" не сильно дорожают. По оценкам разных экспертов, по итогам 2012 года прогнозируется увеличение цен не более чем на 6%.
"Темпы роста отличаются в зависимости от локации, - уточняет директор по оценке ЗАО "УК "МАГИСТР" Инна Попова. - Наиболее востребованные объекты на Крестовском острове, а также клубные дома в историческом центре города росли в цене быстрее - на 7-10% за первое полугодие. В первую очередь это связано с ограниченностью предложения в этих районах".
Сезонные всплески активности покупателей иногда приводят к более резкому росту. Как констатирует заместитель генерального директора АН "АРИН" Владимир Спарак, в IV квартале 2011 года из-за существенного увеличения спроса на элитное жилье предложение в этом сегменте сократилось почти на треть, а цены выросли на 17%.
"Если застройщики и дальше не будут выводить на рынок достаточных объемов элитной первички, то цены будут увеличиваться на 10-15% выше инфляции", - предостерегает генеральный директор группы компаний "Новый Петербург" Андрей Вересов.
Впрочем, Екатерина Марковец полагает, что в 2013 году в продаже появятся крупные проекты, которые несколько выровняют ситуацию. Это развитие территории Петровского острова (39 га отведено под строительство 350 тыс. м2 жилой недвижимости категорий элит и бизнес), многофункциональный жилой комплекс на Крестовском острове.
На ближайшие несколько лет задел для элитной первички обеспечен. Участники рынка надеются, что в 2013 году появятся возможности для подготовки к застройке новых участков.