Спрос на небольшие помещения класса С всегда высокий. Большинство арендаторов - компании малого и среднего бизнеса.
Традиционно бизнес-центры класса С, которые у крупных брокеров, консалтеров и аналитиков не считаются качественной недвижимостью, остаются за рамками их исследований. Собственники объектов класса С, как правило, не пользуются услугами дорогостоящих брокеров для сдачи в аренду и, соответственно, не входят в круг их интересов.
Между тем это один из самых крупных по объему площадей сегментов офисной недвижимости. По данным АРИН, сегодня общая площадь офисных центров низкого класса (С и D) составляет порядка 10-14 млн м2. По информации "Аркона" (занимается сдачей в аренду площадей класса С), в настоящее время к этому сегменту преимущественно относятся офисные центры, созданные в административных зданиях или бывших НИИ. Такие объекты находятся в удаленных от центра города зонах с хорошей транспортной доступностью и чаще всего расположены вблизи основных магистралей и станций метро.
Близость последних, кстати, существенно сказывается на заполняемости таких объектов: по данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", бизнес-центры класса С недалеко от метро при условии более или менее приличного состояния и адекватной арендной ставки находят арендаторов быстрее всего.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, отмечает, что есть предложения и в центральных районах города. Поскольку центр Петербурга пользуется стабильной популярностью у арендаторов, собственники заводов и НИИ стараются перепрофилировать все больше площадей под офисы. Сегодня помещения в данном классе чаще всего сконцентрированы в Центральном, Василеостровском и Адмиралтейском районах.
По словам Натальи Городчук, генерального директора компании "Аркон", чтобы выигрывать в конкуренции с другими объектами этого класса, офисные центры должны иметь возможность парковки по периметру здания, охрану, систему вентиляции, обеспеченность достаточным числом телефонных линий, управляющую компанию или собственную службу эксплуатации.
Многие объекты, в особенности расположенные на территории бывших промпредприятий, не соответствуют этим требованиям. Поэтому некоторые исследовательские компании относят такие помещения к самому низкому сегменту офисных помещений - классу D. Большинство указанных объектов были построены порядка 10-20 лет назад, соответственно, основное техническое оснащение соответствует периоду постройки. Инженерные коммуникации устарели. Здания требуют ремонта.
"Тем не менее, несмотря на нюансы, свойственные зданиям, построенным еще в советское время, арендатор получает очень важную для многих экономию", - уверен Игорь Кокарев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
По информации "Аркона", на начало сентября 2012 года арендные ставки варьируются от 600 до 850 рублей за 1 м2 (тогда как в классе В - порядка 950 рублей за 1 м2 в месяц). Такой разброс ставок объясняется разницей в местоположении и в средней площади предлагаемых офисов.
За период с января по август текущего года средняя цена предложения в сегменте выросла примерно на 5%. Заполняемость бизнес-центров класса С в среднем по городу составляет 85-90%.
В этом классе более, чем в других, заметна миграция арендаторов в лучшие помещения. Наталья Городчук говорит, что за последние пару лет до трети арендаторов перебрались в офисы более высокого класса. Многие компании переехали в более просторные офисы. Этим летом основной спрос был сосредоточен на помещениях площадью от 30 до 50 м2.
Тем не менее к осени лидирующие позиции по спросу заняли небольшие офисы площадью 15-18 м2. Высокий интерес к таким помещениям способствует тому, что сегодня срок их экспозиции составляет не более 5-7 дней. Что касается более просторных площадей, то здесь заметно некоторое несовпадение между самыми популярными запросами арендаторов и предложениями от собственников. Так, компании хотят арендовать офисы в среднем площадью 47,3 м2 по ставке 750 рублей за 1 м2, а самое распространенное предложение - это офисы метражом 65,5 м2 по ставке 730 рублей за 1 м2.
