Если освободить от промпредприятий не эффективно использующиеся территории в центре Петербурга, на их месте можно построить около 35 млн м2 жилья. Но без участия государства девелоперы смогут реализовать не больше 10% от этого потенциала.
О необходимости вывода промпредприятий за пределы города Смольный привычно говорит не одно десятилетие. Но особого рвения к этой проблеме не проявляет. Отчаявшись дождаться от властей конкретных шагов в этом направлении, девелоперы взяли дело в свои руки. За последние несколько лет многие компании приобрели участки у промышленных собственников и принялись застраивать их. Сегодня действует около полутора десятков подобных проектов.
Во многих случаях на таких территориях создаются не чисто жилые комплексы, а проекты mix-use. "Чаще всего многофункциональность — это вынужденный шаг. Например, это необходимо в ситуации, когда вокруг реконструирующегося объекта остаются здания промышленного назначения и жилье необходимо от них отгородить", — поясняет директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest Екатерина Марковец.
Можно построить рядом с жилыми домами офисное здание класса А, сдать его в аренду по максимальным ставкам, а потом продать как инвестпродукт — таким образом, доход может быть даже выше, чем при реализации жилья, видит решение проблемы директор по маркетингу MirLand Development Corporation Plc Елена Валуева.
"МФК может появиться и из-за ограничений по использованию того или иного участка, — добавляет руководитель отдела консалтинга ASTERA Алексей Ермилов. — Например, по генплану многие промышленные объекты в центре города находятся в зонах деловой или общественно-деловой застройки. Для таких случаев строительство жилья обычно разрешено только на 50% территории".
Коммерческий директор ГК "РАЗМАХ" (компания участвует в проектах застройки заводов "Петмол", "Электросила", "Самсон") Сергей Ефремов считает оптимальным сочетание жилья и офисов. В этом случае нагрузка на инженерные коммуникации получается сбалансированной.
В качестве удачных примеров развития промтерриторий Сергей Ефремов приводит реконцепцию завода "Красный текстильщик" на Синопской наб. под Единый центр документов.
"Промышленные зоны на Синопской и соседней Свердловской наб. продолжают высвобождаться. Скоро может начаться снос заводских корпусов фабрики "Бумага" на Октябрьской наб., где "БФА-Девелопмент" собирается возвести новый многоэтажный жилой комплекс", — напоминает Сергей Ефремов. Таким образом, в этой зоне вырисовывается новый микрорайон, где жилье будет соседствовать с общественно-деловыми зданиями.
Он считает, что давно назрела необходимость высвобождения "серых" зон на пр. Обуховской Обороны и Обводном канале.
В промзоне риска
"Главное преимущество промышленного редевелопмента перед точечной застройкой — обеспеченность инженерными мощностями, которые достаются новому комплексу в наследство от промпредприятия, — отмечает генеральный директор девелоперской компании "Созвездие" Мария Матвеева. — К тому же такие комплексы вписываются в уже существующую инфраструктуру района, что выгодно отличает их от проектов КОТ, которые обычно располагаются на окраинах города, в "чистом поле".
Однако и проблем при реализации проектов редевелопмента предостаточно. "Одна из них — транспортная доступность будущих жилых кварталов, — говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. — Большинство интересных для девелоперов промучастков находится в центре города, для которого пробки — привычное явление".
Сложность реализации реновационных проектов еще и в повышенных рисках, которые связаны прежде всего с позицией властей. Некоторые проекты тормозятся на старте. Так, в октябре этого года Городская комиссия по землепользованию и застройке отказала компании "Петроспирт", которая собиралась построить жилье на месте ее производственно-складского комплекса на острове Грязный в Кировском районе. В том же месяце аналогичный отказ получил проект создания жилого комплекса на месте бывшего завода железобетонных изделий "Баррикада", заявленный группой "ЛСР" совместно с Setl Group.
Кроме того, многие промзоны в центре — это исторические памятники, и их застройка регулируется КГИОП. Это всегда существенно увеличивает затраты девелоперов, так как им приходится реставрировать, не имея возможности расширить их полезную площадь. Кроме того, как правило, такие участки имеют ограничение по высотности.
Дорогие места
По оценке Марии Матвеевой, обычно стоимость реализации МФК в центре города обходится в $1,5–2,5 тыс. на 1 м2. Сроки окупаемости — 7-8 лет.
Сергей Ефремов оценивает затраты на реновацию 1 га бывшей промзоны в 25-40 млн рублей в зависимости от количества строений и их конструктива.
Большинство экспертов признают, что затраты на освобождение участка от промышленных объектов, рекультивацию его значительно выше, чем инвестиции в возведение жилья на свободной земле.
Сергей Ефремов напоминает, что проблема не только в стоимости рекультивации, но и в освобождении промучастков от прежних собственников. После приватизации 1990-х в большинстве случаев на таких участках оказалось по несколько хозяев. "К тому же эти собственники, как правило, привыкли зарабатывать тем, что активно сдают промышленные помещения в аренду под склады, офисы, мелкие производства. В итоге на территории завода появляется много разнокалиберных интересантов, которым невыгодно развитие данной зоны, и процесс редевелопмента затягивается на неопределенный срок. Здесь вообще не идет речи о модернизации производства, его выводе в буферную зону. Просто функционирует стихийный серый рынок, в условиях которого трудно вести речь о целесообразности редевелопмента для преображения городского облика", — комментирует Сергей Ефремов.
Все эти проблемы требуют как финансовых, так и временных затрат. И чтобы отбить их, чаще всего на месте промпредприятий строят дорогое жилье — не ниже бизнес-класса. К тому же такие наделы чаще всего находятся в центре города, где оптимально строительство именно премиального жилья.
"Покупатели без опаски относятся к покупке жилья на месте предприятий, — говорит генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова. — Например, "Северная долина" располагается около промзоны, но спрос на квартиры здесь очень высок из-за низкой цены и близости к метро.
Теоретический потенциал
"Из-за отсутствия у города общей концепции процесс редевелопмента идет крайне медленно, сетует Екатерина Марковец. Большинство ликвидных земель уже были раскуплены в докризисный период, а оставшиеся "глухие" пятна стоят. Вывод предприятий с них будет возможен только при активном содействии государства".
По оценкам экспертов, самостоятельно, без госучастия, девелоперы способны переселить не более 10% предприятий. Но для застройки мало вывести предприятия, нужна еще и корректировка генплана. По действующему генплану большая часть промзон не допускает размещения жилья.
Примером освоения промтерриторий совместными усилиями города и частных инвесторов Алексей Ермилов считает опыт Стокгольма. Там сейчас завершается реализация крупного проекта на месте бывших доков и промышленных территорий вокруг озера Хаммарбю. Участок площадью 160 га, который расположен в 3 км от центра города, застраивается жилыми и нежилыми зданиями. Инициатором проекта выступили власти Стокгольма, мастер-план составляли Городское проектное бюро и ведущие архитекторы, в застройке под контролем государства участвуют частные девелоперы.
Но у Смольного пока нет концепции относительно промтерриторий. Поэтому участки раскупаются и застраиваются хаотично. Это не на пользу ни городу, ни девелоперам: рядом с выкупленными наделами остаются те, которые невозможно освободить без участия властей, и это ограничивает возможности застройщиков.
