Из-за нарушений строителей власти Ленобласти замораживают сразу несколько строек

С приходом губернатора Александра Дрозденко правительство Ленобласти решило взять под контроль бурный процесс строительства в пригородах и проверило прилегающие к городу районы на предмет соблюдения новых строительных нормативов, которые действуют с прошлого года.

По результатам проверки Всеволожского района ряд застройщиков Мурино получат предписания об устранении нарушений, а в прокуратуру Ленобласти направлено обращение с требованием отменить пять проектов планировки территорий (ППТ), принадлежащих петербургским застройщикам: ЦДС, "Евроинвесту", NCC.

Всего в Мурино и близлежащих территориях заявлено строительство 5 млн м2 жилья на 400 га. Совокупная стоимость проектов оценивается экспертами в 180 млрд рублей. Следующие в очереди на проверку — не менее интенсивно застраиваемые районы Кузьмолово, Бугры и Новодевяткино.

Нет разрастанию коробок!

Ко всем городским застройщикам у экспертизы одинаковые претензии: занижение численности будущих жителей, слишком плотная застройка, отсутствие решений по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению.

Если прокуратура встанет на сторону правительства, муниципалитету, в чьем ведении находится согласование ППТ, придется их отменить, а застройщикам — устранить нарушения.

Соблюдение всех норм может привести к тому, что цены на здешнее жилье, которые находятся на нижней границе экономкласса, могут вырасти на 15–20%.

Бизнесмены готовятся отстаивать свои интересы в суде, но деваться им некуда: в городе практически не осталось свободных пятен под застройку, а нормативы градостроительства еще жестче.

Прокуратура всему ответ

Рабочая группа по экспертизе ППТ была создана в начале сентября. Уже тогда в комитете по градостроительству и архитектуре (КГА) отметили, что плотность застройки в Мурино вдвое выше, чем в городе, а нарушения есть в строительстве 15 жилых комплексов.

"По пяти проектам мы уже обратились в прокуратуру, чтобы она инициировала представление муниципальному образованию об их отмене. Мы не ставим цель остановить действующее строительство. Люди уже вложили свои деньги и рассчитывают получить жилье. Наша задача — не допустить нового разрастания домов–коробок в нарушение градостроительных нормативов", — рассказал DP вице–губернатор Ленобласти по строительству Георгий Богачев.

Сады, парковки, дороги

Мощность социальной и инженерной инфраструктуры рассчитывается исходя из численности населения, говорят в правительстве.

По действующим нормативам в Ленобласти на одного человека приходится 33 м2 жилья. Между тем на участке 13,8 га, принадлежащем ООО "Инвест Капитал", предусмотрено построить 265 тыс. м2 примерно для 6 тыс. человек, то есть на одного человека приходится около 45 м2.

Проект "Арсенал–2" на 34 га рассчитан на 350 тыс. м2 общей площади и 3,5 тыс. человек. "На этот квартал необходимо 600 мест в дет­ских садах, а по проекту их предусмотрено только 190", — поясняют специалисты. Аналогичная ситуация с ООО "Стройквартал", у которого, согласно документам, на 240 тыс. м2 будут проживать 2,5 тыс. человек.

К NCC есть претензии по поводу этажности (22–25 этажей вместо 12 по новым нормам для сельской местности).

Кроме того, по итогам проверки отмечено, что почти все ППТ отличаются отсутствием схем размещения инженерных сетей и сооружений. Автомобильные парковки запланированы, но их площадь не учитывает увеличения количества личных автомобилей.

Та же картина и с пропускной способностью дорог. Например, по данным УГИБДД, в ближайшие годы на каждую тысячу жителей Ленинградской области будет приходиться 300 машин. В таком случае ширина улиц внутри новых районов должна составлять не менее 9 м — чтобы одной полосы хватило под парковочные места. А по многим проектам ширина проездов не превышает 7–7,5 м.

Бизнесмены настаивают на том, что все согласования ими получены. Просто новые нормативы вышли позже, чем были согласованы проекты планировки. До этого застройщики опирались на требования муниципалитетов и петербургские нормативы.

В правительстве это аргументом не считают: застройщики обязаны исправить ситуацию по количеству социальных объектов, инженерным мощностям и развитию дорожной сети. В ином случае их ждут санкции в виде отмены ППТ. Тогда застройщикам придется начинать процесс разработки и согласования ППТ заново и они не начнут строительство.

"Если застройщик уже получил всю градостроительную документацию, то отмена ее возможна только в судебном порядке", — говорит независимый юрист Михаил Бойцов. И в "NCC–Недвижимости", например, не скрывают, что будут отстаивать свои интересы.

Степень жадности

По данным Setl City, 25% может достигать доля затрат на создание инфраструктуры в общем объеме инвестиций. Из них около 5% — это затраты на строительство социальных объектов, 2% — на дороги и до 18% — на инженерные сети, если строительство ведется с соблюдением всех норм.

"Недополученная прибыль от приостановки ППТ может составить около 5–10%. Однако власти готовы разговаривать с девелоперами, даже держа кнут за спиной", — говорит Андрей Тетыш, глава совета директоров АРИН.

Руководитель " Петербургской Недвижимости " Ольга Трошева отмечает, что средняя цена жилья в Мурино составляет 69,7 тыс. рублей за 1 м2, тогда как в среднем по городу стоимость квартир — 82,9 тыс. рублей за 1 м2.

"Если застройщики будут полностью следовать нормативам, стоимость 1 м2 может вырасти на 10–15 тыс. рублей", — рассуждает генеральный директор ГК "Новый Петербург" Андрей Вересов.

"Градостроительные нормативы противоречивы, нелепы и не соответствуют реальной жизни, — оценивает генеральный директор компании "Унисто–Петросталь" Арсений Васильев. — Логично, что возникают попытки их обойти, причем по–крупному. В Европе норматив обеспеченности жильем на человека составляет 50-60 м2. У нас эта планка может составлять 40–45 м2".

"В Ленобласти с градпланированием творится махновщина, — возмущается Николай Пашков, глава Knight Frank St Petersburg. — ППТ согласовываются на уровне муниципалитетов людьми, к квалификации которых есть много вопросов. За годы накопилась критическая масса ошибок в проектах, ситуация приобрела характер коллапса". По мнению эксперта, новая власть судорожно пытается принимать меры. Единственный путь повлиять на ситуацию — аудит ППТ. "Но на то и щука, чтоб карась не дремал. Земля в этом районе дешевле, чем в других. Так что запас для дисконта у застройщиков есть", — резюмирует Николай Пашков.

С аналитиком согласен вице–губернатор Георгий Богачев, раньше занимавший высокий пост в группе "ЛСР". "Маржа застройщика с 1 м2 составляет 10–15 тыс. рублей. Так что вопрос в степени жадности конкретного бизнесмена", — уверен бывший строитель.