Доходность от вложения в недвижимость снизилась до 20-25% годовых

Автор фото: Яндолин Роман

Снизившись в кризис практически до нуля, доля инвесторов, рискующих вложить деньги в покупку квартир на растущем рынке, также начала расти.

  Их, конечно, не так много, как в тучные годы, и доходность от вложения в недвижимость снизилась с 50-70 до 20-25% годовых, но они есть. По оценкам экспертов, сейчас каждая 10-12-я сделка рынка совершается с инвестиционными целями.
  Главным драйвером, разбудившим инвесторов, стал жилой комплекс "Северная долина" от "Главстроя СПб". Несмотря на это, в компании данный факт не признают, утверждая, что доля инвесторов, купивших жилье в первых домах, была незначительна, факты говорят за себя. По словам Андрея Вересова, генерального директора сети офисов недвижимости "Новый Петербург", доля квартир, купленных в "Северной долине" со стопроцентной оплатой, была велика. "Значит, в проект входило большое количество небольших инвесторов, которые покупали по одной, две, три квартиры. Либо с целью дальнейшей продажи, либо под сдачу", - говорит Андрей Вересов. По его словам, это был оправданный шаг: купив квартиры на начальном этапе по 49 тыс. рублей за 1 м2, уже через год продать их, построенные с правом собственности, могли по 60-65 тыс. рублей, заработав 30-35% годовых. С ним согласен Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. "Сейчас есть ряд инвестиционно привлекательных проектов. К ним можно отнести крупные проекты, квартиры в которых продают на начальном этапе со значительным дисконтом к рынку", - полагает Михаил Гущин.
  Наибольшим спросом у инвесторов пользуются небольшие квартиры. "Самый популярный продукт сегодня - квартиры-студии метражом от 25-35 м­2, даже несмотря на то что они стоят дорого. Высокая степень ликвидности делает их наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения. Растет интерес к квартирам в комфорт- и бизнес-классах", - полагает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена". По его мнению, наиболее выгодное вложение - покупка квартиры у надежного застройщика в рамках 214-го ФЗ в крупном проекте-миллионнике на начальном этапе.
  Старший вице-президент холдинга "Петротрест" Игорь Соколов считает, что выгоднее всего вкладываться в строящееся жилье экономкласса соответствующего метража (квартиры-студии, однушки до 40 м2, двушки до 55 м2). "Во-первых, такие объекты изначально продаются по более низкой цене, а значит, есть возможность  заработать, имея небольшой стартовый капитал, составляющий от 1,8-2 млн рублей. Во-вторых, они наиболее востребованный на рынке продукт, следовательно, скорость их перепродажи будет значительно выше", - объясняет Игорь Соколов .
  Но входить в проект надо на самой ранней стадии и очень аккуратно. "Целесообразна покупка в объектах начальной стадии строительства, где можно выбрать оптимальную планировку и заключить договор на максимально удобных для покупателя условиях. Например, ГК "ЦДС" предлагает в домах на начальной стадии беспроцентную рассрочку до 4 лет. Безусловно, делая покупку в доме, только начавшем строиться, очень важно обращать внимание на уровень и репутацию компании, осуществляющей застройку", - говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".
  Мотивов приобретения квартиры не для личного проживания, как правило, три, уверены эксперты. "Первый: есть свободные средства, их желательно сохранить (вложив в покупку квартиры) и получать от них регулярную прибыль (сдавая эту квартиру в аренду). Второй: квартира приобретается про запас для ребенка, который когда-нибудь вырастет, и ему потребуется отдельное жилье. Третий мотив: приобрести жилье на начальной стадии строительства и перепродать его с выгодой, когда дом будет построен и сдан", - объясняет Елена Шишулина, начальник отдела маркетинга ООО "Управляющая компания "СТАРТ Девелопмент".
  С ней согласен Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, который убежден, что инвестиции в квартиры после кризиса - это выбор не профессиональных инвесторов, а обычных людей, перед которыми в тот или иной момент встает вопрос сохранения накопленных средств.
  "Отсюда проистекают и задачи  инвестирования, и особенности приобретаемых квартир", - поясняет он. Доход от вложений в строящуюся недвижимость состоит из нескольких частей, поясняют участники рынка. "Первая часть - это возможность заработать при вложении в квартиру в доме, находящемся на начальной стадии строительства. Разница в цене квадратного метра при покупке на нулевой стадии и на стадии окончания строительства в массмаркет-классе может достигать 50%, но средний показатель ниже.
  Понятно, что здесь важно правильно выбрать объект инвестирования, так как если срок сдачи дома будет затягиваться, то доходность вложения может быть иной.
  "Вторая часть - это возможность заработать на общем росте рынка. Это может быть не менее 10-15% в год, в зависимости от рыночной конъюнктуры", - рассказывает Юлия Нигуль, руководитель отдела маркетинговых исследований консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
  Несмотря на падение доходности, класс инвесторов в недвижимость в ближайшее время будет только расти. Как признаются в "ЛенСпецСМУ", в 2012 году по сравнению с 2011 годом доля приобретения квартир с инвестиционной целью увеличилась в 2 раза.
  По оценкам Михаила Гущина, доля инвесторов составит в среднем 10-15%. Кроме того, для непрофессиональных инвесторов открываются новые возможности: например, покупка апартаментов с обещанной доходностью от сдачи в аренду в 10-11% годовых.
  Брокеры открывают сегодня специальные направления по работе с инвесторами. "Мы предлагаем инвесторам подбор наиболее привлекательных объектов с последующим сопровождением, сдачей в аренду или продажей", - рассказывает Андрей Вересов.