Рынок коммерческой ипотеки почти не развит из-за сложностей в законодательстве. Банки идут на уступки, чтобы привлечь клиентов.
Кредитование покупки коммерческой недвижимости усложняет положение федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости". Его суть заключается в том, что недвижимость необходимо сначала приобрести и только потом закладывать. Так, предприниматель должен заключить договор купли-продажи, зарегистрировав его, заключить договор ипотеки, зарегистрировать этот договор, и только после этого продавец сможет получить деньги. На практике продавца такие условия не устраивают - он зачастую просто отказывается от сделки.
Впрочем, банки, несмотря на сложности, активно развивают это направление. Сбербанк предлагает кредит на выкуп арендуемого помещения у КУГИ. Кредит предоставляются под залог выкупаемого помещения в размере до 80% от стоимости объекта недвижимости, но не более 30 млн рублей. Кроме этого Сбербанк предлагает беззалоговый кредит, в рамках которого клиент может получить до 3 млн рублей по фиксированной процентной ставке - 19-19,5% годовых.
"Основной задачей по-прежнему остается создание благоприятного климата для работы малого бизнеса", - отметил заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО "Сбербанк России" Алексей Кольчик.
В
банке "Санкт-Петербург"в рамках кредитования малого и среднего бизнеса предусмотрены две кредитные программы на цели выкупа коммерческой недвижимости. Минимальный первоначальный взнос по кредиту - 15-20%, ставки в зависимости от условий варьируются в диапазоне 11,75-14,25% годовых. Комиссия за выдачу кредита - 1,5-2% от его суммы, срок кредита - до 5 лет. По словам Павла Гордта, начальника отдела системных продаж дирекции корпоративного бизнеса банка "Санкт-Петербург", для упрощения процедуры выдачи кредита банк может пойти навстречу клиенту и выдать денежные средства после подачи документов на регистрацию ипотеки.
В
Промсвязьбанке
есть программа, которая позволяет предприятиям малого и среднего бизнеса получить кредит на покупку объектов коммерческой недвижимости - торговых, производственных, складских помещений. В качестве залога выступает приобретаемое имущество. "В рамках продукта можно получить кредит до 100 млн рублей на срок до 10 лет. Первоначальный взнос - от 20% стоимости недвижимости", - говорит Кирилл Тихонов, директор департамента развития малого и среднего бизнеса Промсвязьбанка. "Схема сделки такая: заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, включающий условие, что недвижимость приобретается за счет кредитных средств. Банк выдает кредит и выставляет аккредитив с условием оплаты по факту регистрации договора купли-продажи. Это позволяет сократить время на приобретение объекта и исключить оформление договора ипотеки от продавца", - говорит Кирилл Тихонов.
МБСП
также кредитует сделки с коммерческой недвижимостью. "Преимущественно в банке сделки сопровождаются трехсторонним договором купли-продажи с элементами ипотеки, где прописаны все условия перехода в залог приобретаемой недвижимости", - говорит вице-президент МБСП Максуд Купров. Когда заключить такой договор по какой-либо причине невозможно, МБСП готов заключить кредитный договор на приобретение объектов недвижимости с отсрочкой передачи имущества в залог до момента оформления права собственности.
Рынок коммерческой недвижимости после кризиса уже восстановился. "Приобрести объект недвижимости в собственность и выплачивать платежи по кредиту выгоднее, чем платить арендные платежи. Наблюдается рост спроса на коммерческую недвижимость, который будет возрастать в случае снижения стоимости долгосрочного финансирования", - говорит Кирилл Тихонов.
Кредит на приобретение коммерческой недвижимости интересен владельцам не только для размещения собственного бизнеса, но и для сдачи в аренду как одного из стабильных источников дополнительного дохода, говорит Павел Гордт.
