18:1022 мая 2012
Эксперты не раз отмечали дефицит доступных для аренды складов, так называемых спекулятивных объектов. Однако несмотря на растущий спрос, не анонсируются ни новые крупные спекулятивные проекты, не размораживается строительство начатых до кризиса.
Количество ожидаемых к вводу в 2012 году складских объектов и их совокупная площадь крайне незначительны, говорит Михаил Тюнин, руководитель отдела складской, индустриальной недвижимости и земли Knight Frank St Petersburg. Такая ситуация, по его мнению, сложилась во многом потому, что девелоперы все еще смотрят на складской рынок с осторожностью, поскольку привлекательной ставкой для девелопера складов класса А является $135-140 (triple net - оплата исключительно за аренду, то есть право временного владения и пользования недвижимым имуществом. - Ред.).
"До тех пор пока ставки не достигнут этого уровня, девелоперы будут сохранять выжидательную позицию. В настоящее время ставки находятся на отметке $117-125. Отсюда и нынешний дисбаланс", - комментирует Михаил Тюнин. С коллегой согласен и Андрей Осипов, менеджер по работе с ключевыми арендаторами "А Плюс Девелопмент", который отмечает повышение спроса на складские и индустриальные площади в течение последних 3 месяцев, в первую очередь со стороны производственных и сервисных компаний.
"Для девелоперов дефицит предложения на рынке складской и индустриальной недвижимости является позитивной тенденцией - ставки растут, арендаторы становятся в очередь. Рост ставок, в свою очередь, является необходимым условием для повышения инвестиционной привлекательности", - утверждает Андрей Осипов.
Сегодня, по данным Knight Frank St Petersburg, в городе и ближайших к нему территориях Ленобласти насчитывается 144 складских объекта и лишь один индустриальный парк (ИП), чье формирование уже завершено.
Это индустриальный парк независимых производителей автокомлектующих для завода Huyndai в промышленной зоне Каменка. При этом в регионе в разной стадии готовности находится примерно 18 проектов ИП, а вот активно развиваются только пять из них. Распределение складских комплексов и индустриальных парков в Петербурге и области крайне неравномерно, говорят эксперты. Большинство качественных объектов сосредоточено на юге города. Речь идет примерно о 40% от общего объема, замечает Михаил Тюнин. "Это чуть более 754 тыс. м2 фактической складской площади, 66% из которых составляют спекулятивные, то есть предназначенные для сдачи в аренду, объекты, - говорит он. - Остальные используются самими собственниками или предоставляются под логистические услуги. При этом 68% площадей на юге относятся к классу А". Среди крупнейших складских комплексов значатся "ЛогоПарк "Шушары" (126 тыс. м2), AKM Logistics (53 тыс. м2) и PNK (52 тыс. м2).
В административных границах Колпинского района расположено только три качественных складских объекта (26 тыс. м2), из них 62% составляют объекты класса В и, соответственно, 38% приходится на класс А. Стоит отметить, что лишь один объект является спекулятивным, остальные используются под логистические услуги.
Самой крупной промышленной зоной, в которой сосредоточено более 40% от всего объема качественных складских площадей, аналитики называют Шушары. "Это 383 тыс. м2. Из них чуть более 70% (272 тыс. м2) площадей - спекулятивные", - пояснил Михаил Тюнин. В марте 2012 г. на территории промзоны была введена в эксплуатацию 1-я очередь складского комплекса Nordway общей площадью 43 тыс. м2. Вместе с проектом "СТК", строящимся в промзоне Парнас, эти два объекта составят почти 90% всего ожидаемого к вводу объема.
Игроки рынка обеспокоены тем, что профессиональные девелоперы не спешат строить спекулятивные складские комплексы. Ситуация осложняется еще и тем, что под давлением нынешнего высокого спроса уже к середине 2012 г. на рынке вообще может не остаться свободных спекулятивных площадей классов А и В.
"В результате на рынок все активнее возвращается понятие design&build, то есть "строительство под заказчика". Такой подход снижает риск, что объект останется незаполненным на момент своего выхода на рынок", - резюмирует Михаил Тюнин.
