Реновация исторического центра грозит собственникам квартир принудительным расселением

Рабочий вариант Федеральной целевой программы восстановления исторического центра Петербурга, рассчитанной на 10 лет, с объемом финансирования из федерального бюджета до 300 млрд рублей уже подготовлен. Идеология программы заявлена как "сохранение объектов культурного наследия с одновременным комплексным ремонтом или реконструкцией исторических зданий, инженерных объектов, объектов благоустройства, а также дорожных объектов". Это означает, что под реконструкцию будут отдавать целые кварталы, в которых есть не только памятники, но и жилые дома.

В четырех центральных районах Петербурга расположено 6,25 тыс. домов. В рамках программы предлагается провести капремонт 1,9 тыс. из них. Планируется, что под действие целевой программы попадут дома, построенные до революции, которые не проходили капитального ремонта после 1961 года. Таких зданий в историческом центре около 90%. Как правило, степень износа таких домов превышает 40%.

Под расселение попадает 13,3 тыс. коммунальных квартир (полностью проблемы коммуналок программа не решит, сейчас в городе более 100 тыс. таких квартир). Но с помощью программы смогут улучшить качество проживания 66 тыс. семей, более 20 тыс. из которых стоят в очереди на улучшение жилищных условий еще с советских времен.

По предварительным расчетам, на ремонт и реконструкцию домов потребуется 200 млрд рублей, еще 70 млрд рублей на строительство жилья для переселения жильцов, 20 млрд рублей - на создание маневренного фонда для временного отселения. Не менее 10 млрд рублей потребуется на выплату компенсаций.

Идея поквартальной реновации исторического центра возникла у прежней администрации. Весной 2011 года была предложена идея поквартального расселения с выставлением на торги не отдельных домов, а целых кварталов. При таком подходе затраты инвестора на расселение неликвидных коммуналок во вторых-третьих дворах хотели компенсировать за счет реконструкции домов, которые выходят фасадом на магистрали и набережные.

При новом губернаторе Георгии Полтавченко власти решили пойти по другому пути и отказаться от привлечения инвесторов. Сейчас решать проблемы старого фонда предлагается преимущественно за счет бюджетных средств.

Если для жильцов коммуналок такая программа - это шанс на жизнь в достойных условиях, то собственникам квартир, которые покупали видовые апартаменты в старом фонде или сами расселяли коммуналки в 1990-е годы, делали в них перепланировки и дизайнерский ремонт, можно только посочувствовать. При "квартальном подходе" под принудительное расселение неминуемо попадут и жители отдельных квартир, если их дом будет включен в программу.

Публичные высказывания городских чиновников оптимизма не добавляют. "Проект будет реализовываться - иного выхода у нас нет. Нужна комплексная реконструкция старого центра. Это не только ремонт домов, необходимо перекладывать все инженерные коммуникации. С точки зрения права - если квартал признается аварийным, то для переезда жителей нужно создавать маневренный фонд, строить новое жилье", - заявлял вице-губернатор, курирующий сферу ЖКХ, Сергей Козырев.

Опрошенные "ДП" эксперты видят два пути дальнейшего развития ситуации. Программа реновации исторического центра может реализоваться с помощью механизма изъятия недвижимости для государственных нужд. Ст. 293 Гражданского кодекса РФ и п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ устанавливают возможность принудительного прекращения права собственности на жилое помещение. Это довольно долгая процедура, собственников нужно письменно уведомить об изъятии как минимум за год. За это время можно попытаться оспорить через суд решение об изъятии квартиры или же договориться с властями о размере компенсации за свое жилье. Закон предусматривает выплаты на основании ФЗ "Об оценочной деятельности", а значит, собственники могут нанять независимых оценщиков, чтобы попытаться получить возмещение по рыночной стоимости жилья или близкой к ней.

Если несогласных на переезд окажется много, власти могут признать весь дом аварийным. В Петербурге решение об аварийности многоквартирного дома и о дальнейшем сносе или реконструкции выносит администрация района на основании заключения межведомственной комиссии (МВК).

Это более выгодная тактика расселения для властей. Если дом признан аварийным, то есть опасным для проживания, у владельцев квартир гораздо меньше шансов получить достойное жилье взамен.

"При признании дома аварийным и подлежащим принудительному расселению жильцы могут только настаивать на выборе района и этажности предоставляемого жилья", - отмечает юрисконсульт ЗАО "Северо-Западный Юридический центр" Валерия Карпова. По ее словам, опыт реализации жилищных программ в Петербурге показывает, что новые квартиры не предоставляются в районе расселения, а только в новостройках в отдаленных районах.

В интересах собственников не допустить признания дома аварийным. Возможностей противостоять этому немного, но они все-таки есть.Первый шаг - нужно получить справку о состоянии дома. Данные о техническом состоянии дома и степени его износа содержатся в инвентарном деле. Выписку из него можно получить в филиале Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) в районном Проектно- инвентаризационном бюро (ПИБ). Справку о состоянии своего дома может заказать собственник квартиры. В ГУИОН сообщили, что услуга стоит 1,2 тыс. рублей, выписка делается за 10 дней. Если на руках у жителей появятся доказательства, что износ дома далек от критичного, членам МВК будет труднее аргументировать, почему дом внезапно стал аварийным.

По закону здание признается аварийным, если есть угроза его обрушения или повреждены несущие конструкции. Чтобы доказать обратное, можно заказать независимую экспертизу состояния своего дома.

В компании "Строй-Эксперт" пояснили, что для подготовки технического заключения необходимо обследование всех несущих конструкций, фундамента, стен и перекрытий, а также составление актов по каждой квартире в доме. Стоимость экспертизы зависит от объемов работ.

Защитой от принудительного расселения может стать оформление земельного участка под домом в собственность ТСЖ. Для получения земли под домом в собственность можно заручиться поддержкой соседей и провести общее собрание членов товарищества. Если в доме много коммуналок и у жильцов разный уровень дохода, соседей придется убеждать потратиться на подготовку документов. Затраты составляют 40-60 тыс. рублей.

В 2010 году Конституционный суд  постановил, что оформить общую долевую собственность на участок под домом может любой собственник находящихся в доме помещений. В процедуру формирования земельного участка под домом входят работы по межеванию, определению границ и прохождению государственного кадастрового учета. Затем можно подавать документы для регистрации права общей долевой собственности на землю. Процедура довольна забюрократизирована: в Петербурге собственность на свои участки оформили около трети из 22 тыс. жилых домов. Впрочем, если у городских властей есть виды на здание, то можно столкнуться с противодействием со стороны чиновников.

Жители кварталов, попавших в программу реновации хрущевок, неоднократно жаловались, что не могут оформить землю в собственность под своими домами, чтобы избежать расселения.