Элитное жилье смещается из исторического центра на окраины города

Автор фото: Рафаэль Карапетян

Жилье класса премиум постепенно будет смещаться на окраины. Для реализации проектов в элитном сегменте в старых районах практически не осталось участков. Зато здесь хватает юридических и экономических преград, а также тех, кто не может отнести себя к элите.

Объектов, относящихся к сегменту премиум, в Петербурге не много. Налицо дефицит мест с соответствующими видовыми характеристиками и социальным окружением. "После кризиса количество девелоперов, которые делают ставку на элитную недвижимость, заметно сократилось, - говорит заместитель генерального директора агентства "АРИН" Владимир Спарак. - Несмотря на рост интереса к элитному сегменту, его доля в объемах продаж по-прежнему находится на уровне 5-10%".
По данным строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга", сегодня 30 компаний реализуют около 50 объектов в центре города. При этом 80% сделок осуществляют шесть ключевых игроков.
По данным компании ASTERA , в прошлом году были открыты продажи в восьми жилых комплексах, насчитывающих 693 квартиры. В эксплуатацию были сданы два дома премиум-класса на 127 квартир и восемь домов бизнес-класса на 1341 квартиру. К концу IV квартала 2011 года в большей части реализованных проектов распродано 90-95% квартир. В двух проектах доля реализации составляет 70%, еще в двух - около 50%.
Общее предложение дорогого жилья в Петербурге аналитики ASTERA оценивают в 400 тыс. м2. Более 60% этих объектов приходится на жилье бизнес-класса. В текущем году ожидается открытие продаж в комплексах "Смольный парк", "Собрание" и безымянном доме на углу Офицерского пер. и ул. Красного Курсанта. В течение года будут сданы в эксплуатацию комплексы "Престиж", "Венеция", вторая очередь комплекса "Парадный квартал", "Премьер-Палас", Lumiere, Diadema Club House.
За весь 2011 год на рынок в этом сегменте вышел один жилой комплекс и несколько домов следующих, новых очередей проектов, уже находящихся в реализации. Возможно, поэтому на первичном рынке жилья премиум-класса экспертами отмечен рост цен. По оценке директора бизнес-единицы группы "ЛСР" - "ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад" Дениса Бабакова, в прошлом году рост составил 15%. Спрос стабилен, а товар в дефиците. "При сохранении сегодняшних сложностей, с которыми компании сталкиваются при согласовании проектов в центре, объема текущего предложения хватит не более чем на 2 с половиной года. Это значит, что жилье в престижных районах будет дорожать", - предрекает Денис Бабаков.
Рост цен будет более интенсивным, если усугубится политическая ситуация в Европе. Возможность такого развития событий предвидят в агентстве "Бекар". "Благотворно на российском рынке элитной недвижимости может сказаться кризис, происходящий в Европе. Если ситуация будет усугубляться, то у российских собственников, имеющих там жилую недвижимость, может появиться желание продать данные объекты", - считает заместитель директора агентства Леонид Сандалов.
Перспективы девелопмента элитного жилья связаны в том числе и с реконструкцией домов в историческом центре Петербурга. Классическая трактовка элитного жилья не предполагает создание крупных жилых комплексов. Это скорее клубные дома или точечные проекты. И если говорить об элитном жилье в этом его изначальном понимании, предполагающем эксклюзивность и ограниченное число квартир в доме, то площадок, подходящих для осуществления подобных проектов, в центральной части города много. Правда, для реализации этого пути развития рынка элитного жилья необходима проработка юридического урегулирования вопроса охранных обязательств.
Впрочем, и это не последняя преграда для строительства дорогого жилья. Независимо от того, где предпочтет поселиться его покупатель - в крупном жилом комплексе или клубном доме, - если он расположен в черте города, от неоднородного окружения никуда не деться. "Сегодня самая большая проблема Петербурга - это даже не дефицит пятен под застройку, а неоднородность окружения, - уверена генеральный директор агентства недвижимости Home Estate Елена Амирова. - Что и генерирует высокий спрос на объекты, расположенные в удачных местах".
"Если не учитывать Каменный остров и часть Крестовского, то большинство реализуемых элитных объектов сейчас находится на загородном рынке, - считает Леонид Сандалов. - Ситуация может измениться, если из центральной части города будут выведены промышленные предприятия и военные учреждения. Яркими примерами реализуемых таким образом проектов являются МФК "Невская ратуша", "Парадный квартал".
Редевелопмент действительно мог бы стать выходом, но рекультивация промышленных территорий еще больше повысит и без того недешевую стоимость элитной недвижимости. А мест, обладающих таким расположением, как, например, "Набережная Европы", немного. Поэтому на ближайшую перспективу эксперты прогнозируют продолжение децентрализации проектов элитного жилья. "Непосредственно в центре города объектов становится все меньше по экономическим и законодательным причинам, - отмечает гендиректор Центра развития проектов "Петербургская Недвижимость" Олег Пашин. - В то время как престиж, равно как и цены на жилье, в удачных проектах в Выборгском и Московском районах вырос".
При определенных условиях, например при создании транспортной инфраструктуры, элитное жилье будут охотнее строить за пределами Петербурга.
"Часть элитного жилья, безусловно, образуется за пределами города, в его непосредственной близости, - говорит Владимир Федоров, руководитель отдела продаж компании "Петербург Сити". - Это в первую очередь территории вдоль побережья Финского залива, примыкающие к городской черте, застраиваемые индивидуальным жильем, объединяемым в элитные коттеджные поселки".
Впрочем, главная сложность, с которой могут столкнуться девелоперы элитного жилья, - это не отсутствие площадок для строительства, а дефицит покупателей. Тенденцией последнего времени можно назвать отказ обеспеченных горожан от стремления жить в "золотых замках".
За несколько посткризисных лет критерии, отличающие элитную недвижимость от прочей, стали жестче. Так, по данным "Петербургской Недвижимости", в 2011 году на первичном рынке Петербурга реализовано около 60 тыс. м2 жилья премиум-класса. В докризисный период - в 2007, 2008 годах показатели продаж в данном сегменте были примерно вдвое выше. Однако и критерии, предъявляемые к классу элита, были несколько ниже. Следовательно, к данному сегменту было принято относить и те объекты, которые сейчас соответствуют только классу бизнес.
Вместе с качеством жилья растет и его цена, что тоже не может не сказываться на количестве покупателей. Однако девелоперы продолжают искать нестандартные решения и новый инструментарий для привлечения клиентов. Например, сегодня ведется работа по выходу на рынок проектов с полностью готовыми для проживания квартирами, где предусмотрена дизайнерская отделка и дорогая мебель. Помехой для таких покупок становится неопределенность срока, в течение которого будут идти отделочные работы в соседних квартирах. Покупатели предполагают, что этот срок может достигать 3-5 лет с момента покупки. Все это время потраченные средства оказываются замороженными из-за невозможности использовать квартиру.