Набережную разбаррикадят

Крупнейший строительный холдинг Петербурга — группа "ЛСР", подконтрольная сенатору Андрею Молчанову, начинает вывод дочерних предприятий с участка на Октябрьской наб., 40–42. В результате в непосредственной близости от центра города освободится территория площадью около 56 га, пригодная под крупный жилищный проект.

Как сообщил директор по стратегии и развитию бизнеса ЛСР Георгий Богачев, застраивать освобожденный участок холдинг будет собственными силами начиная с 2013 года. По предварительным расчетам, там можно построить не менее 750 тыс. м2 жилья. "Если в результате разработки проекта планировки этой территории выявим участки с функциями, непрофильными для ЛСР: деловыми или сопутствующими, — возможно, мы предложим их рынку", — заявил он.

По мнению экспертов, рыночная стоимость освобождаемого участка, если его продавать целиком, сейчас составляет около $50 млн. "Но если его поделить на несколько ликвидных лотов, их цена может быть до $200 за 1 м2", — говорит директор департамента оценки NAI Becar в Петербурге Александр Филиппов. Для застройки территории, по мнению заместителя генерального директора АН "АРИН" Владимира Спарака, потребуется 5–7 лет и около $750 млн инвестиций. "Здесь актуальны квартиры класса комфорт, цена на которые колеблется от 65 тыс. до 80 тыс. рублей за 1 м2. Таким образом, ЛСР сможет заработать на проекте до $1 млрд, если рынок будет не ниже текущего уровня", — добавляет директор по продажам и маркетингу компании KVS Наталья Агрэ.

Фотогалерея

Работа по освобождению участка на Октябрьской наб. — часть масштабной программы по реструктуризации промышленных активов ЛСР. Всего в программу будут включены 10 производственных площадок, расположенных в разных районах. Из них сформируют три современных, высокотехнологичных кластера: в Гатчине — по производству товарных ЖБИ, в Никольском и Колпино — по выпуску стеновых материалов, кирпича и газобетона, на Парнасе — кластер индустриального домостроения.

Причем, по словам Георгия Богачева, речь идет не о механическом переносе оборудования с места на место, а о серьезной программе модернизации, особенно в сфере производства ЖБИ, где часть линий морально устарела.

Активы с участка на Октябрьской наб. также переместятся в кластеры. В частности, завод "Аэрок" переедет ближе к кирпичным производствам, завод ЖБИ "Баррикада" — в Гатчину, а перевалочный склад нерудных материалов и бетонный узел — на уже не используемую "Баррикадой" площадку на той же Октябрьской наб., но ближе к вантовому мосту.

В группе "ЛСР" уверены, что концентрация активов будет иметь мультипликативный эффект. "Мы рассчитываем повысить эффективность промышленного сектора и высвободить минимум три участка под масштабную жилищную застройку", — пояснил Георгий Богачев.

Под промышленными зонами в Петербурге находится 10,5 тыс. га земли. Только на территории исторического центра (5,8 тыс. га) расположено 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60–70%, занимают 2,2 тыс. га. "В европейских городах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, под "промкой" остается 10–15% центра, а не 50%, как у нас", — говорит аналитик ЗАО "БФА–Девелопмент" Светлана Попова.

Редевелопмент — дорогое удовольствие. По данным президента ГК "Размах" Игоря Тупальского, только снос промышленных корпусов стоит в среднем по городу 15–20 млн рублей за 1 га. "На расчистку участка на Октябрьской наб. потребуется более 800 млн рублей", — подсчитал он.

Кроме того, земля под бывшими предприятиями обычно требует рекультивации. По данным директора по девелопменту "СПб Реновации" Константина Ковалева, инвестиции в этот этап колеблются от 10 млн до 60 млн рублей за 1 га, в зависимости от степени загрязненности.

"Но участку ЛСР рекультивация, скорее всего, не потребуется: с точки зрения экологии там все благополучно. Ориентировочные затраты — 5–10 млн рублей на всю территорию", — говорит он. В свою очередь, президент генподрядной компании STEP Дмитрий Кунис отметил, что бюджет самого перевода предприятий исчисляется десятками миллионов долларов.

"Обычно средства нужны на инфраструктурную и инженерную подготовку новых площадок, закупку техники. Переоформление старого участка из промышленной застройки в общественно-деловую тоже потребует денег", - говорит он.

Позволить себе авторедевелопмент могут только крупные и благополучные предприятия. В портфеле той же ЛСР из трех застраиваемых "промок" только одна - от собственного производства: в 2011 г. началось строитель­ство квартала на 305 тыс. м2 жилья на Южном шоссе, где раньше был кирпичный завод холдинга.

Комментарии:

Коммерческий директор компании "Центр согласований" Ольга Морозова:

На данной территории потенциально можно построить 1 млн м2 жилья, при условии сокращения  санитарно-защитных зон от соседних предприятий, в том числе "Пигмента". Высотный регламент допускает строительство здесь зданий высотой до 75 м, что позволит эффективно использовать территорию участков.