Загородный дисбаланс

Согласно подсчетам АРИН , лишь 36% от всех выставленных объектов попадают в ценовой сегмент, где сконцентрирована большая часть спроса: до 2 млн рублей. Еще 31% предложения приходится на ценовой диапазон 2-5 млн рублей. Эту категорию можно назвать "условно интересной" для покупателей: сделки здесь проходят, однако их число несоизмеримо с количеством выставленных вариантов.

Около 16% вариантов оценены владельцами от 5 млн до 10 млн рублей. Здесь шанс найти покупателя весьма низок, и, как правило, владельцу придется существенно поступиться ценой. Еще 16% объектов - а это весьма существенная часть рынка - предлагаются к продаже по цене выше 10 млн.

"Десять миллионов рублей можно назвать ценой отсечения. Все, что выставлено дороже, даже не смотрят. Недавно одного из агентов попросили показать особняк за 18 млн, так он сначала просто не поверил своим ушам", - рассказывает Ирина Романова, руководитель загородного представительства компании "Итака".

В компании Knight Frank St Petersburgне столь категоричны в оценках, однако сложности с продажами в этом сегменте не отрицают и тут. "Продавать такие предложения сложно по нескольким причинам. Заметная часть выставленных объектов не соответствует современным вкусам. Еще одна проблема - часто дорогие коттеджи находятся в социально неоднородной застройке, что сильно снижает их привлекательность в глазах потенциальных клиентов", - говорит Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.

Нередко собственники ставят запредельные ценники, ориентируясь на сравнимые, как им кажется, предложения в коттеджных поселках. Однако, во-первых, у коттеджных поселков с продажами сегодня немало проблем, так что это не самый лучший ориентир. Во-вторых, предложение, которое находится в хорошем окружении на ухоженной территории с собственной управляющей компанией, заведомо более привлекательно для клиента - вряд ли он за ту же цену захочет купить объект без этих достоинств.

В агентстве "Итака" приводят показательный пример: кирпичный дом площадью 212 м2 на участке 12 соток в Мельничном ручье (все коммуникации в наличии) специалистам агентства насилу удалось продать за 5,6 млн рублей. В пересчете получается меньше 27 тыс. руб./м2 (с учетом земли) - что весьма дешево даже для вариантов экономкласса.

В том же месте продается примерно такой же площади коттедж из клееного бруса. "Изначально этот объект был выставлен за 14 млн. Но пришел покупатель и сказал, что дом его заинтересовал, но у него есть только 9 млн. Владелец повздыхал - и пошел на переговоры на этих условиях", - говорит Ирина Романова.

Еще один пример из той же компании: в Сертолово выставлен на продажу весьма ухоженный коттедж 240 м2 из архангельской сосны. Начинали рекламировать вариант с 11 млн, постепенно снизились до 8 млн. За полгода вариант посмотрели всего 1 раз. Уменьшать цену дальше владелец не хочет категорически, скорее готов отказаться от продажи. Пример весьма показательный - и далеко не единичный.

По наблюдениям специалистов, сегодня крайне редко встретишь ситуацию, чтобы у покупателя на руках было больше 1,5 млн рублей. Остальные суммы - это кредиты, либо деньги, вынимаемые из бизнеса, или средства, которые предстоит получить от продажи другой недвижимости.

В противовес коттеджам недорогие дачки продаются сегодня весьма неплохо. "Основная масса продаж загородных домов сосредоточена в ценовом диапазоне от 750 тыс. до 1,5 млн рублей", - утверждает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН.

"Большим спросом пользуются дачные домики в садоводствах по цене от 600 тыс. до 800 тыс. рублей. Есть спрос на дома до 2 млн - но такую сумму заплатят, если подведены коммуникации. Чтобы покупатель отдал 3 млн, это обязательно должен быть дом для круглогодичного проживания с хорошим подъездом и не дальше 60 км от города. За эту сумму хотят получить и приемлемую внутреннюю отделку", - делится наблюдениями Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости агентства "Бекар". По данным "Итаки", сделок с дачами до 1,5 млн рублей сегодня заметно больше, чем было год назад.

Продавцы не хотят продавать коттеджи ниже себестоимости - и их можно понять. Однако и покупатели не готовы серьезно переплачивать против той цены, в которую им обойдется самостоятельное строительство.

Коллизия в том, что продавцы свои особняки строили до кризиса и выложили за землю, стройматериалы и работы заметно больше, чем это стоит сегодня. Поэтому представления о себестоимости коттеджа у продавцов и покупателей расходятся. Тем более что теперь у покупателей другие представления о разумности трат, и от какой-то части дорогих излишеств они при самостоятельном строительстве предпочтут вовсе отказаться. Продавец же упорно учитывает их в суммарной смете. Ситуация тупиковая. Перспективы рыночного оборота этих объектов весьма туманны. На то, что завтра ситуация резко изменится и их раскупят, надежд пока мало. Вместе с тем рынок постепенно заполняется новыми (более экономичными) предложениями, построенными с учетом новых рыночных реалий. Эти объекты еще больше затрудняют продажу "докризисных" особняков.

Впрочем, отмечают специалисты, при должном упорстве покупатель все же может сегодня приобрести дом дешевле себестоимости. Если никуда не торопиться и довольно долго бомбардировать продавцов приглянувшейся недвижимости требованиями скидки, кто-нибудь из владельцев наверняка уступит. Подобное поведение все больше входит в практику среди покупателей.

Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН:

"Средняя цена предложения несколько снизилась по сравнению с 2010 годом. Однако реальные суммы сделок, как правило, еще ниже, чем цены, заявленные в рекламе. Обычный дисконт - около 10%. Нередко собственники закладывают в стоимость домов затраты на произведенные улучшения (дорогостоящий ремонт и отделка помещений, меблировка, дополнительные постройки, бассейн) - в этом случае цена получается явно завышенной. Такие предложения не интересны: во всех ценовых сегментах покупатели стали весьма рационально подходить к выбору и не намерены переплачивать".  

Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар":

"По сравнению с прошлыми годами заметно больше становится владельцев, которые могут адекватно оценить свой дом. Особенно если стоит задача срочно получить деньги. Сейчас на рынке нет перекупщиков, покупки совершают только те, кто намерен сам пользоваться приобретенной недвижимостью. Они учитывают состояние дома, просчитывают, сколько еще придется вложить в ремонт и прочие моменты. В большинстве случаев сделка не обходится без торга. Чаще всего удается подвинуть продавца на 10%, в редких случаях получается скинуть и 20%".

Ирина Романова,руководитель загородного представительства компании "Итака":

"Многие строения, особенно если они возводились со спекулятивными целями, построены с явными ошибками: многие продавцы не понимали, что и где следовало строить, делали это наобум. Для покупателя, приобретающего дом для себя, все мелочи имеют значение. Тогда казалось, что в любом случае дом удастся продать с прибылью, будет она чуть больше или чуть меньше. Теперь же те просчеты оборачиваются отсутствием спроса. Что уж говорить: в верхнем ценовом сегменте даже дома, которые построены без изъянов, реализовать крайне сложно".