19:4703 января 2012
Всего, по данным "Большого сервера недвижимости", на рынке сегодня 180 загородных комплексов, которые предлагают участки без подряда (считая проекты, в рамках которых предлагаются, кроме того, и другие виды загородной недвижимости).
Примерно в 60% из указанного числа малоэтажных комплексов все коммуникации уже подведены. В общей структуре сделок уже не первый год на участки под самостоятельную застройку стабильно приходится от 70 до 80% подписанных договоров.
Тенденция последнего года такова, что с каждым месяцем граждане приобретали все более дешевые земли. Согласно статистике информационного обмена, который ведется аналитическим центром Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, в октябре 2010 года средняя стоимость проданного участка составляла 2,53 млн рублей (при площади участка 15,3 сотки это составляло 165 тыс. руб./сотка). Причем в этот месяц показатели отнюдь не были пиковыми. Год спустя средняя цена продажи сократилась до 1,2 млн рублей (при средней площади 12 соток получилось по 99600 руб./сотка).
В последние месяцы среди покупателей стало заметно меньше желающих вписаться в проекты, где предлагают земли вовсе без инженерной подготовки. Сегодня горожане ищут сложный компромисс: пытаются приобрести надел с коммуникациями, но при этом заплатить по минимуму. Как правило, они останавливают выбор на проектах, где инженерия только в плане.
Еще один тренд последнего времени: все чаще девелоперы, чтобы сделать более привлекательной цену сотки, выносят платеж за коммуникации отдельной строкой. Правда, в одних проектах указанные сборы обязательны для всех клиентов, в других - вносятся по желанию теми, кто намерен в будущем пользоваться этими улучшениями. Сейчас минимальный взнос "за коммуникации" составляет 100-150 тыс. рублей с участка. Конечно, за такие деньги застройщик может обещать лишь минимальный набор удобств: грунтовые дороги и 3-5 кВт электричества. Максимальные же платежи за инженерию достигают миллиона рублей с надела.
Подведенные коммуникации чаще можно встретить в проектах, продажи которых ведутся уже довольно давно. В малоэтажных комплексах, которые только что вышли на рынок, работа по подведению инженерии, как правило, еще не завершена. Соответственно, степень распроданности проектов с готовыми инженерными сетями заметно выше среднего показателя. На данный момент общее количество нереализованных участков, оставшихся в этих комплексах, оценивается в 4700-4800 объектов.
В среднем стоимость сотки в проектах с выполненной инженерной подготовкой, согласно статистике "Большого сервера недвижимости", составляет 196 тыс. рублей.
Вероятно, последняя величина в обозримой перспективе несколько уменьшится: на рынке появляется все больше проектов со скромными ценниками, в части из них ведутся активные работы по подведению сетей. Однако нижняя ценовая граница таких земель вряд ли изменится.
"По мере повышения степени готовности проекта цены поднимаются - это общее правило. Для покупателей значительно снижаются риски, все более внятными становятся перспективы будущего проживания в поселке. Это придает клиентам определенную уверенность и успокаивает", - делится соображениями руководитель епартамента продаж ОАО "БТК девелопмент" Марина Селиванова.
Опрошенные эксперты подтверждают: сегодня на рынке практически отсутствуют сделки с дальним инвестиционным прицелом. Граждане покупают землю с намерением в короткий срок начать строительство. Поэтому готовность коммуникаций - один из наиболее важных факторов, рассматриваемых ими при принятии решения о покупке. Те, у кого нет намерения разворачивать стройку, просто не вкладываются в приобретение земли.
По словам советника руководителя ГК "Стинком" Светланы Невелевой, основная масса покупателей намерена строиться почти сразу после оформления договора. Нередко, купив участок по осени, успевают уже до зимы залить фундамент. Среди покупателей компании также практически нет таких, кто приобретает землю без внятных планов по строительству.
Покупка земли без обязательного подряда остается предпочтительной по отношению к другим формам продаж. Она оставляет возможность более гибко планировать расходы: на покупателя не давит график обязательных платежей. За последние годы в малоэтажных комплексах, предлагающих землю для самостоятельного освоения, сократились планы по строительству объектов социальной инфраструктуры. До кризиса застройщики обещали обилие спортивных сооружений, аптеки, магазины и кафе на территории своих поселков, теперь же стараются свести количество дополнительных объектов к минимуму. Это дает возможность предложить покупателям более конкурентную цену - а сегодня соревнование за клиента идет в основном именно по этому показателю. Вместе с тем пока не было слышно о случаях, чтобы корректировки проектов приводили к сокращению количества или пропускной способности инженерных сетей.
