Петербург как сердце агломерации

Власти Петербурга решили сменить подход к развитию города. То, что вице-губернатор Сергей Вязалов, отвечающий за финансовый блок, будет участвовать и в градостроительной политике, обозначило переход к комплексному развитию города. Предполагается, что теперь градостроительные вопросы будут решаться в увязке с транспортной стратегией и перспективами развития инженерной инфраструктуры.

Аналитики уверены, что комплексный подход к освоению территорий под жилую и общественно-деловую застройку постепенно выведет петербургских девелоперов и в Ленобласть – в городе уже очень мало пятен, пригодных для комплексного освоения. На каком-то этапе, возможно, город и область еще будут сосуществовать автономно, но, по мнению экспертов, рано или поздно административные границы СПб будут раздвинуты на несколько километров, и город будет развиваться как новая агломерация. Подобный сценарий сегодня уже можно наблюдать в Москве, где к столице было решено присоединить еще 144 тыс. га.

Элементы "московского сценария" могут проявиться и в Петербурге. И, хотя один в один эти процессы не повторятся (у каждого города своя специфика), это в значительной степени повлияет на домостроительный бизнес региона. Поменяется не только концепция жилищной застройки, но и сам уклад проживания. В случае появления новых территорий, имеющих инженерное и транспортное обеспечение, у проектировщиков и девелоперов появится возможность отойти от высоток и вплотную подойти к малоэтажной застройке. Такое жилье наиболее комфортно для проживания, к тому же, как отмечают сами чиновники, людям надоело видеть вокруг себя многоэтажки, окна и дороги. Переселение горожан в малоэтажку за городом могло бы сформировать своеобразную петербургскую "одноэтажную Америку".

Кстати, идея объединения регионов и расширения сферы влияния СПб облекалась в конкретные инициативы и при экс-губернаторе Валентине Матвиенко: в 2009 году она обращалась в Минприроды РФ с просьбой отдать в управление лесопарковую зону вокруг города. Но тогда эта тема не получила развития.

В перспективе границы СПб могли бы быть расширены до зоны влияния второй кольцевой автодороги (см. карту СПб и ЛО) включительно. КАД–1 уже обросла автозаводами, инфраструктурными объектами и жильем и слабо справляется с сегодняшними транспортными потоками. Общая же площадь присоединенных земель могла бы составить более 150 тыс. га. В таком случае нынешняя площадь Петербурга, приблизительно равная 140 тыс. га, увеличилась бы более чем в 2 раза.

По мнению застройщиков, расширение границ города позволило бы значительно экономить время и усилия при согласовании документов. "Большой плюс для девелоперов мог бы быть в том, что действовали бы единые регламенты, – говорит Андрей Назаров, генеральный директор ООО "УК "Старт Девелопмент". – В Петербурге они прозрачны и отлажены. В Ленобласти из-за большого количества самостоятельных муниципальных образований любое согласование многоступенчато и проблематично".

В случае расширения границ города проекты комплексного освоения будут развиваться быстрее не только из-за слаженных механизмов согласования градостроительной документации, но и за счет единой программы развития инженерной и транспортной инфраструктуры, включая расширение сети метро и появление легкорельсового трамвая. "Кроме того, стоимость жилья и земли в городе выше, а значит, покупка жилья либо организация бизнеса на такой территории более рентабельна, – говорит Елена Машедо, генеральный директор компании "ПетроземПроект" (застройщик коттеджного поселка Петергоф-Сити). – Присоединение территорий к городу нас только обрадует. Это моментально отразится на стоимости земли, а значит, и на стоимости всего объекта".

Но, пока вопросы расширения границ СПб находятся на стадии обсуждения, девелоперы озабочены существующими проблемами. "Сегодня на оптовом земельном рынке Ленобласти – тысячи гектаров. Но большая их часть – это малоликвидные земли либо территории, требующие от застройщика огромных инвестиций. Это делает конечную стоимость жилья запредельной", – говорит Владимир Петров, глава Сланцевского района ЛО, руководитель проекта "Свой дом". По его словам, сегодня есть поручение правительства РФ о разделении строительства инженерной инфраструктуры и строительства жилья, это должно способствовать развитию государственно-частных партнерств.

Между тем эксперты рынка считают, что сейчас для Ленобласти экономически нецелесообразно взваливать на свои плечи ответственность за содержание инженерии и коммуникаций, так как большинство жителей прилегающих к Петербургу территорий работают в городе. Проектировщики считают, что до 2015 года, когда должен будет появиться новый генплан СПб, должен быть разработан и мастер-план развития прилегающих к нынешним границам города областных территорий. В дальнейшем он мог бы стать основой генерального плана всей будущей петербургской агломерации.

Владимир Петров, глава Сланцевского района ЛО, руководитель проекта "Свой дом" в ЛО:

Объединение субъектов имеет и плюсы, и минусы. Плюсы – это унификация требований к застройщикам, разработка единых проектов реконструкции и развития дорожной сети и инженерных коммуникаций, в частности электросетей, водопровода, канализации. Сейчас это особенно болезненный вопрос для проектов, расположенных на границе города и области.

Возможно, произойдет увеличение рынка сбыта в рамках государственных жилищных программ. Сейчас жители города не могут воспользоваться предложением недорогого социального жилья в области (и наоборот). В то же время очевидно, что на переходном этапе возникнет много сложностей и задержек в различных разрешающих, согласующих и регистрирующих инстанциях.

Святослав Гайкович, руководитель архитектурного бюро "Студия 17":

Присоединение прилегающих к Петербургу территорий значительно облегчит жизнь самим проектировщикам. Сегодня, как известно, в Петербурге и Ленобласти разный подход к нормативной документации. Например, на территории области не разработаны правила землепользования и застройки, и многие инвесторы пользуются этим изъяном. С присоединением эти процессы будут лучше регулироваться. Для девелоперов там, можно сказать, больше удобств.

Я сам за снятие условной границы между городом и областью, хотя, наверное, объединение в какой-то степени противоестественно. Ведь традиционно существовал центр – Петербург с его исторической судьбой, а вокруг него развивалась деревня. А стремление горожан в малоэтажные дома в пригородах от объединения не зависит.

Елена Машедо, генеральный директор компании "ПетроЗемПроект" (застройщик коттеджного поселка Петергоф-Сити):

Явных минусов развития проектов комплексного освоения территории (КОТ) в случае присоединения территории Ленобласти к Петербургу нет, кроме временного фактора, так как процедура присоединения хотя и прописана законом, но занимает достаточно много времени – около года. Кроме того, процедура возможна только в случае четкого размежевывания присоединяемой территории и решения всех организационно-политических проблем, таких как сети, дороги, сервитуты, документы на любую собственность в границах проекта КОТ и т. д.

В целом же присоединение даст толчок развитию проектов. В связи с более или менее ясными правилами и требованиями городских властей возрастет скорость реализации проектов, включая не только строительство, но и продажу уже построенного жилья.

Хосе Изкиердо, ведущий инженер по транспортному планированию международной проектной компании ARUP:

Петербургу и области необходимо не столько физическое соединение, сколько появление структур, которые возьмут на себя функции координации и планирования двух регионов. Это позволит более эффективно распределять ресурсы. По такому принципу, например, расширяется немецкий город Штутгарт.

Как правило, такие мегаполисы, как Петербург, не поощряют "кустарную" застройку вокруг города, так как это создает серьезные проблемы на дорогах. Другие муниципальные власти региона редко учитывают эти моменты, когда выдают разрешение на строительство. А таких образований вокруг Петербурга множество. Чем понятнее будет всем, где, что и когда появится, тем более эффективно будут развиваться транспортная инфраструктура и жилая застройка.