"Уменьшать обороты мы не хотим"

Спустя 3 года с начала мирового кризиса строительная отрасль начала слегка оживать, хотя разговоры о второй волне все же настораживают девелоперов, дольщиков, соинвесторов и прочих участников инвестиционно-строительного процесса. О своем взгляде на эти вопросы в интервью "ДП" рассказал руководитель и совладелец строительной компании "ЛЭК" Павел Андреев.

— Как сейчас обстоят дела в ЛЭК и каковы ваши взгляды на перспективы развития и компании, и отрасли?

— Если отодвинуть в сторону ситуацию со второй волной кризиса, возможность которой еще пока не ясна, то, в принципе, ситуация с каждым месяцем улучшается. По нашим данным, август 2011-го имел лучшие показатели по рынку за последние 3 года, и это позволило всем вздохнуть свободно. Несмотря на то, что август - это месяц отпусков и в это время обычно ожидается снижение продаж и активности, все показали рекордные результаты. В начале кризиса, в конце 2008 года, произошло действительно серьезное падение, но все же все ожидали, что к середине 2010 года ситуация вернется на прежние позиции. Этого не произошло, и связано это не конкретно со строительной отраслью и не с проблемами в стране, а действительно с проблемами мирового масштаба. Такая ситуация не только у нас в стране. Например, в США или в Европе, где тоже произошло большое падение, рынок недвижимости резко замедлился и люди не могли продать свою недвижимость. Но, повторюсь, весь этот год результаты продаж обнадеживают. Настолько, что мы планируем начать несколько новых строек.

— ЛЭК демонстрирует поразительное упорство в нежелании отказываться от своих объектов и продолжает работать на стройплощадках, хоть и не в таком темпе, как до кризиса.

— Важно адекватно соответствовать экономической ситуации, которая складывается в нашей отрасли. И если в период бурного роста экономики и строительной отрасли нужно было развиваться как можно быстрее (и мы на это были настроены и показывали максимальные результаты), то сейчас у нас более консервативная позиция, потому что мы не понимаем, насколько серьезным может быть рост. Мы частично решили уменьшить свой земельный банк, так как видим, что нет смысла запускать новые объекты в таком количестве, если рынок пока их не воспринимает. На данный момент объектов, которые мы сейчас строим, почти под 1млн м2, и этого достаточно в той ситуации, которая сейчас есть.

— Так каков ваш земельный банк и какая часть из этих участков реализована для покрытия обязательств компании?

— С началом кризиса и его продолжением мы увидели, что есть смысл уменьшить вполовину наш земельный банк. На сегодняшний день мы продали около 25?% и еще 25?% хотим продать. Уменьшение вполовину дает нам результат четкого баланса между нашей кредитной нагрузкой и тем объемом, который нам уже нужно запускать. Потому что мы сдаем объекты, в этом году сдали уже три, соответственно, нам нужно запустить объем новых, так как уменьшать обороты мы не хотим. Мы считаем, что тот объем, который мы хотим сдать в этом году (примерно 150 тыс. м2), адекватен экономической ситуации на рынке.

— Расскажите о сегодняшней стратегии компании.

— До наступления кризиса нашей стратегией было удваиваться каждый год, и мы во всех планах рисовали, что мы будем готовы продавать по 800 тыс. м2, а сейчас об этом даже разговора не идет. Около 200 тыс. м2 было нами сдано в 2008 году, и столько же (поскольку много докризисных площадей было еще в работе) - в 2009-м, но после этого мы увидели, что больше чем эти 150-200 тыс. м2 строить нельзя, потому что закладывать такой объем может оказаться слишком рискованным. Поэтому мы идем по графику, построенному на том, что экономика потихоньку восстанавливается, а мы параллельно восстанавливаем объемы и не форсируем события.

У нас большая компания, много дольщиков, и нам рисковать на таком рынке, на мой взгляд, неправильно. Поэтому мы придерживаемся консервативной стратегии. И сегодняшняя ситуация с возникновением второй волны показывает, что наша стратегия правильная.

— Интересующий всех вопрос: какие из объектов сейчас находятся в максимальной стадии готовности и какие объекты составят те самые 150 тыс. м2, которые по итогам этого года можно будет взять в актив сданных объектов?

— Три комплекса мы уже сдали. Далее в этом году мы планируем сдать "Классику", "Буржуа", дом на Гражданском, возможно, "Премьер Палас". Все зависит от ситуации на рынке. При хороших продажах мы можем делать очень высокий темп по стройке.

— Каков сейчас объем долговой нагрузки по группе?

— Примерно 5 млрд рублей. И за счет реализации части объектов земельного банка мы хотим эту цифру снизить до 4 млрд или до 3,5 млрд рублей. Опять же, это зависит от продаж.

— А кто ваши финансовые партнеры, помимо дольщиков, желающих просто получить жилье?

— Условно я делю их на три группы. Первая - это конечно же банки, которые в целом лояльно подходят к ситуации. Мы получили реструктуризацию (так как на момент кризиса делать возвраты было невозможно), и мы прошли ту сложную фазу, когда нужно было передоговориться. Вторая группа - это частные инвесторы, которые работают как банки и готовы размещать деньги, но без посредников, то есть люди сами являются для себя банкирами. И это тоже достаточно серьезная тема для нас, поскольку она позволяет нам двигаться вперед и получать более гибкие кредиты. И третья группа - это тоже инвесторы, но те, которые хотят разместить деньги не в качестве кредита, а в качестве инвестиций. По сути, оптовые покупатели.

— Это те самые инвестиционные квартиры? А в дальнейшем инвесторы их сами продают?

— Они могут и сами их реализовывать или договориться с агентством. Главное, что в этом случае люди покупают квартиры и мы не несем перед ними обязательств по возврату денег. Когда инвесторы второй группы дают нам деньги, квартиры могут выступать только залогом (заключается договор, что будет возвращена вся сумма и, соответственно, проценты). А третья группа инвесторов - это те, которые, наоборот, покупают этот залог, понимая, что он вырастет, потому что сейчас действительно существует большая разница в цене между домом на этапе строительства и домом, когда он готов к госкомиссии или уже сдан. Это во многом связано с еще свежими воспоминаниями о кризисе: пока дом не достроен, у людей по–прежнему сохраняется опасение, что он не будет достроен, что стройка затянется, и т.?д. Из–за этого компаниям приходится понижать цену, зато когда дом построен, цена возвращается к той цифре, которая должна быть на рынке, и за счет этого получается достаточно большая разница.

— Можете распределить эти группы инвесторов в процентном соотношении?

— На банки сейчас приходится не менее 60?% финансирования, на инвесторов - оставшиеся 40?%, примерно пополам - по 20?%.

— Что будет с участками и проектами в других городах — Москве, Киеве, Новосибирске, Сочи?

— Ситуация с кризисом сильно разделилась по городам. Быстрее всех показала рост и выход из кризиса Москва, и мы реализуем там свои проекты, недавно сдали очередной дом. А также Сочи - там мы строим, продажи идут, возможно, это связано с Олимпиадой или с тем, что люди просто готовы покупать там квартиры. В других городах строительство считаем преждевременным. Нет ни одной остановленной стройки в регионах, но и начинать мы их пока не решили, ждем, пока улучшится ситуация. Например, в Новосибирске у нас есть шикарные участки, и мы понимаем, что рано или поздно рынок повернется и дом с отличным видом из окон обязательно будет пользоваться популярностью. В Киеве кризис повлиял на рынок больше, чем у нас. Плюс смена власти, которая всегда перетряхивает все отношения. Там объектов у нас достаточно много, но мы также ждем, пока ситуация стабилизируется.

— Что нужно сделать, чтобы жилье стало доступнее?

— Если бы не было кризиса, конечно, было бы попроще, но общая тенденция - это увеличение зарегулированности строительного рынка. Начиная с банальных сроков получения согласований и заканчивая постоянно меняющимися правилами получения разрешения на строительство.

А сейчас ситуация такая, что получение разрешительной документации занимает больше времени, чем сама стройка. Это неправильно, с этим нужно что–то делать, и я надеюсь, что власти обратят на это внимание и решат этот вопрос в положительную сторону, потому что он актуален не только в Петербурге, но и в отрасли в целом. И конечно же нужно снижение ставки по ипотеке. Все девелоперы в интервью говорят об этом вопросе, но ничего не происходит. Страна формирует стабфонд - это колоссальные деньги. Для того чтобы сдвинуть строительный рынок, нужно меньше 10% от такого стабфонда. А ведь эти деньги превращались бы из записей на банков­ских счетах в реальные квартиры. Эти деньги реально бы работали на экономику, они прошли бы по всей производственной цепочке и затронули бы огромное количество предприятий. Вся история выходов из кризисов - это история запуска больших строек.

— Повлиял ли кризис на ваше отношение к жизни и бизнесу?

— Работы стало больше, и она стала более сложной. Одно дело с шашкой на коне скакать вперед и видеть, что там и объемы растут, и прочее, а когда видно, что рынок сужается и нужно как–то на нем устоять, договориться со всеми подрядчиками, поставщиками, кредиторами, вся ситуация становится морально тяжелой. Кризис продолжается уже 3 года, он многому нас всех (и меня, конечно, тоже) научил. В том числе и что такое бороться, не падать духом и не сдаваться. Говоря о второй волне, я считаю, что сейчас все намного лучше подготовлены, чем в 2008 году. Тяжелое падение тогда было в первую очередь спровоцировано страхом непонимания того, что происходит. Сейчас такого не будет - все морально намного сильнее. Опыт говорит: можно справиться с любой ситуацией и любые проблемы в итоге будут решены. И это главное лекарство от кризиса. До кризиса у меня было много идей, в том числе и для дальнейшего развития не по нашему основному бизнесу. Сейчас ситуация еще не вышла на тот уровень, который может мне позволить думать о чем–то другом, кроме нашей работы. Поэтому я гоню от себя любые мысли, которые могут отвлечь меня от этого. Сейчас меня волнует только то, как быстрее строить, как еще снизить издержки, как привлечь финансирование и сделать все так, как хотят и ждут от нас наши клиенты и партнеры.

— Хотелось бы, чтобы ваши дети развивали ваше дело и продолжали бизнес–династию?

— Я об этом как–то не думал, потому что у меня дочери, а не сыновья. Хотя не вижу ничего плохого, когда женщины занимаются бизнесом, но все же бизнесмен — это состояние души и разума, а каждый приспособлен для чего–то своего. Человек должен заниматься тем делом, которое в нем генетически заложено. Поэтому если у них есть предрасположенность к этому, то почему бы и нет. Этот бизнес очень перспективный, он всегда потенциально большой, правильный с точки зрения того, что несет людям. Но он и сложный. Чтобы им заниматься, действительно нужен определенный склад и ума и характера. Поэтому, если у моих детей получится и будет желание, я буду за. Если же они будут нацелены на что–то другое, то я ни в коем случае не буду настаивать принять мою эстафету. Сейчас моя младшая дочь заканчивает школу и как раз говорит, что в будущем хотела бы заниматься бизнесом. А старшая уже закончила Российский университет дружбы народов (РУДН), и сейчас у них с мужем небольшой бизнес, они издают свой журнал, в общем, работают в медианаправлении. Издается журнал уже около года в Москве, и, в принципе, дело развивается. Для меня, повторюсь, главное, чтобы им это нравилось.

— И последний вопрос: как вы отдыхаете?

— В кризис все возможности отдыха пришлось сократить. Сейчас, пожалуй, единственный отдых - прокатиться на машине куда–нибудь за город. Я люблю автомобили, и, хотя мне ваши коллеги журналисты и приписывают какие–то суперавто, на самом деле я езжу на "Порше" 2003 года, и он меня полностью устраивает.