Пришел, купил, живи

– Главстрой за полтора года оказался в лидерах продаж на петербургском рынке. Откуда такая любовь покупателей?

– Оказался и с большим отрывом. Во многом способствуют кредитные продукты, которые мы внедряем вместе с банками-партнерами. За первое полугодие увеличили долю продаж с ипотечным кредитованием – до 60%. Летом, на запуске 3-й очереди, начали еще наращивать эту долю: ведь кредитное плечо работает мультипликатором-множителем, увеличивая объёмы продаж многократно. Сегодня Главстрой – лидер по продажам, и он же задает тон на рынке кредитных услуг при приобретении недвижимости на первичном рынке, но мы продолжаем разрабатывать с банками-партнерами привлекательные программы. В начале этого года мы сделали программу с нулевым первым взносом. Эта программа была на всеобщем обозрении, была мощная рекламная поддержка, а теперь многие банки и застройщики перенимают у нас этот опыт. Условия участия для заемщика ничем не отличаются от других программ с первоначальным взносом – процентная ставка одна и та же. Отличия возможны среди самих банков, с которыми мы работаем: некоторые хотят справку о доходах по форме 2НДФЛ, но мы склоняем их всех отказаться от этих требований, ограничившись декларируемыми доходами. Потому что чем более приближены застройщик и банк к реалиям жизни, тем более продуктивны они на рынке. Говорить, что в стране нет серых доходов – бред. Так? Так значит и требовать только официальные доходы – такой же бред. Просто надо быть адекватным к жизни.

Кредо нашей компании в том, чтобы приобретение квартиры для человека перестало быть переломным событием в жизни. Которое случается один раз. С которым сопряжены какие-то семейные дрязги. Нервы. Ухищрения. Внутренние ломки. Это должно быть просто – купить квартиру! Пришел, купил, живешь.

Когда кто-то борется за квадратные метры, это неправильно, это должно быть обычно, спокойно, как в Европе, как в Америке.

– Взять в долг на квартиру, что может быть проще. Собираетесь дальше увеличивать объемы кредитных продаж?

– У нас нет самоцели развивать ипотеку, это один из способов привлечения средств. Их можно взять на рынке, можно у государства, предложив им квартиры. Мы просто дифференцируем способы привлечения денег в проект. Но глупо игнорировать ипотеку, которая развивается семимильными шагами. Тем более что при доходах в 50, 60, пусть 100 тысяч рублей непонятно, как можно за год накопить на квартиру. Либо надо что-то продать – так у нас всю историю страны у народа ничего кроме портков не было – либо развивать кредитные продукты.

Вот к вопросу о простоте: весной мы улучшили систему взаимоотношений в работе банка и застройщика до того, что аккредитация покупателя в банке и заключение договора проходит в течение одного рабочего дня. А на саму аккредитацию требуется один час. А если быть точным – то 45 минут: кредитные комитеты банков находятся прямо у нас в офисе, и за это время принимают решение об аккредитации. «Час» мы говорим, потому что это слово лучше в рекламных слоганах помещается, чем «45 минут».

Но вообще, конечно, эти минуты – качественный прорыв в отношениях с кредитными организациями и в построении ипотечного сервиса.

– Все же, кроме портков, государство одарило народ и бесплатной приватизацией. Жилищный вопрос не только москвичей испортил, однако за душой у людей обычно имущество имеется. Чаще плохонькое, еще чаще тесное, но есть. Стало быть, есть и ресурс для решения этого вопроса.

– Именно поэтому в сентябре, то есть уже вот-вот, мы начнем программу, которая называется «квартира в зачет». В принципе, ничего нового в таких зачетах нет. Но у нас это – как раз эффективно отработанный механизм взаимодействия банка, застройщика и покупателя. Отработан сам сервис, он такой, который и должен быть.

Ипотека, она же существует не первый год – но до сих пор представлялась какой-то ущербной. В неприемлемом ни для рынка, ни для покупателя виде. А мы взяли и сделали эту программу для человека простой, понятной и эффективной. Что это такое? Это приобретения квартиры у застройщика со 100-процентным использованием средств банка. Вы не вкладываете ни копейки. Банк полностью платит за вас.

Наверное, возникнет вопрос: придется много аннуитетного платежа погашать? Нет, в период строительства вы платите только проценты по кредиту. И девять месяцев по завершении строительства – тоже, только проценты по кредиту. Вы вселяетесь в полностью готовую квартиру Главстроя – мы сдаем квартиры с хорошей отделкой, такие, в которых сразу можно жить. Наши результаты прошлого, да и этого года совершенно в этом убеждают. Девять месяцев – это время, за которое можно спокойно продать старую квартиру – по той рыночной цене, которую вы сами, как собственник, и установите. Нюанс: под обременение эта ваша старая квартира – не попадает.

То есть главное, в чем заключается интерес покупателя, участвующего в этой программе, – она не требует от него ни копейки собственных средств. Вообще. К тому же это – дополнительный оборот недвижимости на вторичном рынке. Это – реальная возможность людям улучшить жилищные условия, поменять квартиру с какой-то степенью износа на лучшую. Не купить квартиру за кредитные деньги, в долг, или на деньги от проданного жилья своей бабушки – а именно улучшить. То, о чем так много говорилось, но не делалось. Таков в итоге еще один вклад Главстроя в развитие рынка.

– У меня есть однокомнатный «хрущ» на проспекте Культуры. Я открываю каталог и вижу, что он стоит 2,5 миллиона рублей. И желая улучшить свои жилищные условия, я собрался купить в Главстрое «двушку». Что я делаю?

– Обращаетесь к нам и подбираете квартиру.

– Вот у вас недавно открылись продажи в третьей очереди «Северной долины», первые две проданы, четвертая пока не продается. Сколько там стоит «двушка»? Наверное, 3,5–4 миллиона?

– Примерно так. В таком случае вам придется добрать каких-то средств, возможно, кредитных, чтобы расплатиться по ипотечному кредиту – но в нашем случае в более короткие сроки, чем если бы это был обычный кредит с 35-процентным первым взносом, который вы возьмете в обычной модели. Конечно, будут случаи, когда наша квартира окажется дороже. Но будут и обратные – скажем, когда панельная «двушка» где-то в Купчино стоит дороже нашей. Тогда у вас еще и деньги останутся.

Мы ведь никогда не говорили, что создаем халяву. Мы создаем более реальные продукты, чем есть сегодня, вот и все. Мы никогда не говорили, что люди, которые не прикладывают для улучшения своей жизни никаких усилий, получат завтра возможность поиметь все сразу. Нет! Но люди, которые двигаются в своем развитии, получают дополнительные возможности пользоваться всеми благами кредитных продуктов, работы Главстроя, темпов строительства, которые он демонстрирует, наконец самими квартирами, которые мы строим. Это не какой-то колоссальный прорыв,  но то, что мы предлагаем, – на шажок выше, чем где бы то ни было.

Программа будет полезна для среднего класса, для молодых, которые как раз и думают, что же им делать с этим «хрущем», потому что на него ничего не купить.

– Итак, продолжаем покупать квартиру в зачет старой.

– …Итак, вы приходите к нам, выбираете квартиру, мы можем забронировать ее за вами – пока вы проходите аккредитацию в банке. Приходите вы с паспортом, с письменной декларацией собственных доходов (нам – еще раз – не нужна справка по форме НДФЛ). Затем к оценщику, оценить старое жилье, и стоимость этой оценки ляжет в основу решения банка о выдаче вам кредита. Итак, ваши доходы плюс имущество, которое у вас есть и которое вы предполагаете продать после того как въедете в новое жилье, равно решению о выдаче кредита. Вы получаете банковский кредит, целиком направляемый на покупку квартиры в Главстрое. Ну и, как я уже говорил, размер ежемесячного платежа оказывается крайне низок из-за того, что выплачиваются только лишь проценты – на все время стройки и 9 месяцев после. Тело кредита – это и есть ваша старая квартира, без обременений, то есть ее можно с легкостью даже продать в любое время.

Дом построен – в первых рядах переезжаете и продаете старую по той цене, которая сложится на тот момент. Если она подорожает (за год-полтора это вполне возможно), никто не обяжет вас продавать дешевле рынка.

– А если подешевеет?

– То же самое! По рыночной стоимости. Ну а если возникнет необходимость в доплате – вы доплачиваете или пролонгируете свой кредит, который, ясное дело, станет несравнимо меньшим, чем если бы вы ничего не платили в период стройки и не имели бы никакого имущества.

В любом случае получается, что оборот недвижимости в этой схеме – гораздо более быстрый и безболезненный. Не надо хлопотать с продажей раньше времени, не надо решать проблему – где жить, пока продано старое и не построено новое. Схема решает одновременно и жилищный, и кредитный, и финансовый вопросы, здесь же решение проблемы эффективной оценки и продажи.

Тут ведь еще и вопрос гарантий. Банк, как ни крути, больше доверяет нам – корпорации Главстрой, чем вам – сотням и тысячам частных заемщиков, каждый из которых со своей историей. И банк видит тот оборот недвижимости, который есть у Главстроя, и понимает, что даже если вы плохой заемщик и завтра откажетесь платить по кредиту, он ничего не теряет. А лишь приобретает – оплаченные вами проценты за пользование деньгами. Так что если вы не в состоянии оплачивать новую квартиру, она просто будет взыскана, и мы продадим ее банку в считанные дни. То есть риски распределяются так: вы теряете проценты, те, что успели выплатить; банк – приобретает отрицательную статистику по займу; Главстрой может понести некий репутационный ущерб, ведь никому не нужны плохие кредиты. Но в целом все в этой цепочке достаточно подстрахованы.

– Так как здесь старая квартира не закладывается, эта зачетная схема получается похожей на программу без первого взноса?

– Ну, таких программ на первичном рынке до этого года, пока мы ее не придумали и не внедрили, не существовало никогда. Очень большую роль в этой схеме тоже играют взаимоотношения не «банк – заемщик», а «банк – застройщик». И здесь мы тоже «обеспечиваем тылы» на случай плохого рейтинга заемщика, если он перестанет платить. И точно также мы можем продать эту квартиру банку – с премией, то есть можем даже на этом заработать, если не дай бог подобное случается. А человеку нет нужды собирать накопления – эта программа очень удобна для молодых семей, которые не имеют сбережений, а могут лишь за счет тех усилий, что они вложили в свою карьеру, то есть из текущего дохода, прийти и купить квартиру. И такие семьи у нас есть.

Мы придумали эту программу, интегрировали ее в рынок и даже, не став вести себя как собака на сене, поделились ею с другими застройщиками. Многие из которых реализуют подобные схемами с нашими же банками-партнерами.