Петербург без стратегии

Петербург продолжает расти вширь. О строительстве еще одного района-миллионника в Парголово заявила ГК «ЦДС». Всего на окраинах города реализуется более 10 таких проектов. Стратегия властей Петербурга, которые активно поддерживают создание сателлитов, отличается от европейской тенденции, согласно которой города застраивают максимально компактно.

Парголовский меридиан

Группа компаний «ЦДС» планирует в 2012 году начать реализацию проекта-миллионника в Парголово. Как сообщил «ДП» генеральный директор «ЦДС» Михаил Медведев, проект разместится на территории площадью 50 га. «Это бывшие земли сельхозназначения, выкупленные ЦДС в собственность еще до кризиса», -- пояснил он. До сих пор земельный актив был заморожен.

На фоне оживления рынка и растущего спроса на жилье экономкласса в Петербурге компания решила вернуться к этому проекту. «Там будет построено около 1 млн м2 жилья с социальной инфраструктурой», -- сообщил Михаил Медведев. Инвестиции в проект не раскрываются. Но, по оценке Colliers International, они составят не менее 30-40 млрд рублей.

Вектор в центр

Проектов, подобных парголовскому, в Петербурге реализуется более десяти. Создание сателлитов поддерживают местные власти. В этом отличие стратегии развития Петербурга от других крупных европейских мегаполисов, которые стремятся к компактной застройке своих территорий.

«У многих городов нет территорий для расширения, нет ресурсов для создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры сателлитов. Возможно, у Петербурга эти проблемы решены», -- говорит директор направления «Реформы в сфере недвижимости» фонда «Институт экономики города» Эдуард Трутнев. При этом он подчеркивает, что подход к развитию города должен быть осмысленным и экономически целесообразным.

По мнению экспертов, как раз «целесообразности» жилищной стратегии Смольного и не хватает. «Стоит ли столько сил вкладывать в жилищную застройку окраин, где самое место промышленным предприятиям? Однако власти поддерживают проекты комплексного освоения территории (КОТ), объявляя их чуть ли не социальной панацеей. А в центре по-прежнему много заводов и «замороженной» земли, принадлежащей лендлордам, не желающим развивать ее комплексно», -- говорит генеральный директор СК «Первый камень» Алексей Кругляницо.

«У городских и федеральных властей есть рычаги воздействия на неэффективных собственников земли -- например, через изменение налогового законодательства или отъем проданных участков, работа по которым не ведется. Но раз ситуация не меняется, значит, всех все устраивает», -- добавляет начальник отдела продаж компании «Росстройинвест» Елена Громова.

«В сателлитах строить проще. Но надо понимать, что, делая на них акцент, мы множим районы, оторванные от городской инфраструктуры, со сложной транспортной ситуацией. Причем это условно социальное жилье, поскольку цены там высокие», -- заключает генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.

Альтернативы есть

Альтернативой КОТ могло бы стать развитие промышленных территорий и реновация ветхих кварталов. Но такие проекты отпугивают застройщиков. «Вложения в них при сопоставимых масштабах застройки минимум на 15-20% больше, чем при КОТ», -- говорит директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar Андрей Бойков. «Проблемы освоения таких территорий носят градостроительный и юридический характер. Иногда на таких участках оказываются памятники под охраной КГИОП или слабые инженерные сети», -- добавляют эксперты АРИН.

Смольный продолжает делать акцент на КОТ, объясняя свою стратегию социальной необходимостью. По оценкам комитета по строительству Смольного, Петербург должен строить 3,5 млн м2 жилья в год (в прошлом году сдали 2,65 млн м2). «Этот объем требуется в долгосрочной перспективе для того, чтобы удержать рынок от резких колебаний цен и стабильно выполнять обязательства города по предоставлению социального жилья», -- говорит председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. По его словам, уплотнительная застройка в городе закончилась, небольших участков в центре города практически нет и построить декларированные объемы можно лишь при комплексном подходе.

Для избранных

Сами застройщики указывают на то, что проекты КОТ по силам единицам из них. «Базовыми для КОТ, согласно мировой практике, являются проекты площадью не менее 400 га. Только при таком объеме освоения можно обеспечить приемлемый уровень доходности. Мало кто может похвастаться таким земельным банком», -- отмечает генеральный директор «Старт-Девелопмент» Андрей Назаров.

«Наша компания, например, только на строительство наружных сетей и подстанции будущего квартала «Славянка» затратила 3 млрд рублей. А общие инвестиции превысили 23 млрд рублей», -- добавляет первый вице-президент ГК «Балтрос» Олег Еремин. «Проекты КОТ доступны только крупным компаниям, но они не должны быть самоцелью. Чем крупнее проект, тем выше зона ответственности», -- заключил генеральный директор «Главстрой-СПб» Игорь Евтушевский.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты