Аналитики запутались в цене недвижимости в Петербурге

Разные источники дают различные оценки текущей стоимости жилой недвижимости в Петербурге. По информации "Бюллетеня недвижимости", на начало февраля 1 м2 жилья на вторичном рынке стоил в среднем 83 034 рубля. По данным портала "ГдеЭтотДом" — 81 638 рублей. В "Большом каталоге недвижимости" уверены, что средняя цена 1 м2 в Северной столице заметно выше — 86 090 рублей. А согласно данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга", за 1 м2 в среднем просят 75 028 рублей. Расхождение между крайними оценками — БКН и НП — доходит до 15%, что заставляет задуматься о том, сколько же на самом деле стоит средний "квадрат" в Петербурге.

Разница в статистике продиктована как различиями в выборке, так и степенью загрязненности баз данных. К примеру, в листингах предложений готового жилья немало объектов первичного рынка: застройщики рассчитывают хоть таким способом привлечь внимание потенциальных клиентов.

В БН существенную долю базы составляют варианты частников, тогда как в БКН представлены только объекты от агентств недвижимости, НП пользуется базой БН, однако вычищает ее от "объектов с признаками элитности", что в результате серьезно сказывается на средней стоимости.

Весьма показательно распределение предложения по районам, которое приводят разные источники. По данным БН, 14% всего предложения приходится на Приморский район, заметно меньше — на Центральный (9,3%). На третьем месте, по мнению этого издания, Невский район с показателем 8,3%. Данные меняются от месяца к месяцу, но незначительно.

После чистки НП листинг по Центральному району сжимается до 7%, доля Приморского и Невского районов вырастает до 18 и 11% соответственно. По мнению же БКН (где отсутствуют объявления от частников, зато гораздо шире круг вариантов от агентств, входящих в Ассоциацию риелторов), вклад Центрального и Приморского районов в общегородской листинг примерно одинаков: 12 и 14%, зато доля Невского куда скромнее — лишь 7%.

Все источники показывают весьма схожую динамику за 2010 год: цены на вторичное жилье за 12 месяцев почти не изменились (по данным БКН, снизились на 2,5%, по данным ГЭД — выросли на 1,3%, БН дает 1,1% роста, а по статистике НП, годовое удорожание составляет 0,9%). Однако незначительные отличия играют принципиально важную роль: согласно одним источникам, цены продолжают снижаться, согласно другим — все же начали расти.

На ожидания игроков рынка на 2011 год, несомненно, влияет то, на какую статистику они предпочитают опираться. Причем, прогнозируя развитие ситуации на рынке недвижимости, эксперты все время оглядываются на динамику первичного рынка, а здесь расхождения в оценках куда серьезнее. Так, согласно наблюдениям АРИН, за 2010 год средняя цена 1 м2. строящегося жилья в городе поднялась на 15%, по мнению аналитиков агентства "Бекар", выросла на 4%, в ПН увидели снижение на 0,3%, а по наиболее радикальным оценкам от ИИЦ "Недвижимость Петербурга", метры подешевели на 8,4%. Данные о том, сколько же сегодня стоит в среднем 1 м2 в долевом строительстве, расходятся у аналитиков на 27% (минимум — 66 495 рублей, максимум — 84 400 рублей).

Пока теоретики подсчитывают микроподъемы и микроспады вторичного рынка, риелторы–практики отмечают: цены реальных сделок простояли в течение всего года неизменными. Были периоды, когда продавцы пробовали повышать цены, однако реальность быстро возвращала их к прежним показателям. Незначительно менялась в течение года разве что цена на простенькие однушки.

По данным аналитического центра Ассоциации риелторов, сегодня однокомнатные хрущевки и "корабли" продаются по 2,3–2,4 млн рублей. Чуть более просторные варианты в более поздних серийных панельных домах уходят по 2,4–2,7 млн. За однушку в совсем свежем доме (кирпичном или монолитном) можно выручить от 2,8 до 4 млн.

"Самый большой спрос держался на варианты за 2,4–2,6 млн. Сегодня в предложении таких объектов осталось относительно немного, если сравнивать с августом–сентябрем", — говорит Светлана Боклер, руководитель группы агентства "Итака".

"Квартиры дороже 5 млн рублей весь год продавались с большим трудом. В результате в конце года таких объектов в листингах оказалось заметно больше, чем в начале. Что, впрочем, не приводит к снижению цен. Собственники, как правило, нацелены на обмены, и продавать слишком дешево нет никакого проку: лучше вообще не переезжать. К концу года многие продавцы почему–то решили, что вот–вот начнется ажиотаж и все раскупят по высоким ценам. Однако у покупателей настроения другие. Деньги им даются нелегко, а получить кредит в банке не так просто", — подмечает генеральный директор агентства "Динас" Юрий Сергеев.

Фактически же, если сделать поправку на 8,8% инфляции (это официальная статистика, независимые источники приводят куда более высокие цифры), жилье за год заметно подешевело.

По наблюдениям экспертов, за 2010 год элитные варианты в предложении заметно подешевели. Хотя цены реальных сделок не снизились.

"Сегодняшнее состояние рынка по активности клиентов очень напоминает ситуацию 2000 года. Тогда рынок начал оправляться от кризиса 1998 года, но еще не преодолел его. Дешевых квартир на рынке становится меньше. Коллеги все чаще жалуются, что стало сложнее подбирать встречку, чтобы не превысить бюджет сделки. Я не вижу факторов, которые бы работали на понижение цен на недвижимость", — говорит Максим Чернов, генеральный директор агентства "Адвекс–Московский".

"Еще рановато говорить о том, что кризис преодолен. Не вижу источников, откуда бы у покупателей взялись деньги, чтобы платить за жилье больше. Ведь российскому бизнесу в 2011 году будет работать существенно сложнее, чем в минувшем. Многие продавцы все еще делают ставку на резкое повышение цен и не готовы смириться, что их нынешний уровень — это надолго. В этом я вижу основную помеху для роста числа сделок", — отмечает Антон Баранов, генеральный директор агентства "Авентин–Недвижимость".

"Думаю, в 2011 году спрос на жилье в Петербурге подрастет и за год жилье подрастет в цене на 5–10%. На ситуацию положительно влияют растущие мировые цены на нефть. Полагаю, первый всплеск активности покупателей можно ждать уже в феврале–марте. В феврале, к примеру, компании выплачивают бонусы по итогам работы 2010 года. Эти деньги, судя по опыту прошлых лет, нередко приходят на рынок недвижимости", — комментирует Сергей Козлов, генеральный директор агентства "Бекар".