Покупка с прицелом на сдачу

Классовое неравенство

Спрос на европейскую недвижимость сегодня крайне неоднороден. По-прежнему наблюдается снижение бюджета на приобретение недвижимости в ценовом сегменте до 200 тыс. евро, неизменным остается бюджет на недвижимость от 200 тыс. до 1 млн евро. Покупателей с такими ценовыми лимитами не стало меньше.

Объясняются изменения просто: одна часть покупателей заняла выжидательную позицию, а другая снизила свои требования к объектам недвижимости. «Например, вместо покупки коттеджа у озера в Финляндии покупают квартиры в той же местности, сдают их в аренду, накапливая деньги и от такого дохода, таким образом, покупатели отложили покупку коттеджа, скажем, на год, два», -- объяснила Татьяна Пролеско, компании «Элит Проект».

Ситуацию с лихвой компенсируют инвесторы, которые планировали вложить в покупку больше миллиона, -- как раз они удвоили и утроили свои аппетиты, сообщают эксперты. «Некоторые клиенты с интересами в этой ценовой категории за период кризиса обратились к нам несколько раз и осуществили сделки в разных странах», -- рассказала Алина Якушева.

Куда податься

Несмотря на затишье, частные инвесторы продолжают приобретать недвижимость за границей, но делают это осторожно. Предпочтение покупателей -- на стороне классических вариантов инвестиционной недвижимости: популярных курортов и столиц. Сдача в аренду по-прежнему является одной из основных целей покупки курортной недвижимости. Чаще с этой целью приобретаются апартаменты, нежели виллы.

Больше всего для сдачи в аренду подходят апартаменты в закрытых комплексах, строящихся и эксплуатирующихся по типу апарт-отелей. «Обычно застройщик представляет в этих комплексах и управляющую компанию, заботящуюся об общих зонах и обеспечивающую приток и прием туристов», -- поясняет Алина Якушева. Такая схема особенно распространена в Болгарии, говорят эксперты: здесь практически вся новостройка на побережье и в горнолыжных районах состоит именно из апарт-отелей. Похожая ситуация в Португалии и Турции, на побережье Испании, а также на островах -- Канарских и Балеарских.

В Болгарии и Испании ранее была­ распространена практика так называемой гарантированной ренты. «Квартира сдается в аренду весь сезон, а хозяину выделяют обычно 2 недели в году, о которых он должен сообщить заранее, взамен он имеет 4-6% годового гарантированного дохода. Если управляющая компания получит больший доход от сдачи -- ей повезло, разницу она забирает себе. Если фактически выручка от сдачи составит меньшую сумму -- повезло инвестору», -- объяснила Алина Якушева. Сейчас, по словам экспертов, договоры гарантированной ренты предлагаются редко -- в первую очередь из-за невысокой популярности у инвесторов. В нашей стране планировать отпуск за год не очень принято, а сумма компенсации за неудобства невелика.

Во Франции большинство апартаментов в аренду сдаются на Лазурном­ Берегу. В этой стране популярнее покупка квартиры или квартир для круглогодичной краткосрочной сдачи в аренду для приезжающих на мероприятия. Лидер в области приема гостей различных конференций, форумов, фестивалей -- Канны.

В Черногории институт управляющих компаний пока развит слабо, жилых комплексов с целью сдачи строится мало, а стоимость недвижимости в них высока. В Австрии краткосрочная аренда апартаментов не распространена, здесь самая типичная покупка -- коммерческая площадь и долгосрочный или даже бессрочный договор сдачи в аренду. «Интересно, что в этом случае доход сопоставим с занятиями самой коммерческой деятельностью, к тому же такая покупка позволяет открыть юридическое лицо и осуществлять сдачу как коммерческую деятельность, что можно использовать в легализации», -- прокомментировала Алина Якушева.

Среди некурортной недвижимости лидером инвестиционных покупок является Германия. «Интерес к приобретению недвижимости в этой стране повысился еще больше (даже по сравнению с Финляндией), так как экономика Германии стабильна и давно вызывает доверие в плане вложений в недвижимость», -- сообщила Татьяна Пролеско.

Самые популярные у инвесторов регионы Германии -- это Бавария (Мюнхен), земли Баден-Вюртемберг, Гамбург, Райнланд-Пфальц, Хессен, Бремен, Северная Рейн-Вестфалия. Цены начинаются от 30 тыс. евро на квартиры площадью 25м2.

Доход от сдачи квартир в аренду в крупных городах Германии вполне ощутим. «Например, трехкомнатные апартаменты в городе Баден-Баден неподалеку от центра города площадью 67,5м2 и стоимостью 67,5 тыс. евро (1 тыс. евро за 1 м2) сдаются в аренду по цене 420 евро в месяц», -- рассказала Татьяна Пролеско.

Как заработать

Доход от сдачи в аренду недвижимости за рубежом после вычета расходов на услуги управляющих компаний и налогов обычно позволяет получить 3-6% годовых, что дает возможность окупить вложения за 16-30 лет. «Мы никогда не рекомендовали своим клиентам этот вариант как путь к быстрому и легкому обогащению», -- говорит Алина Якушева. Однако сдача в аренду позволяет компенсировать расходы на содержание недвижимости и собственный отпуск, а заодно сделать шаг на пути хотя бы частичной легализации в Европе.

«Ситуация на европейских рынках недвижимости стабильно замерзшая. Для инвесторов настали непростые времена, так как период большого роста цен прошел. Локация больше не имеет решающего значения. Сегодня внимание уделяется качеству объекта и его потенциалу по доходности. Инвестиционно выгодные варианты на рынке единичные, но их можно найти в любом регионе. Массовый же спрос сегодня ограничен курортной недвижимостью -- апартаментами на первой линии и отдельными виллами (150-200м2). Спрос на отели смещается в сторону приобретения доходных домов. Например, в Германии.

Валентина Нагиева,

генеральный директор GreenFiеld Property International (GFPI)