Почему в центре Петербурга закрываются кафе и магазины

С начала года в Петербурге применяется новая методика расчета арендных ставок на землю. Территория города разделена на 19 зон, для каждой установлена своя базовая ставка. Диапазон цен широк: от 1,5 тыс. до 18,8 тыс. рублей за 1 м2 для временных объектов и от 0,21 тыс. до 2,5 тыс. рублей за 1 м2 для капитальных строений. Кроме того, при расчете аренды стали учитывать коэффициент местоположения участка: чем ближе к метро и центральным магистралям, тем дороже. Также важен вид использования участка. Самая дорогая - торговая функция. Для остальных установили понижающие коэффициенты к базовой ставке.

Разработчик новой методики - Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) обещало, что в среднем по городу ставки повысятся на 25-30%. Причем повышение будет поэтапным, цены будут повышаться ежеквартально в течение 3 лет. По данным КУГИ, по новой методике ставки увеличены более чем по 15 тыс. договоров аренды. Общая площадь подорожавшей земли составляет 78,5 млн м2. По 12 тыс. договоров ставки аренды пересмотрены в меньшую сторону. Суммарно эти арендаторы занимают 8,26 млн м2 земли.

Таким образом, в этом году чиновники рассчитывают собрать с арендаторов всего на 10% больше денег. Однако практика применения по¬становления №1379 показала, что ряд арендаторов уже платят в несколько раз больше, чем в прошлом году.

"Не для всех участков арендная плата выросла, например, повышение не коснулось слаболиквидных территорий. Однако за наиболее интересные бизнесу участки теперь придется платить иногда и в несколько раз больше. Не все предприниматели оказались к этому готовы", - говорит председатель совета "Союза малых предприятий Петербурга" Александр Доронин.

Предприниматель Дмитрий Горшков рассказывает, что аренда земли под кафе на 6-й линии В.О. подорожала в 4 раза. "Аренда растет, цены на продукты растут. Пока мы держимся, но если станет совсем невыгодно работать, то придется закрываться", - сетует предприниматель.

Генеральный директор ООО "Монолит" Ашот Эфендиев арендует у города участки в разных районах. Он подсчитал, что сильнее всего повысили цены в Василеостровском районе. За 3 года аренда участка на ул. Кораблестроителей подорожает на 136%. "Это намного выше обещанного повышения на 30%", - говорит предприниматель. Участок на Бассейной ул. подорожает на 85%, на углу Благодатной ул. и Московского пр. - на 66%.

Впрочем, по его словам, есть участки, которые благодаря новой методике расчета арендной платы подешевели. В частности, за участок на внутридворовой территории на ул. Юрия Гагарина можно платить на 4% меньше, чем раньше. "Если торговля более рентабельный бизнес и, несмотря на повышение ставок, отказываться от аренды нет смысла, то повышение платежей за участки, на которых расположены химчистка и пункт по оказанию бытовых услуг, ставит их на грань рентабельности", - считает он.

Есть примеры резкого повышения ставок не только в центре Петербурга, но и в пригородах. Директор кафе в Пушкине Александр Азанченко рассказывает, что раньше они платили за аренду участка по 4 тыс. рублей за 1 м2, последние счета пришли из расчета 15 тыс. за 1 м2. То есть аренда уже подорожала в 3,7 раза. "Я предполагаю, что в следующем квартале ставки будут еще выше, и они будут постоянно расти до 2012 года. Как нам выживать в таких условиях?" - задается вопросом бизнесмен.

Председатель правления Ассоциации промышленников и предпринимателей Сергей Федоров более категоричен: по его оценке, в этом году 30% промышленных малых и средних предприятий в Петербурге были вынуждены закрыться. Повышение ставок аренды совпало со снижением объемов заказов из-за кризиса. Особенность новой методики в том, что она учитывает вид фактического использования участка. При инвентаризации случались неприятные сюрпризы.

"Были случаи, когда оценщики ГУИОН приходили в цеха, где стоит оборудование, станки, но деятельность не ведется, так как сейчас нет заказов. Они это видят и меняют участку вид использования, что приводит к повышению платы, - рассказывает Сергей Федоров. - Дошло до абсурда: предприниматели сейчас скупают пустые ящики и забивают ими цеха, лишь бы имитировать деятельность перед ГУИОН, а потом перепродают их друг другу".

Заместитель председателя КУГИ Кирилл Федоров пояснил, что при выявлении фактов нецелевого использования участка комитет имеет право подать в суд, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке. Однако пока таких случаев не было, уверяют в КУГИ.
"Да, аренда подорожала. Но основной фактор, который влияет на состояние предприятия, - спад в экономике и снижение объемов заказов. Когда работы нет, ставки аренды не так важны", - уверен директор ЗАО "Пультекс" Михаил Копейкин (арендует участок на пр. Обуховской Обороны).

"В структуре затрат промышленного предприятия аренда составляет 10%. Повышение на треть приводит к повышению издержек до 13%. Это может быть губительно для производств с низкой рентабельностью", - считает первый вице-президент Петербургского союза предпринимателей Сергей Дмитриенко. По его словам, если предприятие эффективно работает, то в состоянии окупить повышение расходов на аренду.