Квадратный метр жилья в Петербурге упал в цене до 35 тыс. рублей

"Деловой Петербург" опросил 10 крупнейших игроков строительного рынка города об уровне цен на квартиры в новостройках. С начала года в продажу было выведено почти 1 млн м2 жилья. По экспертным оценкам, за первое полугодие 2010 г. в Петербурге было продано примерно 12 тыс. квартир в новостройках. Основу спроса составляют дешевые однокомнатные квартиры (до 40м2). А больше всего новостроек появилось на городских окраинах - в районах комплексной застройки. Именно в этом сегменте и развернулась настоящая ценовая война.

"В 2008 году, когда государство предложило строителям продавать жилье по 47,7 тыс. рублей за 1 м2, почти все строители в один голос заявили, что это категорически невозможно", - с улыбкой вспоминает Анна Боченкова, директор по маркетингу ООО "Дальпитерстрой". Именно эта компания тогда стала едва ли не единственным продавцом жилья по 47,7 тыс. рублей за 1 м2.

Однако теперь эти цены не кажутся такими уж невозможными. К примеру, два главных нынешних петербургских дискаунтера - "ЛЭК" и "Главстрой Санкт-Петербург" еще в августе предлагали жилье примерно по таким же ценам. А тот же "Дальпитерстрой" в трехкомнатной квартире в Парголово (срок сдачи - IV квартал 2011 г.) предлагает цену и вовсе в 35 тыс. рублей за 1 м2.

Эксперты группы "ЛСР" полагают, что такие цены следует рассматривать как некие инвестиции застройщиков в развитие своих масштабных проектов комплексного освоения территорий. После того как там начнется реальное строительство, цены у дискаунтеров станут более адекватны рынку, уверены в ЛСР. И действительно, как отмечают в группе SetlGroup, с начала сентября "Главстрой" уже поднял цены в "Северной долине" до 51,2 рубля за 1 м2. А в ООО "НДВ Санкт-Петербург " (эксклюзивный продавец квартир "ЛЭК") рассказали, что с 1 сентября они подняли цены в среднем на 1,5 тыс. рублей за 1 м2. В то же время на рынке все еще есть как минимум пять крупных строительных проектов в обжитых районах Петербурга, где цены все еще остаются существенно ниже среднерыночных.

Кстати, и сама SetlGroup в сентябре начала продажи в крупном доме на 25 тыс. м2, где трехкомнатные квартиры при 100%-ной оплате предлагаются за 53,7 тыс. рублей за 1 м2. Это на 22% ниже среднерыночной цены, отмеченной в аналитических обзорах SetlGroup, - 68,9 тыс. рублей за 1 м2.

"Принцип здесь такой: сначала одна строительная компания выводит на рынок проект с максимально низкой ценой в своем сегменте, насколько это возможно. Далее конкуренты начинают постепенно корректировать цены в соответствии с новой ситуацией", - объясняет принцип ценообразования в сегменте экономкласса Екатерина Симонова, заместитель генерального директора "НДВ СПб". Вместе с тем в компании "АРИН" обращают внимание на то, что хотя начало продаж в "Северной долине" действительно заставило многих городских строителей снизить цены, однако этот комплекс стал продаваться только в апреле 2010 г., а тенденция к снижению цен устойчиво наблюдается с конца 2007 г., поэтому эксперты считают, что можно однозначно говорить о долгосрочной тенденции к падению цен на недвижимость в Петербурге.

По заверениям ООО "Главстрой Санкт-Петербург " (которые никто не стал опровергать), 20% всех продаж в петербургских новостройках с начала года пришлось на жилой комплекс "Северная долина". С апреля, когда стартовали продажи, там было куплено около 2 тыс. квартир. Это больше половины из первой очереди комплекса, который директор по маркетингу и продажам "Главстрой-СПб" Михаил Бузулуцкий обещает ввести в начале 2011 года.

Покупатели, приободренные долгожданным падением цен, проявляют невиданную активность. Если с конца 2008 г. покупались квартиры в основном в домах высокой степени готовности, а лучше в уже построенных, то теперь хорошо продаются квартиры и средней степени готовности, отмечают в ЗАО "Эталон ЛенСпецСМУ". Правда, при этом покупатели стали куда более требовательными к репутации строительной компании. Предпосылки к существенному повышению цен могли бы быть, если бы строители на какое-то время приостановили закладку новых объектов и начали распродавать уже запущенные стройки, создав искусственный дефицит. Однако всплеск спроса в 2010 году заставляет девелоперов делать крупные запасы на будущее. Тот же "Главстрой Санкт-Петербург" в 2011 году собирается начать застройку двух крупных объектов - жилого квартала в районе улиц Шкапина - Розенштейна и жилого района в Юнтолово. Так что местным строителям массового сегмента пока придется продолжить ценовую гонку за москвичами.

Однако значительная часть петербургских застройщиков все же старается удерживать цены на более высоком уровне. Сергей Степанов, директор по продажам ЗАО "Строительный трест", говорит, что средняя цена квартир его компании - 75 тыс. рублей за 1 м2 и в течение 2010 г. не менялась. Гендиректор ЗАО "ЮИТ Лентек" Михаил Возиянов на днях рассказывал в интервью "Деловому Петербургу", что он и вовсе ждет роста цен в конце 2010 - начале 2011 г. в связи с ростом числа ипотечных сделок.

Еще одним фактором, который повлияет на рост цен в Петербурге в ближайшее время, станет высокий темп строительства недавно начатых проектов. Времена 2008-2009 гг., когда стройки оказались замороженными, прошли. Крупнейшие игроки на полном серьезе обещают отдать ключи покупателям квартир в домах, где только начинают рыть котлован, в 2012-2013 гг.

"Разница в цене объекта на стадии котлована и после получения права собственности достигает 30%", - подтверждает Екатерина Симонова.

Отдельная история - рынок элитного жилья. В группе ЛСР отмечают, что с начала года цены в этом сегменте вообще не падали и держались в районе 150-152 тыс. рублей за 1 м2. При этом за первое полугодие 2010 году в городе было продано на 34% больше, чем за первые 6 месяцев 2009 г. Причем август для корпорации "Возрождение Петербурга" ("элитное" подразделение группы ЛСР) и вовсе стал рекордным за последние годы - удалось продать 29 квартир. О снижении цен речи не идет.