Рынок жилой недвижимости Болгарии: кризис продолжается
Болгарский рынок жилья по-прежнему находится в упадке. Цены на недвижимость продолжают падать, внешний и внутренний спрос на жилье остается низким. Ипотечные ставки также уменьшаются, при этом спрос на кредиты все еще остается слабым.
По данным Национального института статистики в I квартале 2010 года средняя стоимость м2 жилой недвижимости в Болгарии составила 978,7 болгарского лева (500 евро), что на 17,81% (18,55% с поправкой на инфляцию) ниже, чем годом ранее, или на 2,30% меньше, чем в предыдущем квартале,. Если сравнивать этот показатель с пиковым уровнем - 1418 болгарского лева (725 евро) за м2 в III квартале 2008 года. - то он на 31% ниже Такое падение за прошлый год все же является значительным улучшением по сравнению с данными за три предыдущих квартала: минус 21,9% к концу II квартала 2009, минус 28% к концу III квартала 2009 и минус 26,3% к концу IV квартала 2009 (в сравнении с данными за 2008 год).
Несмотря на резкое снижение во многих областях, в трех провинциях впервые после падения цены выросли. В Софийской области к I кварталу 2010 г произошло заметное восстановление - рост составил 7,46% за год. В Видине и Хасково был зафиксирован скромный рост - на 1,61% и 0,37%, соответственно. Эти показатели усиливают надежды на то, что рыночные условия будут улучшаться.
Падение цен было отмечено в 25 из 28 областей в течение 2010 года. Оно были зафиксировано и в тех регионах, которые продемонстрировали бурный рост в годы бума. В Софии цены на жилье вернулись на уровень 2007 года. В I квартале 2010 года квадратный метр стоил 1558 болгарских львов (592 евро) - на 21,30% ниже цены в I квартале 2009 года и на 37% ниже пикового уровня в III квартале 2008 года.
Самое серьезное падение имело место в северо-западной Врачанской области, где цены на жилье в I квартале 2010 г. упали на 28,24% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. В восьми областях были зафиксированы падения более чем на 20%: в Перникской (26,77%), Бургасской (25,74), Плевенской (23,77%), Ловечской (22,12%), Софийской (21,82%), Разградской (21,36%), Смолянской (21,30%) и Силистренской (20,19%).
По данным компании IntermarkSavills, большая часть прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в экономику Болгарии в последние годы направлялась в сегмент недвижимости. Объем ПИИ в недвижимость в I квартале 2010 составил лишь 61 млн евро (для сравнения годом ранее - 182,2 млн евро). Если сравнивать с пиком в III квартале 2007 года (853, 6 млн евро), то это было сокрушительное падение.
Главные иностранные покупатели болгарской недвижимости на берегу Черного моря и Дуная - британцы и россияне. В I квартале 2010 года наблюдался отток британских инвестиций в размере 30 млн евро – для сравнения в I квартале 2009 года приток составил 129,8 млн евро. Россияне чаще других покупают дома и квартиры в этой стране. В I квартале 2010 г. инвестиции из России составили 43,6 млн евро (в I квартале 2009 года - 73,7 млн евро). Таким образом, россияне - крупнейшие инвесторы в болгарский рынок недвижимости.
Общее состояние болгарской экономики по-прежнему тяжелое. После роста на 6% в 2008 г. болгарская экономика сократилась на 5% в 2009 г. И это не предел: в I квартале 2010 года ВВП снизился на 4% по сравнению с I кварталом 2009 – это второе по величине падение ВВП среди стран Европейского Союза (после Латвии – 5,1%). Уровень безработицы вырос до 10,2% в I квартале 2010 года - это значительно выше, чем в прошлом году (6,8%), и это самый высокий показатель с 2006 года.
Многие проекты жилищного строительства были приостановлены. В I квартале 2010 года было введено в эксплуатацию на 26,9% меньше объектов жилья, чем годом ранее, а разрешений на строительство выдано на 32,8% меньше. Однако по-настоящему значительное снижение произошло годом ранее – в I квартале 2009 г. в Ямболе и Софии их было выдано на 70% меньше.
Слабый спрос на кредиты и жесткая кредитная политика привели к уменьшению количества кредитов на новое жилье, выданных с января по май 2010. Их объем составил 501,3 млн болгарских левов, что на 4,9% больше, чем за тот же период прошлого года, но на 65,9% ниже, чем за те же месяцы в 2008 году.
В мае 2010 года общий объем кредитов, по которым не выплачиваются проценты, достиг 48,6 млн левов, или 13,1% от общего объема плохих долгов в Болгарии. В ответ на это банки снизили коэффициент LTV (соотношение заемных средств к стоимости) до 50%, и установили строгие требования к доходам и собственности.
Средняя процентная ставка по ипотеке в мае снизилась до 8,55% с 10,09% в 2009 году для кредитов, номинированных в национальной валюте. Ставки по кредитам, выданным в европейской валюте, снизились до 8,29% с 8,59% в 2009 году.
